نویسندگان
1 دانشجوی دکترای اقتصاد، دانشکده اقتصاد، مدیریت و بازرگانی، دانشگاه تبریز، تبریز، ایران.
2 دکترای اقتصاد، دانشکده اقتصاد، مدیریت و بازرگانی، دانشگاه تبریز، تبریز، ایران.
چکیده
کلیدواژهها
عنوان مقاله [English]
نویسندگان [English]
Choosing optimal housing is one of the most important challenges people face in demand for housing. Despite the general agreement on the importance of the budget constraint’ role on housing choice, no comprehensive model for evaluating all demand determining factors has been introduced and no clear theoretical explanation has been made. Considering the central role of budget constraint, behavioral and control factors in determining housing demand, this research seeks to explain the mental pattern of rental and consumer demand for housing in Tabriz using the approach of cognitive and behavioral sciences. Regarding this, the study was carried out within the framework of qualitative approach, using grounded theory. A multi-nominal Logit regression was used in order to analyze the impacts of identified factors. Data gathering tools were semi-structured interviews with 12 experts in housing discussions, using a purposive sampling methodology. Data analysis was performed in three steps: open coding, axial coding, and selective coding upon which our qualitative model was designed. Our study resulted in extraction of more than 250 codes, along with an inventory of more than 20 concepts and 4 categories,which are presented in the form of a paradigmatic model including budget constraints as the axial category and causal conditions (as underlying reasons for choices), underlying factors (Physical factors), and intervening conditions (behavioral and control factors). The results of estimating the Logit model indicate that individuals consider not only the budget but also all aspects of decision making to choose a residential location, but the importance of each factor is different.
کلیدواژهها [English]
مقدمه
فرایند انتخاب مسکن و چگونگی تصمیمگیری خانوارها از موضوعات اصلی در مطالعات اقتصاد شهری و برنامهریزی شهری است که پیدایش شهرها و رشد آنها را موجب میشود. قطعیتنداشتن و پیچیدگی رفتار انسانها، چه شهروندان و چه تصمیمسازان، بر فرایند انتخاب اثرگذار است. تصمیمگیری مناسب برای انتخاب مکان بهینه توسط مدیران شهرها، شرکتهای ساختوساز مسکن و مراکز تفریحی و آموزشی مستلزم شناخت ترجیحات خانوارها در این حوزه قرار دارد. در مطالعات انجامشده طی سالهای اخیر، الگوهای مختلفی بهمنظور مدلسازی روش تصمیمگیری خانوارها برای مکانیابی و عوامل مؤثر بر انتخاب محیط مسکونی ارائه شدهاند؛ ازجمله مدلهای اجارهبهای پیشنهادی که هزینههای رفتوآمد، پرداخت اجارهبها، درآمد و بعد خانوار را عوامل مؤثر در انتخاب محیط مسکونی و مدلهای انتخاب مسکن بر مبنای ارزش اقتصادی و اجتماعی، موقعیت مسکن و کیفیت مسکن را عوامل مؤثر انتخاب مسکن معرفی کردند. بر طبق مطالعات جدید انتخاب مسکن با استفاده از تئوری مطلوبیت تصادفی، خانوارها بهدنبال حداکثرکردن مطلوبیت با فرض قیمت مشخصاند که مؤلفههای قابل اندازهگیری (متراژ منزل، قیمت، فاصله از مرکز شهر و ...)، متغیرهای تصادفی (غیرقابل اندازهگیری همانند نورگیری، سلیقه و ...)، جملات تصادفی، خصوصیات ناشناختة مسکن، جامعه و ویژگیهای خانوار، عوامل مؤثر در انتخاب مسکن معرفی شدند.
رویکرد متعارف برای تحلیل عملکرد یک اقتصاد فرض میکند افراد در مواجهه با کمیابیها، انتخابهایی را برمیگزینند که منعکسکنندة مجموعههایی از تمایلات، خواستهها و ترجیحات آنهاست. اقتصادی متعارف از تجمیع این ترجیحات در مناسبتها یا شرایط مفروض (یعنی ثابت فرضکردن برخورداری از منابع و فناوری "تولید") برای کالاهای خصوصی استخراج شده است؛ ازاینرو، انگیزة بازیگران، نه از مفروضهای سادهانگارانه، بلکه از دانش و اطلاعات شخصی و انتظاراتشان دربارة اقتصاد و واقعیتهای زندگی نشئت میگیرد که با رفتار «انسان اقتصادی - عقلایی» مفروض و مورد اتکای نظریه و الگوی متعارف اقتصادی فاصلة زیادی دارد. به این ترتیب، باید تأکید کرد الگوهای شناختی دربردارنده و بیانکنندة واقعیتهای مهم مربوط به ایناند که «چگونه مردم یاد میگیرند»، «چگونه اطلاعات خود را بهروز میکنند» و «چگونه دنیای واقعی خود را الگوسازی میکنند»؛ بنابراین، در رویکرد متعارف نمیتوان آنها را مفروض پنداشت و کنار گذاشت (نادری، 1392: 101- 103).
با توجه به تحولات اقتصادی و اجتماعی کشور ایران در دهههای اخیر، شهرها تغییرات چشمگیری را در ساختار داخلی و نحوة توزیع فعالیتها شاهد بودهاند و نظام استقرار جمعیت و فعالیتها بهشدت تغییر کردهاند (عظیمی، 1374: 1). در زمان حاضر، شهرهای کشور ازجمله شهر تبریز با مسائلی نظیر نارسایی خدمات شهری، مسکن، ترافیک، نحوة استفاده از اراضی، زمین و ... مواجهاند که به الگوی استقرار جمعیت مربوط میشوند. همچنین، بررسی آمارها رشد سریع جمعیت شهر تبریز را نشان میدهند (ناظمیفر، 1391: 9). استخراج الگوی ذهنی خانوارها در انتخاب مسکن با تعیین عوامل مؤثر بر انتخاب آن از سوی خانوارها و در نظر گرفتن عوامل ذهنی و رفتاری آنها راهگشای حل بسیاری از این مشکلات است. در این راستا این پژوهش بهدنبال تعیین عواملی است که بر انتخاب مسکن خانوار با انگیزة خرید (مصرفی، سرمایهای) و اجارة واحد مسکونی اثرگذار است و به شکلگیری الگوی ذهنی آنها منجر میشود. سپس با استفاده از روش گسسته لاجیت چندجملهای نحوة اثرگذاری هریک از عوامل در انتخاب مکان مسکونی بررسی میشود.
مطالعة حاضر در چند بخش جمعبندی شده است. ضمن توضیح مختصر از ادبیات موضوع، نظریة داده بنیاد ارائه شده است. سپس مراحل انجام کار و یافتههای پژوهش در بخش چهار و پنج ارائه شدهاند. نتیجهگیری نیز در پایان مبحث ارائه شده است.
مروری بر ادبیات پژوهش.
در این بخش، ابتدا پایههای نظری انتخاب مسکن و علوم شناختی آورده میشوند. سپس به پیشینة تجربی موجود در این زمینه اشاره میشود.
امروزه مسکن، نیازی اساسی برای خانوارها است و یک کالای اقتصادی در نظر گرفته میشود. مسکن یکی از مهمترین عناصر در تعیین کیفیت زندگی است که مولد اصلی فعالیتهای اقتصادی است (ماهر[1]، 1994: 65). انتخاب مسکن یکی از مهمترین تصمیمات اقتصادی است؛ زیرا بخش بیشتری از بودجة خانوار را به شکلهای مصرفی و سرمایهای به خود اختصاص داده است (ماکلنان[2]، 1977: 97) و نقش مهمی در شرایط اقتصادی خانوارهای طبقة متوسط و پایین، بهدلیل عدم قطعیت آینده دارد (کولومبل[3]، 2011: 18).
با تغییر شرایط اجتماعی و نوع نگرش نسلهای فعلی، مسکن بیش از پیش اهمیت یافته و نوع کارکرد آن نیز متحول شده است. بهدلیل همین تحولات عمده و چند بعدی بودن مسکن، متقاضیان مسکن در انتخابهای خود به یک یا چند عنصر از مشخصات مسکن توجه میکنند. درحقیقت، آنان در هزینهکردن برای مسکن، یک واحد مسکونی را به عناصر مختلف تقسیم و رتبهبندی میکنند که چگونگی این رتبهبندی از عوامل مهم در عرضة واحدهای مسکونی است؛ بنابراین، در برنامهریزی مسکن علاوه بر شناخت وضع موجود، وضعیت کمی و کیفی مسکن و شناخت وضعیت اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، باید رتبهبندی عناصر مختلف یک مسکن ازنظر مصرفکننده (تابع تقاضا) شناخته شود. با شناخت این تابع مشخص میشود متقاضی مسکن حاضر است چه میزان برای هرکدام از عناصر هزینه کند تا رضایتمندی او حداکثر شود (پورمحمدی و همکاران، 1392: 84). بر همین اساس و با توجه به قید پولی که خانوارها در انتخاب مسکن با آن روبهرو هستند، خانوارها تصمیم به خرید مسکن برای مصرف شخصی یا اجارة آن میگیرند.
