نوع مقاله : مقاله پژوهشی
نویسندگان
1 دانشجوی دکتری، گروه مدیریت صنعتی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین، ایران
2 استادیار گروه اقتصاد، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین، ایران
3 استادیار گروه مدیریت صنعتی، واحد قزوین، دانشگاه ازاد اسلامی، قزوین، ایران
چکیده
کلیدواژهها
موضوعات
عنوان مقاله [English]
نویسندگان [English]
his study aims to present a comprehensive model for analyzing industrial investment in the housing sector from 2005-2023. The proposed model, developed using system dynamics methodology, incorporates a range of economic factors, including monetary variables (such as inflation, interest rates, and exchange rate fluctuations) and non-monetary variables (such as population growth, urbanization, and migration), along with fiscal, regulatory, and technological policies. The model employs reinforcing and balancing loops to examine the complex interactions among these variables. The results indicate that exchange rate fluctuations and inflation are major deterrents to investment. At the same time, government financial support and the adoption of advanced technologies can enhance productivity and help balance supply and demand. Furthermore, technological advancements play a critical role in reducing construction costs and accelerating project completion. The innovation of this study lies in the development of a dynamic model capable of simulating the long-term behavior of key variables and providing actionable solutions to reduce market volatility and improve sustainability in the housing sector. The findings offer valuable insights for policymakers and planners in making informed decisions to manage investment in the housing industry effectively.
کلیدواژهها [English]
مقدمه
مسکن به عنوان یکی از نیازهای بنیادی انسان فراتر از نقش سرپناهی ساده عمل میکند و پیوندی عمیق با رفاه اجتماعی، پایداری اقتصادی و امنیت روانی افراد جامعه دارد. این اهمیت نه فقط در سطح فردی، بلکه در مقیاس کلان اقتصادی نیز آشکار است. بخش مسکن از طریق پیوند گسترده با صنایع مختلف همچون فولاد، سیمان و خدمات وابسته، به عنوان یکی از موتورهای محرک رشد اقتصادی نقشآفرینی میکند و تأثیری بهسزا بر تولید ناخالص داخلی، اشتغالزایی و کیفیت زندگی دارد. با این حال، در بسیاری از کشورها از جمله ایران، بخش مسکن با چالشهای اساسی مواجه است. عواملی مانند رشد سریع جمعیت، افزایش ازدواجها، لزوم نوسازی بافتهای فرسودۀ شهری و محدودیتهای مالی دولتی، به رشد بیوقفۀ تقاضا برای مسکن منجر شدهاند. طبق گزارشها، سالانه حدود ۷۰۰ هزار ازدواج در ایران ثبت میشود که نیاز به احداث سالانۀ یک میلیون واحد مسکونی را ایجاد کرده است (انتظاری، 1401). با وجود این، مشکلات ساختاری اقتصاد کشور، از جمله تحریمهای بینالمللی، کاهش درآمدهای نفتی و کسری بودجۀ مزمن، توانایی دولت برای پاسخگویی به این تقاضا را بهشدت محدود کرده است (ابوالحسنی هستیانی و همکاران، 1402). سرمایهگذاری صنعتی در بخش مسکن، به عنوان یکی از راهکارهای مؤثر برای پاسخگویی به این شکاف عرضه و تقاضا مطرح شده است. این نوع سرمایهگذاری میتواند با ارتقای بهرهوری، کاهش هزینههای ساخت و تسریع روند عرضۀ مسکن، نقشی جالب توجه در بهبود شرایط بازار ایفا کند. با این حال، تصمیمگیری برای ورود به این حوزه، بهشدت تحت تأثیر متغیرهای پولی مانند نرخ تورم، نرخ بهره و نوسانات نرخ ارز، و همچنین متغیرهای غیرپولی مانند سیاستهای حمایتی، تغییرات جمعیتی و تحولات فناروانه قرار دارد (نگینتاجی و سینایی، 1402؛ مظفری و همکاران، 1401). مطالعات پیشین نشان دادهاند بسیاری از پژوهشها یا صرفاً اثر متغیرهای پولی را تحلیل کردهاند یا به طور جداگانه متغیرهای غیرپولی را بررسی کردهاند. این در حالی است که تحلیل یکپارچه و دینامیکی از تعامل این متغیرها، به ویژه در بستر سیستمهای اقتصادی و اجتماعی پیچیده، کمتر مورد توجه قرار گرفته است (مظفری و همکاران، 1401). علاوه بر این، در بسیاری از مطالعات گذشته، تأثیر عواملی مانند کیفیت نهادها، نوآوریهای فناورانه و تغییرات جمعیتی بر رفتار سرمایهگذاری صنعتی در مسکن نادیده گرفته شده است.