میزان درآمد و ثروت خانوار بر نوع تقاضای آنها مؤثر است و آنها با توجه به قید پولی و بودجة خود، تقاضای مسکن میکنند. در این میان، انتخاب مسکن براساس دلایل و ویژگیهای خاص مسکن صورت میگیرد؛ ازجمله دلیل خرید مسکن برای مصرف شخصی بهمنظور حفظ ارزش داراییها و گاهی حتی در حالت اجارة آن، سرمایهگذاری پول در سایر بازارها برای دستیافتن به بازدهی بیشتر و احساس آرامش روانی نسبت به مستأجرنبودن است. همچنین قیمت مسکن، اساسیترین متغیر بخش مسکن، وظیفة تخصیص منابع اقتصادی، اطلاعرسانی و ارائه علامتهای لازم به سرمایهگذاران را به عهده دارد (قلیزاده، 1386: 39)؛ ازاینرو، سایر ویژگیهای مکسن در آن تبلور مییابد و براساس آن تصمیمگیری میشود؛ برای مثال، متقاضی در ابتدا عواملی همچون ثروت و درآمد شخصی را یکی از مهمترین معیارها در نظر میگیرد و در صورت تأمین بودجه، با توجه به ویژگی موقعیت مکانی مسکن به خرید یا اجارة آن اقدام میکنند.
همچنین، بررسی و تحلیل مکانیابی واحدهای مسکونی توسط خانوارها، یکی از مباحث شایان توجه در اقتصاد شهری است. چگونگی تصمیمگیری خانوارها و بنگاههای اقتصادی در انتخاب محل استقرار، پیدایش شهرها و توسعة آنها را سبب شده است. بنگاههای اقتصادی، مکانی را انتخاب میکنند که در حداکثرسازی سودشان مؤثر باشد و خانوارها نیز محل سکونت خود را با توجه به حداکثرسازی مطلوبیتشان انتخاب میکنند. درحقیقت، مسکن سبدی از ویژگیهای مختلف است که هرکدام از ویژگیها، مطلوبیت متفاوتی را برای خانوار ایجاد میکند (عسگری، 1386: 24). این ویژگیها در سه دستة خدماتی، فیزیکی و دسترسی تقسیمبندی میشوند؛ بنابراین، برای تحلیل ابعاد مختلف مسکن و شناخت عوامل مؤثر بر آن، توجه به ویژگیهای گوناگون یک واحد مسکونی، ویژگیهای ساختاری و فیزیکی، محیطی و دسترسی و نیز برخی متغیرهای اجتماعی، اقتصادی و جمعیتی لازم است (اکبری و همکاران، 1392: 22-23).
رویکرد و الگوی اقتصاد شناختی[4] برای درک بهتر تصمیمگیریها، پیشبینی کاملتر، ارائه راهحلهای مناسب و اثربخش و سیاستگذاری مؤثر بهجای الگوی متعارف تبیین و پیشنهاد شده است. در الگوی شناختی تصمیمگیری، نحوة شکلگیری انتظارات و ترجیحات با توجه خاص به فرایند شناختی (یعنی نحوة کسب، پردازش و کاربست اطلاعات و دانش در ذهن و مغز انسان) واکاوی میشود؛ در عین حال، به تأثیر محیط، نهادها و دولت نیز بر فرایند شناختی و تصمیمگیری توجه و دقت میشود. در این میان، الگوی ذهنی یکی از روشهایی است که در زمینة تصمیمگیری و انتخاب استفاده میشود. مدلها و الگوهای ذهنی، نگرش افراد، تصورات و تأثیرات شناختی را پوشش میدهند و لزوماً جنبة آگاهانه و علمی ندارند؛ بلکه بهعنوان محرکهای مؤثر و پنهان برای ایجاد نگرش درست نسبت به مسئله به کار میروند (زونبرچر و همکاران[5]، 2016: 109). مدلهای ذهنی بازنمایی داخلی از سیستمهای شناختی برای تفسیر محیط، درک بهتر فرد از محیط اطراف و تصمیمگیری به وجود میآیند (اسمیت و همکاران[6]، 2017: 46). به این منظور، ابتدا هدفی تعریف میشود، سپس بهینة ذهنی براساس مدل تعریفشده تعیین میشود و از این میان، متغیرهای درحال تغییر و مؤثر شناسایی میشوند.
طی سالهای اخیر، دانشمندان زیادی ازجمله کانمن[7] (1992)، تورسکی[8] (1992)، سایمون[9] (1987)، سیرت[10] (1992) و مکفادن[11] (2000) و معدودی از صاحبنظران در ایران، مانند متوسلی و نیکونسبتی (1389)، متوسلی و دیگران (1391) و متوسلی و نیکونسبتی (1390)، ناکارآمدی الگوهای متعارف را تحلیل و ارزیابی کردهاند (نادری، 1392: 18). نظریهپردازانی همچون کانمن بر این عقیدهاند که تصمیمات افراد فقط تأثیرگرفته از شاخصهای اقتصادی و عقلانیت نیستند، بلکه عوامل دیگری نیز در رفتار و نوع تصمیمات آنها مؤثرند؛ ازجمله اینکه افراد در تصمیمگیریهای خود سعی دارند به جنبههایی نظیر دوری از تأسف و پشیمانی، اثر تمایلی، حسابداری ذهنی، شهود نمایندگی (کلیشه قرار دادن)، رفتار تودهواری (رفتار گلهای)، محافظهکاری و اثر مالکیت توجه داشته باشند (خلیلی و بقایی، 1390: 36). توضیح هریک از عوامل ذهنی و رفتاری به شرح ذیل است.
دوری از تأسف و پشیمانگریزی، پدیدهای احساسی است که بیشتر موجب میشود افراد به وضعیتهای مالی زیانده خود تا مدتها وفادار باقی بمانند تا از این طریق از قبول اشتباه و تحقق زیان پرهیز کنند. مبنای اصلی این نظریه این است که وقتی فردی بین دو گزینه انتخاب میکند، به عایدی گزینة انتخابشده و همچنین به عایدی از دست رفته بابت انتخابنکردن گزینة دیگر فکر میکند (حیدرپور و شاهمحمدی، 1391: 37). اثر تمایلی به این مطلب اشاره دارد که افراد، به فروش داراییهای سودده و نگهداری داراییهای زیانده تمایل دارند. به بیان دیگر، هنگام تحقق سود از نگهداری داراییها، سرمایهگذارانی که نگران از دست دادن سود هستند، ترجیح میدهند دارایی را به فروش برسانند و برعکس، هنگام نگهداری دارایی زیانده، ترجیح میدهند داراییها را تا زمان رسیدن به سوددهی نگهداری کنند. حسابداری ذهنی عبارت است از تمایل افراد به کدگذاری، طبقهبندی و ارزیابی پیامدهای اقتصادی از طریق گروهبندی آنها در مجموعهای از حسابهای ذهنی. به عبارت دیگر، افراد مایلاند هریک از اجزای تصمیمگیری خویش را بهطور جداگانه بررسی کنند. شهود نمایندگی یا کلیشه قرار دادن، به حالتی اطلاق میشود که افراد احتمال وقوع یک پدیده را با توجه به میزان شباهت این پدیده با پدیدههای مشاهدهشدة قبلی برآورد میکنند و براساس آن تصمیم میگیرند. رفتار تودهواری یا رفتار گلهای، الگوی رفتاری همبسته بین افراد است که رفتار سایرین را بدون قصد و نیت کپی و تبعت میکنند و میتواند باعث رفتارهای غیرمنطقی در آنان شود. محافظهکاری نیز نوعی فرایند ذهنی است که موجب میشود افراد به دیدگاهها با پیشبینیهای قبلی خود متمسک شوند و اطلاعات جدید را نادیده بگیرند یا کمتر از حد لازم به آنها واکنش نشان دهند. این عامل موجب میشود افراد برای تخمینهای اولیه، بیش از اندازه اهمیت قائل شوند؛ درنتیجه، بهعنوان یک فرد منطقی در مواجهه با مدارک و شواهد جدید نمیتوانند از خود عکسالعمل نشان دهند (خلیلی و قربانی،37:1390). اثر مالکیت فرضیهای است که براساس آن، افراد برای آنچه مالک آن هستند، ارزش بیشتری قائلاند تا چیزی که مالک آن نیستند. به عبارت دیگر، افراد به محض دریافت تملک چیزی، آن را ارزشمندتر ارزیابی میکنند (باربریس و ثالر[12]، 2003: 68).
مطالعات مختلفی در حوزة مسکن صورت گرفته است. مطالعاتی نظیر پژوهشهای کیم و مارا جونز[13] (2005)، بایو و همکاران[14] (2006) و لی[15] (2009) عوامل مؤثر در انتخاب مکان مسکونی را بررسی کردهاند. براساس مطالعات آنها هزینههای مسکن، مالکیت خانه و خصوصیات خانوار از فاکتورهای مهم در مکانیابی مسکن به شمار میآیند. همچنین قیمت مسکن، نوع ساختمان، خصوصیات همسایگان و قابلیت دسترسی از عوامل مؤثر در این راستا بودند. سنر و همکاران[16] (2011) نیز مدلسازی رفتار انتخاب واحدهای مسکونی را با استفاده از مدل لاجیت چندجملهای بررسی کردند. بهمنظور انجام بررسی، تأثیر متغیرهایی همچون قیمت مسکن، خصوصیات خانوار، درآمد و خصوصیات همسایگان و متغیر فضایی وارد مدل شدند و نتایج نشان دادند این روش بهتر میتواند به مدلسازی کمک کند. هو و همکاران[17] (2015) با استفاده از تابع مطلوبیت S شکل و منطق فازی، انتخاب مسکن خانوارها با استفاده از اینترنت را بررسی کردند. نتایج نشان میدهند روش پیشنهادشده، رضایت مشتری را بهتر از سیستمهای دستی در انتخاب مسکن فراهم میکند. بورک و مولر[18](2015) با استفاده از روشهای DMA و DMS سعی در پیشبینی قیمت مسکن، یکی از عوامل مهم و مؤثر در انتحاب مسکن، در 50 ایالت آمریکا داشتند. آنها به این نتیجه دست یافتند که بهترین متغیرها برای پیشبینی قیمت خانهها در طول زمان و در ایالتهای مختلف متفاوت است. وی و کائو[19] (2017) نیز با استفاده از روش DMA، قیمت مسکن در 30 شهر بزرگ چین را پیشبینی کردند. نتیجة مطالعه نشان داد پیشبینیکنندة شاخصی برای قیمت مسکن در چین وجود ندارد و قیمت آن در طول زمان تغییر مییابد؛ این نتیجه با استفاده از روش DMA به دست آمده است. بررسی آلیوا[20] (2017) نشان میدهد در خصوص تصمیمگیری در انتخاب مسکن، بهدلیل نامشخص و مبهم بودن ترجیحات افراد، بهترین روش برای مطالعه، مجموعه فازی نوع دوم است. می و همکاران[21](2018) با استفاده از ارزیابی هدانیک نشان دادند خرید یک خانه با پوشش درختی بالا، به اختلاف قیمتی بالاتری در مقایسه با خانههایی با سطح پوشش گیاهی پایین منجر میشود.
در بیشتر مطالعات داخلی، قیمت یا عوامل اثرگذار بر مسکن بررسی شدهاند که بهصورت خلاصه به چند مورد از مطالعات اشاره میشود.
ابونوری و همکاران (1381) در مطالعة خود، تابع تقاضای مسکن شهر ساری را با استفاده از مدل هدانیک تخمین زدهاند. نتایح حاصل از برآورد الگو نشان میدهند مهمترین ویژگیهای واحدهای مسکونی بهترتیب عبارتاند از سطح زیربنا، مساحت زمین، تعداد اتاق، فاصله از خیابان اصلی و فاصله از مرکز شهر. اکبری و همکاران (1392)، عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد را با رهیافت اقتصادسنجی فضایی، بهمنظور تعیین عوامل مؤثر بر مکانگزینی خانوراهای ساکن مشهد بررسی کردهاند. یافتههای پژوهش نشان میدهند در کلیه واحدهای مسکونی شهر مشهد، اعم از ویلایی و آپارتمانی، عوامل فیزیکی، بیشتر از عوامل مکانی (محیطی و دسترسی) بر قیمت واحدهای مسکونی تأثیر گذاشته است. زراءنژاد و انواری در سال 1385 با استفاده از روش دادههای ترکیبی، وضعیت مسکن در شهر اهواز را مطالعه کردند و به این نتیجه دست یافتند که در شهر اهواز، ازنظر متقاضیان واحدهای مسکونی آپارتمان، عوامل فیزیکی ساختمان بیش از سایر عوامل بر قیمت واحدهای مسکونی مؤثر بوده است. در واحدهای ویلایی نیز عوامل موقعیتی بیشترین تأثیر را برقیمت داشته است. جعفری صمیمی و همکاران (1389)، تابع تقاضای مسکن را با استفاده از مدل هدانیک در شهر قائمشهر برآورد کردهاند. براساس نتایج حاصل، مهمترین عوامل مؤثر بر ارزش واحد مسکونی، مساحت زمین، سطح زیربنا، تعداد اتاق خواب و فاصلة واحد مسکونی از مرکز شهر، خیابان اصلی، پارک و فضای سبز است. ایزدی و همکاران (1392)، عوامل تأثیرگذار در انتخاب واحدهای مسکونی شهری را با استفاده از روشهای ارزشگذاری اقتصادی و روش تجربی بررسی کردهاند. نتایج مطالعه نشان میدهند انتخاب تجربی، روش مناسبی برای سنجش ارزشهای محیطی به شمار میرود. با استفاده از این روش، تمایل به پرداخت مصرفکننده را میتوان سنجید. پورمحمدی و همکاران (1392) در مطالعهای عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تبریز را با استفاده از روش هدانیک تعیین کردهاند. برای این منظور، دو دسته واحدهای مسکونی ویلایی و آپارتمانی مورد پرسش و تجزیه و تحلیل قرار گرفتند. متغیرهای تأثیرگذار در قیمت مسکن به چهار دستة اصلی متغیرهای کالبدی - فیزیکی، متغیرهای دسترسی، متغیرهای محیطی (همسایگی) و ویژگیهای اقتصادی و اجتماعی تقسیمبندی شدهاند. در واحدهای ویلایی، متغیرهایی مانند مساحت زمین، درآمد و تحصیلات، دسترسی به شوفاژ، عرض کوچه یا خیابان، وضعیت ترافیکی کوچه یا خیابان تأثیر مثبت و متغیرهایی مانند نمای ساختمان، تعداد اتاق، فاصله از مرکز شهر، قدمت یا عمر بنا، نوع سند مالکیت، تأثیر منفی و معنیداری بر قیمت داشتهاند. در واحدهای آپارتمانی، مساحت زیربنا، سن سرپرست خانوار، درآمد، دسترسی به آسانسور و شوفاژ، میزان رضایت و فاصله از مسجد، متغیرهای مثبت و معنیدار و نوع سند مالکیت، نمای ساختمان، فاصله از مرکز شهر، تعداد افراد خانوار و تعداد واحدها متغیرهای منفی و معنیدار بودند. محمدزاده و همکاران (1394)، عوامل مؤثر بر انتخاب واحدهای مسکونی در شهر تبریز را با استفاده از روش انتخاب گسسته لاجیت چندجملهای و نمونهگیری از 383 خانوار تعیین کردهاند. نتایج پژوهش نشان میدهند ویژگیهای اقتصادی خانوار از عوامل تأثیرگذار بوده و رفتار و ترجیحات خانوارهای مناطق مسکونی متفاوت یکسان نبوده است. رهنما و اسدی (1394) توزیع فضایی قیمت مسکن در شهر مشهد را با استفاده از مطالعه روی 775 نمونه تحلیل کردهاند. طبق نتایج بهدستآمده، تحلیل فضایی قیمت مسکن در شهر مشهد براساس تکنیک موران نشاندهندة توزیع ناهمگون ارزش مسکن در مناطق مختلف شهر و رابطة مثبت بین قیمت مسکن آپارتمانی و ویلایی در نواحی مختلف شهر مشهد و میزان درآمد مردم در این نواحی است. محمدزاده و همکاران (1395) ارتباط قیمت مسکن و قیمت زمین در ایران را براساس دیدگاه علیت متقابل، با استفاده از سیستم معادلات همزمان و روش حداقل مربعات دومرحلهای در بازة زمانی 1394:4- 1377:1 بررسی کردهاند. نتایج مطالعه نشان میدهند رابطة علی دوطرفه بین قیمت مسکن و زمین وجود داشته است.
بررسی مطالعات نشان میدهد مطالعهای در حوزة تقاضای مصرفی و اجارهای مسکن، بهمنظور استخراج الگوی ذهنی افراد، برای تشخیص عوامل مهم تأثیرگذار بر انتخاب و تصمیم آنها صورت نگرفته است. برای پوشش و پاسخگویی به این پرسش، سعی شده است تقاضای افراد در حوزة مسکن مطالعه شود. برای انجام این پژوهش، برخلاف مطالعات انجامشده، از روش جدیدی بهره گرفته شده است. نظریة داده بنیاد بهمنظور استخراج الگوی ذهنی افراد در تقاضای سرمایهای، تقاضای مصرفی و اجارهای مسکن و شناسایی عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن در شهر تبریز استفاده شده است. با توجه به اهمیت و نقش مسکن در اقتصاد و تأثیر آن در توسعة کشورها، ارزش مصرفی و سرمایهای آن و اهمیت همزمان آن در اقتصـاد خـرد و اقتصاد کلان، شناسایی عوامل مؤثر بر تصمیمگیری خانوارها در حوزة مسکن و استخراج الگوی ذهنی آنها اهمیت ویژهای دارد که در مطالعة حاضر این موضوع بررسی خواهد شد؛ درنهایت، با استفاده از مدل گسسته لاجیت چندجملهای، اثرگذاری هریک از عوامل در انتخاب بررسی و تجزیه و تحلیل خواهد شد.
روش پژوهش.
روش پژوهش کیفی.
نظریه داده بنیاد.
نظریة داده بنیاد (نظریة زمینهای) یک روش پژوهش عمومی برای تولید تئوری است. نظریة داده بنیاد، روش پژوهشی استقرایی و اکتشافی است که به پژوهشگران در حوزههای موضوعی گوناگون امکان میدهد بهجای اتکا به تئوریهای موجود، خود به تدوین تئوری اقدام کنند (ذکائی، 1381: 18). در این راهبرد، گردآوری و تحلیل دادهها و نظریهای که درنهایت از دادهها استنتاج میشود، در ارتباط نزدیک با یکدیگر قرار دارند. پژوهشگر بهجای آغازکردن مطالعة خود با نظریة از پیش تصور شده، کار را با یک حوزة مطالعاتی خاص شروع کرده است و اجازه میدهد نظریه از دل دادهها پدیدار شود (فلیک، 1388: 108).
در استفاده از این تئوری، نظریه یا نظریاتی که وضعیت درحال وقوع را بررسی میکنند بهصورت مصاحبه طراحی شدهاند تا با پیشرفت اطلاعات توسط مصاحبهشونده مدیریت شوند (کوربین و استراس[22]، 2008: 86). این روش جمعآوری اطلاعات به افراد این امکان را میدهد تا درک کاملتری از جوانب پژوهش داشته باشند و نقاط احتمالی را در صورت مهمبودن در نتیجة مطالعه پیشبینی کنند. این نکته، به ایجاد نظریههای جدید یا ترکیبی از نظریههای موجود منجر میشود (قزلیژه و امامی[23]، 2009: 19). فرایند اجرای پژوهش در مسیر پردازش نظریة داده بنیاد عبارتاند از پرسشهای پژوهش، یادداشتبرداری و گردآوری دادهها، تجزیه و تحلیل، نمونهگیری نظری و اشباع نظری، نگارش و تدوین تئوری و مقایسة متون. فرایند تحلیل از کدگذاری باز آغاز میشود و در حالت ایدئال به کدگذاری انتخابی ختم خواهد شد (استراس و کوربین، 1385: 117). کدگذاری روند اصلی ساختن و پرداختن نظریه از دادههاست (کوربین و استراس، 1990: 12). نمودار انجام پژوهش با توجه به مراحل کدگذاری بهصورت نمودار (1) در ذیل ارائه شده است.
نمودار 1- مراحل کدگذاری
تجزیه و تحلیل دادهها نیز بهصورت فرایند چندمرحلهای انجام میشود (بکمن و کینگاس[24]، 1999: 147).
تجزیه و تحلیل دادهها با بازخوانی مکرر دادهها انجام شده است و با این کار، مفاهیم اصلی دادهها به دست میآیند. برای رسیدن به تجزیه و تحلیل مناسب، پس از شناسایی نکات کلیدی، دادهها کدگذاری شدهاند. سپس کدهای اختصاص دادهشده دارای محورهای مشترک، به مجموعهای از مفاهیم، تبدیل و مقولهها از طریق گروهبندی مفاهیم استخراج میشوند؛ درنهایت، با ترسیم روابط بین مقولهها و مفاهیم، نظریه تدوین میشود. این سیر تدوین نظریه برخاسته از دادهها در نمودار (2) نمایان است:
نمودار 2- سیر تکوین نظریة برخاسته از دادهها
گفتنی است این مراحل نیز بهصورت خطی نیستند؛ بلکه با یکدیگر همپوشانی دارند و از یک فرایند رفت و برگشتی تبعیت میکنند (نمودار 2). درواقع، نظریة داده بنیاد یکی از روشهای انجام تحقیقات کیفی است که با جمعآوری دادهها سعی در کشف نظریه دارد (خان[25]، 2014: 224). بهطور کلی هدف عمدة این روش، تبیین یک پدیده از طریق مشخصکردن عناصر کلیدی آن و سپس طبقهبندی روابط این عناصر درون بستر و فرایند آن پدیده است (کوربین و استراس، 1990: 118).
طرح پژوهش نظریة داده بنیاد در این مطالعه با طراحی سؤالات اصلی و فرعی با توجه به نظریهها و سایر تحقیقات پیشین بوده است. در این میان، مصاحبه ابزاری برای رسیدن به پاسخ سؤالات و درک و فهم عمیق مسئله در نظر گرفته شد. پس از انتخاب شهر تبریز بهعنوان جامعة آماری، نمونهگیری بهصورت هدفدار (افراد مصاحبهشونده از کارشناسان حوزة مسکن انتخاب شدهاند) و تا دستیابی به اطلاعات دقیق صورت گرفت. بعد از مصاحبه با 12 نفر از افراد مطلع در حوزة مسکن در شهر تبریز و اطمینان از اشباع دریافت اطلاعات جدید، کدگذاری و تجزیه و تحلیل متن مصاحبهها برای استخراج نکات کلیدی و مهم انجام گرفت. به این صورت که براساس شکل (1) و کدگذاری باز دادهها طبقهبندی و مفاهیم اولیه، استخراج و سپس براساس کدگذاری محوری دادهها در چهار مقولة اصلی بررسی وضعیت موجود، الزامات انتخاب، دلایل انتخاب و عوامل اثرگذار طبقهبندی شدهاند که در شکل (3) نمایان است؛ درنهایت، براساس کدگذاری انتخابی ساختار کلی الگوی ذهنی انتخاب همانند شکل (4) استخراج شده است. گفتنی است در مرحلة مصاحبه، انتخاب نمونة بعدی و مصاحبه تا جایی انجام میشود که کد جدیدی از مصاحبه استخراج نشود؛ به عبارت دیگر، اطلاعات جدید حاصل نشود (اشباع دریافت اطلاعات). بعد از دستهبندی اطلاعات، تجزیه و تحلیل نتایج براساس آن صورت گرفت تا الگوی ذهنی افراد در تقاضای مسکن استخراج شود.
روش تحقیق کمی.
در علم اقتصاد متغیر وابسته میتواند محدود باشد؛ به عبارتی، مقادیر متغیر وابسته محدود به 0،1،2 و ... باشد. همچنین، متغیر وابسته ممکن است در اختیارکردن مقادیرخود، با محدودیت مواجه باشد. بهطور کلی متغیر وابسته میتواند یک متغیر کیفی باشد که نتیجة تصمیمگیریهای افراد را نشان میدهد؛ برای مثال، فرد تصمیم میگیرد مسکن بخرد یا اجاره کند (البته چنین تصمیمهایی که در گذشته اتخاذ شده است، در زمان حاضر به این صورت است که مالک خانه است یا خیر). فرد مصرفکننده تصمیم میگیرد از منطقة A مسکن خرید کند یا خیر یا تصمیم میگیرد در منطقة B مسکن اجاره کند یا خیر. هریک از تصمیمات و تصمیمات مشابه وابسته به خصوصیات فردی است که این خصوصیات همان متغیرهای توضیحیاند. هریک از مثالهای بالا بیانکنندة نوعی از تحلیل رگرسیوناند که مسائل و مشکلات خاص خود را دارند. در هریک از این موارد باید تصمیم یا پیامد مدنظر به مجموعهای از عوامل مرتبط شود که مشابه تحلیل مرسوم رگرسیون است. پایه اصلی هریک از این موارد را میتوان در چارچوب کلی مدلهای احتمال بررسی کرد. به این منظور، فرض کنید عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن بررسی شود. اگر انتخاب مسکن (خرید مصرفی و خرید سرمایهای یا اجاره) با متغیر تصادفی Y نشان داده شود. در این صورت، احتمال وقوع حادثة مدنظر (انتخاب مسکن برای خرید) عبارت است از اینکه احتمال خرید مسکن در بازار مسکن از سوی هر شخصی یا خانواری به خصوصیات او، محیط و مسکن مدنظر بستگی دارد؛ مانند بودجه، تحصیلات، شاغل بودن یا نبودن، ریسکپذیر بودن یا نبودن ویژگی منطقه و مسکن مدنظر و ... ؛ بنابراین، میتوان احتمال بالا را تابعی از خصوصیات فردی و خصوصیات مسکن در نظر گرفت.
برای تصریح مدل بهتر است ابتدا تئوری مطلوبیت تصادفی توضیح داده شود که پایهای برای استفاده از مدلهای گسستة انتخاب مسکن است و سپس مدلهای گسسته لاجیت چندجملهای توضیح داده شوند که در این مطالعه استفاده شدهاند.
تئوری مطلوبیت تصادفی.
در تئوری مطلوبیت تصادفی مراحل تصمیمگیری خانوار طبق یک مرحلة انتخابی احتمالی بین انواع گسستة عوامل فیزیکی (ویژگی ساختمان و ویژگی مناطق) و عوامل رفتاری است. در تئوری مطلوبیت تصادفی، تعادل با توزیع احتمال به دست میآید که احتمال پیروزی انتخاب خانوار بین گزینههای گسسته را نشان میدهد. همچنین، در این تئوری تابع مطلوبیت خانوار شامل مؤلفههای قابل اندازهگیری و تصادفی است که جملات تصادفی خصوصیات مجهول منطقه و مسکن و ویژگیهای رفتاری خانوار در هنگام تصمیمگیری خانوار را نشان میدهند. آناس (1982) میگوید انتخابهای متفاوت خانوارها فقط با فرض وجود جملات تصادفی با خصوصیات اجتماعی، اقتصادی و رفتاری متفاوت در نظر گرفته و بررسی میشوند. در این مدل تابع مطلوبیت برای خانوارها بهصورت زیر است:
در تئوری مطلوبیت تصادفی مراحل تصمیمگیری خانوار طبق یک مرحلة انتخابی احتمالی بین انواع گسستة عوامل فیزیکی (ویژگی ساختمان و ویژگی مناطق) و عوامل رفتاری است. در تئوری مطلوبیت تصادفی، تعادل با توزیع احتمال به دست میآید که احتمال پیروزی انتخاب خانوار بین گزینههای گسسته را نشان میدهد. همچنین، در این تئوری تابع مطلوبیت خانوار شامل مؤلفههای قابل اندازهگیری و تصادفی است که جملات تصادفی خصوصیات مجهول منطقه و مسکن و ویژگیهای رفتاری خانوار در هنگام تصمیمگیری خانوار را نشان میدهند. آناس (1982) میگوید انتخابهای متفاوت خانوارها فقط با فرض وجود جملات تصادفی با خصوصیات اجتماعی، اقتصادی و رفتاری متفاوت در نظر گرفته و بررسی میشوند. در این مدل تابع مطلوبیت برای خانوارها بهصورت زیر است:
|
1) |
y = + ,. [ ]=[ ,…. , ] [ = … ] |
که بردار متغیرهایی توضیحی شامل متغیرهای رفتاری، متغیرهای فیزیکی (ویژگی ساختمان و منطقه) است.
مدل لاجیت چندگانه (Multinomial Logit Model (MNL)).
با توجه به اینکه در پژوهش حاضر، متغیر وابسته انتخاب مکان مسکونی توسط خانوارها برای خرید مصرفی، خرید سرمایهای و اجاره است که چند انتخابی است، از مدل لاجیت چندگانه استفاده شده است. مدل کلی لاجیت گسسته بهصورت فرمول زیر است:
|
2) |
در ادامه، با توجه به مطالعات انجامشده در حوزة مسکن و همچنین، استناد به نتایج حاصل از مصاحبه با افراد متخصص در این حوزه، عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن استخراج شدهاند؛ بنابراین، مدل گسسته برای بررسی رابطه بین عوامل تأثیرگذار بر انتخاب مسکن به شرح ذیل است که از روش نظریة داده بنیاد استخراج شده است.
|
3) |
y متغیر وابسته است که در پرسشنامه بهصورت «نحوة تصرف محل سکونت خانوار: اجارهای یا ملکی» سؤال شده است. در صورت پاسخ «اجارهای» عدد 1، در صورت خرید مصرفی عدد 2 و در صورت خرید سرمایهای عدد 3 برای انتخاب واحد مسکونی فرد گزارش میشود. برآورد متغیرهای توضیحی بهصورت طیف 5تایی است؛ به صورتی که عدد 1 کمترین حد و عدد 5 بیشترین حد را مشخص میکند. متغیرهای توضیحی بررسیشده در این مطالعه عبارتاند از:
موقعیت مکانی.
میزان رضایت فرد از جنبههای رفاه و آسایش اجتماعی مسکن (شأن اجتماعی از بعد فرهنگی، مذهبی و اجتماعی) را برآورد میکند.
میزان رضایت فرد ازنظر موقعیت قرارگیری منزل ازجمله نزدیکی به محل کار را برآورد میکند. میزان رضایت فرد ازنظر موقعیت قرارگیری منزل و ایجاد امنیت را برآورد میکند. موقعیت مکانی منزل به لحاظ فراهمآوردن شرایط برای دوری از ازدحام و ترافیک و میزان رضایت حاصل از آن برای فرد را برآورد میکند. میزان رضایت فرد از نحوة دسترسی مجتمع به تسهیلات و کاربریهای مهم شهری و متصلشدن به راههای اصلی را برآورد میکند.
میزان رضایت برآوردی برای فرد از موقعیت مکانی منزل به لحاظ فراهمآوردن شرایط برای نزدیکی به خانواده است. میزان رضایت فرد درخصوص فضای سبز و چشماندازهای قابل مشاهده از داخل به خارج واحد مسکونی را اندازه میگیرد.
ویژگیها.
میزان احساس رضایت فرد از نحوة تفکیک و جداسازی عرصههای عمومی و خصوصی در واحد مسکونی را اندازه میگیرد. میزان رضایت فرد از نمای ساختمان را اندازه میگیرد. میزان رضایت فرد از نقشه و طراحی داخلی منزل را اندازه میگیرد. میزان رضایت فرد از تعداد اتاقهای موجود و در دسترس منزل را اندازه میگیرد. میزان رضایت فرد از امکانات عمومی منزل نظیر پارکت و کیفیت و کمیت کابینتها را اندازه میگیرد. میزان رضایت فرد از عمر واحد مسکونی خود (نوسازبودن آن) را اندازه میگیرد. میزان رضایت فرد از مقاومت و کیفیت ساخت بنا و مصالح استفادهشده در ساخت واحد و مقاوم در برابر حوادث (طبیعی و غیرطبیعی) را اندازه میگیرد. میزان رضایت فرد از موقعیت مکانی واحد مسکونی در داخل کوچه (طول و عرض کوچه) را اندازه میگیرد.
عوامل رفتاری و کنترلی.
میزان تأثیرگذاری نظرات یا تجربیات اطرافیان در انتخاب مسکن فرد را اندازه میگیرد. میزان اطلاعات فرد از بازار را اندازه میگیرد. درصدی را اندازه میگیرد که فرد از درآمد خود برای خرید / اجارة واحد مسکونی بهصورت ماهانه اختصاص میدهد.
در ادامه، برای بررسی تأثیرگذاری عوامل مؤثر استخراجشده از طریق روش نظریة داده بنیاد بر انتخاب مکان مسکونی توسط خانوارهای ساکن در شهر تبریز، ابتدا پرسشنامه تهیه شد که بعد از بررسی روایی و پایایی پرسشنامه آلفای کرونباخ برابر با 78/0 است. اطلاعات لازم برای انجام این بررسی با استفاده از روش نمونهگیری ساده از 720 خانوار ساکن شهر تبریز
(235 خانوار با مسکن استیجاری، 485 خانوار مالک خانه) در سال 1397 جمعآوری شدهاند. به این صورت که ابتدا با توجه به اطلاعات بهدستآمده از متخصصان بحث مسکن در شهر تبریز، مناطق مختلف در شهر تبریز را براساس ارزش معاملاتی مسکن به هفت طبقه تقسیمبندی کردهاند و توزیع پرسشنامهها با در نظر گرفتن این طبقهبندی در تمام مناطق انجام شده است. با توجه به اینکه براساس فرمول کوکران برای خانوارهای بیش از 370000، حجم نمونه به شکل ثابت 383 به دست میآید، در این پژوهش از بین 563660 خانوار ساکن در شهر تبریز، 720 خانوار نمونه در نظر گرفته شدند.
فرض استقلال گزینههای نامرتبط[26] (IIA) .
یکی از موارد مهم تصریح مدل لاجیت چندگانه این است که باید از ویژگی استقلال گزینههای نامرتبط (IIA) تبعیت کند. براساس این ویژگی، حضور یا غیبت یک گزینه بر نسبت احتمال مرتبط با سایر گزینههای موجود در مجموعة انتخاب تأثیر نمیگذارد؛ یعنی احتمال انتخاب یک طبقه از متغیر وابسته در مقابل طبقة مقایسه، باید مستقل از انتخاب سایر طبقات متغیر وابسته باشد (گرین[27]، 2012). آزمونهای آماری مختلفی وجود دارد که میتوانند برای آزمون فرضیة IIA استفاده شوند؛ در این میان، آزمون بسطیافتة هاسمن و مکفادن کاربرد گستردهای یافته است (قربانی و زارع، 1388: 241-215).
یافتههای پژوهش.
نمودار (3) بر مبنای تجزیه و تحلیل، مطالعة دقیق و ریزبینانة مصاحبهها تهیه شده است. در مصاحبهها تأکید خبرگان حوزة مسکن و شرکتکنندگان، بر عوامل مؤثر در انتخاب مسکن بوده است و در همین راستا، مصاحبهشوندهها تجربیات خود در حوزة مسکن را برای استخراج الگوی ذهنی انتخاب مسکن در شهر تبریز ارائه دادهاند. فرایند انتخاب مسکن که نقش مهمی در تصمیمگیری افراد در انتخاب مسکن دارد، در نمودار ذیل بهصورت ساختار منسجمی ترسیم شده و همچنین، اهمیت نقش نظریة داده بنیاد در استخراج الگوی ذهنی انتخاب مسکن در این فرایند نشان داده شده است.
با توجه به اینکه این نمودار حاصل تجربة چندین سالة افراد متخصص و صاحب نظر (چه از لحاظ علمی و چه از لحاظ تجربی) در حوزة مسکن بوده است، توجه متقاضیان، فعالان و پژوهشگران حوزة مسکن به آن مهم است؛ زیرا این افراد با موانع و فرصتهای موجود در این حوزه آشنایی کافی دارند و قادر به تحلیل بازار مسکن بهعنوان یکی از مهمترین بازارهای کشورند.
مرحلة نخست برای انتخاب مسکن بهمنظور تقاضای آن از نگاه شرکتکنندگان در مصاحبه، بررسی وضعیت موجود بازار مسکن و شناسایی نقاط ضعف و قدرت آن است. این بررسی موجب میشود تمرکز بیشتری برای رفع مشکلات و موانع پیش رو و استفادة بهینه از منابع در دسترس انجام گیرد تا درنهایت به انتخاب بهتری منجر شود. نقاط قوتی برای صاحبان مسکن فعلی که در پی انتخاب مسکن جدیدند، میتوان در نظر گرفت که با همین نقاط قوت و استفادة درست از آنها، پتانسیل بالایی برای انتخاب بهینه و موفقیت در این عرصه خواهند داشت؛ ازجمله این نقاط قوت به موارد ذیل اشاره میشود:
1- داشتن حداقل منابع مالی لازم از محل فروش مسکن فعلی، 2- داشتن اطلاعات کافی از سکونت در مسکن و استفاده از آن اطلاعات در انتخاب بهینه و
3- تجربهاندوزی از سکونت و به دست آوردن اطلاعات کافی از سلیقههای پنهان شخصی در حوزة مسکن. تمام اطلاعات بالا ملاکهاییاند که شناخت شما در حوزة مسکن را تقویت میکنند و در انتخاب بهینة مسکن تأثیر بسزایی دارند و بهعنوان کاربردی از علوم شناختی در تمام متغیرهای استخراجشده اثرگذارند. در گام دوم فرایند انتخاب مسکن، باید به مهمترین الزامات انتخاب مسکن توجه شود که الزامات پولی است. مهمترین چالش یا قید در بحث انتخاب مسکن مسئله بودجة خانوار است؛ چنانچه متقاضیان در این بازار از بودجة کافی برخوردار باشند، به احنتمال زیاد خرید را ترجیح خواهند داده و در غیر این صورت اقدام به اجارة مسکن خواهند کرد.
گام سوم در انتخاب مسکن، دلایل انتخاب آن است.با تجزیه و تحلیل اطلاعات بهدستآمده از مصاحبه و بررسی مطالعات انجامشده در این حوزه، دلیل انتخاب مسکن توسط خانوادهها از دو جنبه بررسی و به آن توجه میشود: 1- جنبة رفاهی و روانی و
2- جنبة مالی.
جنبة رفاهی و روانی.
الف- جنبههای رفاهی و روانی برای خرید مسکن.
الف) فشار اطرافیان برای خرید مسکن، ب) استرس و فشار ناشی از بیثباتی اقتصادی، ج) رفاه و امنیت بیشتر ناشی از خرید مسکن و د) کاهش استرس و فشار روانی ناشی مستأجربودن.
ب- جنبههای رفاهی و روانی برای اجارة مسکن.
رفاه و امنیت بیشتر نسبت به بیخانمانبودن.
|
نقاط قوت |
|
نقاط ضعف |
|
بررسی وضعیت موجود |
|
الزامات خرید مصرفی |
|
اقدامات خرید |
|
الزامات پولی |
|
الزامات انتخاب مسکن |
|
انتخاب مسکن |
|
دلایل انتخاب |
|
جنبه مالی |
|
عوامل اثرگذار در انتخاب |
|
عوامل رفتاری و ذهنی |
|
عوامل فیزیکی |
|
عوامل کنترلی |
|
ویژگی مناطق |
|
ویژگی مسکن |
|
الزامات اجاره |
|
جنبه رفاهی و روانی |
نمودار 3- نتایج حاصل از مصاحبه
جنبة مالی.
الف- جنبههای مالی برای خرید مسکن.
الف) استفاده از پول رهن مسکن خریداریشده برای تأمین بودجة خرید مسکن، ب) حفظ ارزش داراییها، ج) سودآوری ناشی از افزایش قیمت مسکن خریداریشده در آینده و د) پیش خرید کردن مسکن برای جمعآوری و پسانداز پولهای جزئی.
ب- جنبههای مالی برای اجارة مسکن.
الف) کمبود بودجه برای خرید مسکن، ب) اجارة مسکن با کیفیت بالاتر و بودجة کمتر،
ج) سرمایهگذاری پول در سایر بازارها (بازارهایی با سودآوری و بازدهی بیشتر و بالاتر) و د) استفاده از مسکن ویلایی با پول اندک.
بهمنظور استخراج الگوی ذهنی متقاضیان مسکن، برای شناسایی عوامل اثرگذار بر انتخاب مسکن از سوی آنان نیاز است در چهارمین گام، این موضوع بررسی شود. از میان پاسخ شرکتکنندگان در مصاحبه، بیشترین تأکید روی عوامل فیزیکی شامل ویژگیهای مربوط به مسکن مدنظر و ویژگیهای مناطق است. ویژگیهای مسکن و محیط مسکونی شامل نقشه و نمای ساختمان، پارکینگ، جنوبیبودن ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی، کیفیت ساخت و مقاومبودن در برابر حوادث (طبیعی و غیرطبیعی)، نورگیری و نورپردازی ساختمان، تعداد واحد کمتر و اتاق بیشتر (متراژ بزرگتر)، کیفیت و کمیت کابینت، آسانسور، موقعیت مکانی در داخل کوچه (طول و عرض کوچه)، نوسازبودن و ... هستند که در انتخاب مسکن تأثیرگذارند. ویژگی مناطق نیز تأثیرگرفته از ارزشهای محیطی مختلفی است. از مهمترین ارزشهای محیطی اثرگذار بر انتخاب مسکن میتوان به موارد زیر اشاره کرد: آشنایی با خصوصیات افراد منطقه (وضعیت ساکنین منطقه)، عادات فرهنگی و مذهبی، نزدیکی به محل کار، بالابودن امنیت، اصالت اهالی، دوری از ازدحام و ترافیک، دسترسی به خیابان اصلی، دسترسی به بازار، دسترسی به خدمات شهری، نزدیکی به خانواده، دسترسی به دانشگاه و مدارس، لوکسبودن منطقة مسکونی، وضعیت آبوهوا، ارزش موقعیت منطقه در سطح شهر، نزدیکی به مراکز آموزشی و درمانی و کیفیت شهرسازی منطقه. با توجه به مصاحبه با خبرگان بخش مسکن، تقسیمبندی در خصوص عوامل رفتاری و کنترلی نیز صورت گرفت. عملکرد متولیان بخش مسکن و تورم بخش مسکن متغیرهای کنترلی معرفی شدند. داشتن اطلاعات کافی از وضعیت بازار مسکن و پیشبینی درآمد انتظاری و نرخ و رحجان زمانی، به جنبة اثر تمایلی عامل رفتاری اشاره دارد و صاحبان دارایی، به فروش داراییهای سودده و نگهداری داراییهای زیانده تمایل دارند. در فاکتور ریسکپذیربودن و ریسکگریزبودن عوامل اثرگذاری همچون تجربیات اطرافیان، بهدلیل اینکه متقاضیان مسکن تجربیات اطرافیان و دیگران را ملاک عمل و تصمیمگیری قرار میدهند و به دیدگاهها و پیشبینیهای قبلی خود و دیگران واکنش نشان میدهند، به جنبة اثر محافظهکاری عامل رفتاری اشاره دارد. تورم انتظاری در بخش مسکن و سایر بازارها، به اثر شهود نمایندگی عامل رفتاری اشاره میکند؛ زیرا متقاضیان مسکن، احتمال وقوع تورم در این بخش را با توجه به تورم در دورههای پیشین و مقایسة اتفاقات دورههای مختلف با هم، ارزیابی و برآورد میکنند و براساس آن، در صورتی که امکان خرید داشته باشند، تصمیم به خرید میگیرند. در عامل ترکیب بهینة ثروت، فرد به جنبة دوری از تأسف و پشیمانگریزی عامل رفتاری توجه دارد. به تعبیری، متقاضی مصرفی به عایدی حاصل از انتخاب مسکن و نیز عایدی از دست رفته بابت انتخابنکردن گزینههای دیگر فکر میکند. فاکتور بعدی یعنی هوش تجاری و قدرت تجاری فرد را میتوان ترکیبی از عوامل رفتاری دوری از تأسف و پشیمانگریزی و اثر تمایلی در نظر گرفت. در جنبة دوری از تأسف و پشیمانگریزی، عامل رفتاری متقاضی بهدنبال انتخاب بهترین گزینة مسکن مصرفی با در نظر گرفتن هزینة فرصت آن است. همچنین، خریداران سعی دارند با هوش تجاری خود تمایل به فروش داراییهای سودده و نگهداری داراییهای زیانده داشته باشند که به جنبة اثر تمایلی عامل رفتاری اشاره دارد. در زمینة عواملی نظیر قدرت تصمیمگیری و سطح تحصیلات، بهدلیل دغدغههای ذهنی افراد نسبت به خرید مسکن، با توجه به ریسک پایین و بازدهی عموماً بالای بخش، خریدارن به تقلید رفتاری از سایر خریدارن مسکن میپردازند که ممکن است به تصمیمگیریهای اشتباه منجر شود؛ به همین سبب، همه جوانب به جنبة رفتار تودهواری از عوامل رفتاری اشاره دارد.
افراد با انتظارات شخصی و عوامل ذهنی و رفتاری خود با شرایط مسکن موجود گام مؤثری در انتخاب بهینه براساس نیاز خود برداشتهاند و به احتمال قوی به خرید منزل مسکونی اقدام خواهند کرد؛ در غیر این صورت و در حالت محدودیت بودجة شدید و عدمتأمین مالی برای خرید آن، افراد اقدام به اجارة مسکن خواهند کرد. نمودار (4)، الگوی ذهنی افراد در انتخاب مسکن بهمنظور تقاضای مسکن برای خرید و اجاره را نمایش میدهد .
در ادامه، از روش گسسته مدل لاجیت چندجملهای برای بررسی نحوة اثرگذاری عوامل مؤثر بر انتخاب مکان مسکونی استفاده خواهد شد که از طریق روش گراندد تئوری استخراج شدهاند.
|
مسکن مصرفی |
|
مسکن سرمایهای |
|
عدم بودجه کافی برای خرید |
|
دلایل انتخاب |
|
در صورت |
|
انتخاب مسکن |
|
در صورت |
|
نقطه شروع |
|
نیاز به انتخاب مسکن مصرفی |
|
نیاز به انتخاب مسکن سرمایهای |
|
نیاز به انتخاب مسکن |
|
مرحله اول |
|
مرحله اول |
|
مرحله اول |
|
بررسی وضعیت بازار مسکن |
|
بررسی وضعیت موجود |
|
بررسی وضعیت موجود |
|
در صورت مناسببودن شرایط |
|
در صورت مناسب بودن شرایط |
|
مقایسة بازدهی بازار مسکن با بازدهی سایر بازارها |
|
اجرای الزامات
|
|
برقراری هماهنگی و ارتباط بین بودجه و انتخاب
|
|
هماهنگکردن عوامل
|
|
اجرای الزامات |
|
در صورت مناسببودن شرایط |
|
برقراری هماهنگی و ارتباط بین بودجه و انتخاب |
|
اجرای الزامات |
|
هماهنگکردن عوامل |
|
برقراری هماهنگی و ارتباط بین بودجه انتخاب |
|
هماهنگکردن عوامل |
|
عوامل رفتاری و کنترلی عوامل ذهنی عوامل فیزیکی |
|
عوامل رفتاری و کنترلی عوامل ذهنی عوامل فیزیکی |
|
عوامل رفتاری و کنترلی عوامل ذهنی عوامل فیزیکی |
|
داشتن بودجه کافی برای خرید |
در ابتدا با استفاده از آزمون هاسمن و مکفادن (1974)، معنیداری و استقلال گزینههای نامرتبط مدل بررسی میشوند و سپس برآورد مدل انجام میشود. نتایج آزمون هاسمن و مکفادن (1984) برای بررسی فرض استقلال گزینههای نامرتبط در جدول زیر نشان داده شدهاند. آزمون برای سه حالت انجام شده است؛ در هر حالت، یکی از طبقههای اول، دوم یا سوم طبقة پایه (base) در نظر گرفته میشود (یا طبقهای که هنگام تخمین حذف میشود). در هر سه حالت آمارة آزمون معنادار نیست و فرضیة صفر رد نمیشود؛ بنابراین، روش لاجیت چندگانه برای تخمین مناسب است و نیاز به استفاده از روشهایی مانند لاجیت متداخل برای تخمین نیست.
|
evidence |
P>chi2 |
chi2 |
df |
طبقات |
|
for Ho |
00/1 |
660/132- |
19 |
1 |
|
for Ho |
166/0 |
836/24 |
19 |
2 |
|
for Ho |
00/1 |
247/7- |
19 |
3 |
جدول (1) نتایج برآورد عوامل مؤثر بر انتخاب محیط مسکونی شهر تبریز به روش لاجیت چندجملهای را نشان میدهد. با توجه به جدول، ضریب متغیر انتخاب مسکن با لحاظ جنبههای رفاهی و بعد آسایش اجتماعی در هر دو وضعیت اجاره و خرید سرمایهای، معنیدار و ضریب آن مثبت است. به عبارتی، با افزایش میزان آسایش اجتماعی و جنبة رفاهی واحد مسکونی، احتمال انتخاب آن برای اجاره و خرید سرمایهای افزایش مییابد. متغییر دسترسی سرپرست خانوار به محل کار در حالت اجاره تأثیر معنیداری در انتخاب مکان مسکونی ندارد؛ اما متغیر دسترسی سرپرست خانوار به محل کار در وضعیت خرید سرمایهای تأثیر معنیدار با ضریب منفی بر انتخاب مکان مسکونی دارد. یعنی دسترسی سرپرست خانوار به محل کار تأثیر بیشتری در انتخاب مسکن برای خرید مصرفی نسبت به خرید سرمایهای دارد. انتخاب مکان مسکونی بهدلیل نزدیکی به بستگان و اقوام، تأثیر معنیدار و مثبت در خرید سرمایهای دارد. یعنی هرچه مسکن مدنظر برای انتخاب به اقوام و بستگان نزدیکتر باشد، احتمال انتخاب برای خرید سرمایهای افزایش مییابد. به عبارت دیگر، وقتی خانواری به اندازة کافی بودجه برای انتخاب مسکن و خرید سرمایهای آن در اختیار داشته باشند، تا حد امکان محیط مسکونی را در نزدیکی اقوام و بستگان انتخاب خواهد کرد؛ اما این متغیر در انتخاب مسکن برای اجاره تأثیر معنیداری ندارد. نحوة تفکیک و جداسازی عرصههای عمومی و خصوصی واحد مسکونی (جانمایی اتاقهای نشیمن و خواب، سرویسهای بهداشتی و ...) یکی دیگر از متغیرهایی است که در انتخاب محیط مسکونی برای اجاره تأثیر معنیداری ندارد. همچنین، این متغیر برای خرید سرمایهای تأثیر معنیدار، اما منفی دارد. یعنی جانمایی عرصههای عمومی و خصوصی، احتمال انتخاب مسکن برای خرید مصرفی را نسبت به انتخاب مسکن برای خرید سرمایهای افزایش میدهد که نشاندهندة اولویت پایین این متغیر در انتخاب واحد مسکونی برای خرید سرمایهای است. چون خریدار سرمایهای، مسکن را برای استفاده از رشد ارزش داراییهای خود طی زمان انتخاب میکند، اولویت چندانی به تفکیک عرصههای عمومی و خصوصی نمیدهد. نقشه و طراحی داخلی یکی دیگر از متغیرهایی است که تأثیر معنیدار، اما منفی بر انتخاب مسکن برای اجاره دارد که نشاندهندة اولویت پایین نقشه و طراحی داخلی در انتخاب مسکن برای اجاره است. یعنی با افزایش کیفیت طراحی داخلی و نقشة ساختمان، احتمال انتخاب واحد مسکونی برای اجاره کاهش مییابد. به عبارت دیگر، با افزایش کیفیت طراحی داخلی و نقشة ساختمان، احتمال انتخاب برای خرید مصرفی نسبت به انتخاب مسکن برای اجاره افزایش مییابد. همچنین، این متغیر در انتخاب مسکن برای خرید سرمایهای مسکن تأثیر معنیداری ندارد.
جدول 1- تخمین مدل لاجیت چندجملهای برای انتخاب اجارهای مسکن در شهرتبریز
(پایه: وضعیت خرید مصرفی)
|
متغیر توضیحی |
ضریب |
P-value |
|
1- انتخاب مسکن بهعلت جنبههای رفاهی و آسایش اجتماعی |
1789/0 |
05/0 |
|
2- دسترسی سرپرست خانوار به محل کار |
044/0 |
605/0 |
|
3- انتخاب مکان مسکونی بهعلت امنیت موقعیت |
0891/0- |
31/0 |
|
4- انتخاب مکان مسکونی بهعلت دوری از ازدحام و ترافیک |
0188/0- |
82/0 |
|
5- دسترسی به کاربریهای مهم شهری و راههای اصلی |
0425/0 |
63/0 |
|
6- انتخاب مکان مسکونی بهدلیل نزدیکی به اقدام |
0983/0 |
25/0 |
|
7- دسترسی به فضای سبز و چشم اندازهای قابل رویت از داخل به خارج |
1386/0- |
1/0 |
|
8- انتخاب مکان مسکونی بهدلیل نحوة تفکیک عرصههای عمومی و خصوصی در واحد مسکونی |
0802/0- |
4/0 |
|
9- انتخاب مسکونی بهدلیل نمای ساختمان |
0202/0- |
83/0 |
|
10- انتخاب مکان مسکونی بهعلت نقشه و طراحی داخلی |
2294/0- |
012/0 |
|
11- تعداد اتاق خواب |
0230/0 |
8/0 |
|
12- امکانات عمومی منزل نظیر پارکت، کیفت و کمیت کابینت |
264/0- |
01/0 |
|
13- انتخاب مکان مسکونی بهعلت عمر واحد مسکونی |
0036/0- |
97/0 |
|
14- مقاومبودن در مقابل حوادث |
2986/0- |
00/0 |
|
15- انتخاب واحد مسکونی بهدلیل موقعیت واحد در داخل کوچه (طول و عرض کوچه) |
2251/0 |
01/0 |
|
16- انتخاب مکان مسکونی بهعلت نظرات و تجربیات اطرافیان بازار مسکن |
0104/0 |
9/0 |
|
17- اطلاعات از وضعیت بازار مسکن |
186/0- |
02/0 |
|
18- میزان مخارج ماهانه برای انتخاب مسکن |
0215/0- |
7/0 |
|
عرض از مبدأ |
9304/1 |
002/0 |
منبع: محاسبه محقق
امکانات عمومی منزل نظیر پارکت و کیفیت و کمیت کابینت تأثیر معنیدار و منفی بر انتخاب مسکن برای اجاره دارد و بیان میکند هرچه امکانات عمومی واحد مسکونی بالاتر باشد احتمال انتخاب آن برای اجاره نسبت به انتخاب مسکن برای خرید مصرفی کاهش مییابد که نشاندهندة در اولویتنبودن این ویژگی در انتخاب مکان مسکونی در شهر تبریز است. چون منازل با امکانات عمومی بالاتر، سطح اجارة بالاتری دارند، خانوار متقاضی منازل استیجاری، بهعلت پایینبودن توان مالی، قدرت انتخاب پایینی در انتخاب محیط مسکونی دارد. همچنین، متغیر امکانات عمومی منزل در انتخاب مسکن برای خرید سرمایهای تأثیر معنیدار بر انتخاب واحد مسکونی ندارد که نشاندهندة اولویت پایین این متغیر در انتخاب است. از آنجا که خرید مسکن برای بالابردن ارزش داراییهای صاحبان دارایی است و این افزایش ارزش، بیشتر تأثیرگرفته از زمین و موقعیت آن است، توجه کمتری به امکانات عمومی منازل مسکونی میشود. کیفیت مواد استفادهشده و مقاومبودن در مقابل حوادث متغیری است که در انتخاب محیط مسکونی برای اجاره تأثیر معنیدار، اما منفی دارد.
جدول 2- تخمین مدل لاجیت چندجملهای انتخاب سرمایهای مسکن برای شهر تبریز
(پایه: وضعیت خرید مصرفی)
|
متغیر توضیحی |
ضریب |
P-value |
|
1- انتخاب مسکن بهعلت جنبههای رفاهی و آسایش اجتماعی |
8517/0 |
00/0 |
|
2- دسترسی سرپرست خانوار به محل کار |
206/0- |
02/0 |
|
3- انتخاب مکان مسکونی بهعلت امنیت موقعیت |
0965/0 |
32/0 |
|
4- انتخاب مکان مسکونی بهعلت دوری از ازدحام و ترافیک |
017/0 |
85/0 |
|
5- دسترسی به کاربریهای مهم شهری و راههای اصلی |
1166/0 |
01/0 |
|
6- انتخاب مکان مسکونی بهدلیل نزدیکی به اقدام |
2324/0 |
01/0 |
|
7- دسترسی به فضای سبز و چشماندازهای قابل رؤیت از داخل به خارج |
1161/0- |
199/0 |
|
8- انتخاب مکان مسکونی بهدلیل نحوة تفکیک عرصههای عمومی و خصوصی در واحد مسکونی |
2655/0- |
009/0 |
|
9- انتخاب مسکونی بهدلیل نمای ساختمان |
1414/0- |
176/0 |
|
10- انتخاب مکان مسکونی بهعلت نقشه و طراحی داخلی |
0692/0- |
211/0 |
|
11- تعداد اتاق خواب |
02/0 |
839/0 |
|
12- امکانات عمومی منزل نظیر پارکت، کیفت و کمیت کابینت |
1683/0- |
127/0 |
|
13- انتخاب مکان مسکونی بهعلت عمر واحد مسکونی |
1774/0- |
114/0 |
|
14- مقاومبودن در مقابل حوادث |
1404/0- |
184/0 |
|
15- انتخاب واحد مسکونی بهدلیل موقعیت واحد در داخل کوچه (طول و عرض کوچه) |
3158/0 |
002/0 |
|
16- انتخاب مکان مسکونی بهعلت نظرات و تجربیات اطرافیان بازار مسکن |
0794/0- |
395/0 |
|
17- اطلاعات از وضعیت بازار مسکن |
4173/0- |
00/0 |
|
18- میزان مخارج ماهانه برای انتخاب مسکن |
3254/0- |
00/0 |
|
عرض از مبدأ |
3254/0 |
568/0 |
منبع: محاسبه محقق
یعنی با افزایش کیفیت مواد استفادهشده در ساختمان و مقاومبودن ساختمان، احتمال انتخاب برای اجاره کاهش مییابد که نشان میدهد افزایش کیفیت مواد استفادهشده در ساختمان و مقاومبودن ساختمان و احتمال متغیر موقعیت واحد مسکونی در داخل کوچه (طول و عرض کوچه(، بر احتمال انتخاب خانوارها در شهر تبریز اثر مثبت و معنیدار داشته است. به عبارت دیگر، خانوارهای متقاضی منازل استیجاری بهدلیل توان مالی اندک که میتواند تأثیرگرفته از ماهیت شغلی آنها باشد، به مقاومبودن واحد مسکونی و کیفیت مواد استفادهشده اولویت چندانی نمیدهند؛ چون به مسکن، بهعنوان دارایی دیگران برای اجاره و استفادة شخصی برای سرپناه خود و خانوادة خود مینگرند و اهمیت چندانی به کیفیت مواد نمیدهند؛ اما این متغیر تأثیر معنیدار بر انتخاب مسکن برای خرید سرمایهای ندارد.
هرچه واحد مسکونی در داخل کوچه بهتر باشد، احتمال انتخاب مسکن برای خرید اجاره و خرید سرمایهای افزایش مییابد. به عبارت دیگر، هرچه موقعیت واحد مسکونی در داخل کوچه بهتر باشد (برای مثال، واحد مسکونی جزء پلاکهای اول کوچه باشد یا اینکه عرض کوچه بیش از 6 متر باشد)، میزان رشد قیمت در آینده و قابلیت نقدشوندگی آن در بازار مسکن بیشتر خواهد شد؛ بنابراین، احتمال انتخاب آن برای خرید سرمایهای بالاتر خواهد رفت. همچنین، موقعیت مکانی واحد مسکونی در داخل کوچه، یکی از متغیرهای اثرگذار در انتخاب مکان مسکونی برای اجاره است. به عبارت دیگر، هرچه موقعیت مکانی واحد مسکونی در داخل کوچه بهتر باشد، احتمال انتخاب آن برای اجاره افزایش مییابد. متغیر آگاهی از موقعیت بازار مسکن تأثیر معنیدار، اما منفی بر انتخاب مکان مسکونی دارد؛ به صورتی که هرچه اطلاعات از بازار مسکن، تأثیر نوسانات نرخ ارز بر این بازار و انتظارات تورمی این بخش بیشتر باشد، احتمال انتخاب مسکن برای اجاره و خرید سرمایهای کاهش مییابد که نشاندهندة اهمیت پایین این متغیر در انتخاب مکان مسکونی توسط خانوار، چه برای خرید و چه برای اجاره است. به عبارت دیگر، هرچه اطلاعات از بازار مسکن، تأثیر نوسانات نرخ ارز بر این بازار و انتظارات تورمی این بخش بیشتر باشد، احتمال انتخاب مسکن برای خرید مصرفی افزایش مییابد. میزان مخارج ماهانه بر انتخاب مکان مسکونی در شهر تبریز اثرات متفاوتی داشته که برای خرید، تأثیر منفی و معنیدار داشته است؛ اما برای اجاره، اثرگذاری آن معنیدار نبوده است. به این مفهوم که هرچه میزان مخارج ماهانه افزایش یابد، احتمال انتخاب مکان مسکونی برای خرید سرمایهای کاهش مییابد. به عبارتی، افزایش مخارج ماهیانه احتمال انتخاب مسکن برای خرید مصرفی را افزایش میدهد. از طرفی دیگر در بحث اجاره، خانوارها بهدلیل نداشتن تمکن مالی و بدون توجه به میزان مخارج ماهانه، به اجارة مکان مسکونی برای سرپناه خانواده نیازمندند؛ بنابراین، مجبور به انتخاب واحد مسکونی بدون لحاظ قید مخارج ماهانهاند.
نتیجهگیری.
افزایش سریع شهرنشینی در دهههای اخیر در ایران، موجب بروز مسائل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در شهرها بهویژه در کلان شهرها شده است. در زمان حاضر، کلان شهرها ازجمله شهر تبریز با مشکلاتی مواجهاند که برخی از آنها به الگوی استقرار جمعیت و ازدحام مربوط میشوند؛ ازاینرو، مطالعة الگوهای انتخاب مکان مسکونی با استفاده از مدلهای انتخاب گسسته، در اتخاذ تصمیم مناسب از اهمیت ویژهای برخوردار است. در پژوهش حاضر، سعی شده است عوامل متعدد مؤثر بر انتخاب واحد مسکونی، ازجمله خصوصیات خانوار و مسکن، متغیرهای رفتوآمد و ویژگیهای منطقه از طریق روش گراندد تئوری استخراج شود و الگوی کلی انتخاب مکان مسکونی خانوارهای ساکن در شهر تبریز، ترسیم و سپس میزان و نحوة تأثیرگذاری هر عامل با استفاده از مدل گسسته لاجیت چندجملهای اندازهگیری شود. این روش اقتصادی - اجتماعی علاوه بر بسطدادن دیدگاه ما دربارة تصمیمگیری برای انتخاب مکان مسکونی و آنچه خریداران در بازار مسکن انجام میدهند، چشمانداز مدلسازی الگوی ذهنی مکان مسکونی را نیز با در نظر گرفتن عوامل متعدد مربوط به خصوصیات خانوار و مسکن و منطقة مسکونی گسترش میدهد. نتایج حاصل از برآورد مدل لاجیت نشان میدهند عوامل تعیینکنندة انتخاب واحد مسکونی توسط خانوارها، توجه صرف به یک یا دو عامل نبوده است؛ بلکه خانوارها تمام جوانب را برای انتخاب واحد مسکونی (برای خرید و اجاره) در نظر میگیرند.
[1]. Maher
[2]. Maclennan
[3]. Coulombel
[4]. Cognitive economics
[5]. Zaunbrecher et al
[6]. Schmid et al
[7]. Kahneman
[8]. Tverskt
[9]. Simon
[10]. Cyert
[11]. McFadden
[12]. Barberis and Thaler
[13]. Kim and Morrow-Jones
[14]. Bayho et al
[15]. Lee
[16]. Sener et al
[17]. Ho et al
[20]. Aliyeva
[21]. Mei et al
[22]. Corbin & Strauss
[23]. Ghezelijeh & Emami
[24]. Backman & Kyngas
[25]. Khan
[26]. Independence of Irrelevant Alternative
[27]. Greene W. H
)