با توجه به خلأهای بالا، ضرورت انجام پژوهشی جامع که بتواند به صورت همزمان و دادهمحور اثر متغیرهای پولی و غیرپولی را بر سرمایهگذاری صنعتی در بخش مسکن تحلیل کند، کاملاً محسوس است. پژوهش حاضر بر مبنای این نیاز شکل گرفته است و با هدف طراحی مدلی جامع و پویا مبتنی بر رویکرد پویایی سیستم، تلاش دارد رفتار سرمایهگذاری صنعتی در بازار مسکن ایران طی دورۀ زمانی ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ را شبیهسازی و تحلیل کند. برای دستیابی به این هدف، پژوهش حاضر از ترکیبی از روشهای کمّی و کیفی بهره گرفته است. شناسایی و اولویتبندی متغیرهای کلیدی از طریق تکنیک دلفی-فازی انجام شده و مدل نهایی با استفاده از دادههای تاریخی واقعی اعتبارسنجی شده است. تحلیل حساسیت، آزمون اعتبار مدل و مقایسۀ رفتار شبیهسازیشده با دادههای واقعی، از جملۀ ابزارهایی هستند که برای اطمینان از استحکام و روایی مدل به کار گرفته شدهاند.
این مقاله در شش بخش سازماندهی شده است: در بخش دوم، مبانی نظری و پیشینۀ پژوهش ارائه شده است که پژوهشهای مرتبط و چارچوب نظری پژوهش را بررسی میکند. بخش سوم به توضیح روششناسی پژوهش اختصاص دارد که شامل مدل پویایی سیستم و فرآیند طراحی آن است. در بخش چهارم، نتایج مدلسازی و شبیهسازی متغیرهای کلیدی سرمایهگذاری در بخش مسکن ارائه شده است. بخش پنجم به تحلیل حساسیت و بررسی آزمونهای حدی اختصاص دارد و تأثیر متغیرهای مختلف بر سرمایهگذاری را بررسی میکند. در نهایت، بخش ششم شامل نتیجهگیری و پیشنهادها برای سیاستگذاران و پژوهشگران آینده است.
مبانی نظری
این بخش مبانی نظری مرتبط با سرمایهگذاری صنعتی در بخش مسکن را مرور و تحلیل میکند. در این راستا، ابتدا مفهوم سرمایهگذاری در مسکن تعریف میشود و سپس، نظریههای اقتصادی مرتبط و عوامل مؤثر بر آن بررسی میشوند.
سرمایهگذاری در بخش مسکن
سرمایهگذاری در بخش مسکن به معنای تخصیص منابع مالی و اقتصادی برای ایجاد، توسعه یا نوسازی واحدهای مسکونی است. این نوع سرمایهگذاری شامل تأمین مالی از منابع دولتی، خصوصی و بانکی برای هزینههای مرتبط با ساختوساز، خرید زمین و بهرهبرداری از پروژههاست. این فرآیند تأثیری مستقیم بر تولید ناخالص داخلی (GDP)[i] دارد و به دلیل ارتباط گسترده با صنایع بالادستی و پاییندستی مانند فولاد، سیمان و خدمات مرتبط، به عنوان یکی از محرکهای اصلی اقتصاد شناخته میشود. کاهش سرمایهگذاری در این بخش میتواند موجب رکود اقتصادی و کمبود عرضه مسکن شود. همچنین، سرمایهگذاری در مسکن نقش اساسی در بهبود شرایط زندگی شهروندان و ایجاد رفاه اجتماعی دارد، زیرا افزایش عرضۀ مسکن باکیفیت میتواند نیازهای جمعیتی و اجتماعی را به طرزی مؤثرتر پاسخ دهد (Van den Bergh, 2009؛ مظفری و همکاران، 1401).
نقش بخش مسکن در اقتصاد
به واسطۀ ارتباط گسترده با سایر بخشهای تولیدی و خدماتی، بخش مسکن یکی از ارکان تأثیرگذار بر اقتصاد کلان به شمار میرود. چند نمونه از این اثرگذاریها عبارتاند از:
محرک اقتصاد کلان: مسکن به دلیل ارتباط گسترده با صنایع بالادستی مانند فولاد، سیمان و صنایع خدماتی، تأثیری مستقیم بر تولید ناخالص داخلی دارد. هرگونه تغییر در سرمایهگذاری این بخش میتواند اقتصاد کلان را تحت تأثیر قرار دهد.
ایجاد اشتغال: سرمایهگذاری در مسکن به اشتغالزایی مستقیم در ساختوساز و غیرمستقیم در صنایع وابسته منجر میشود. برای مثال، پروژههای ساختوساز بزرگ میتوانند فرصتهای شغلی متعددی در حوزههای حملونقل، تأمین مصالح و خدمات فنی ایجاد کنند.
تعادل اجتماعی: تولید مسکن مناسب برای اقشار مختلف جامعه به بهبود کیفیت زندگی و کاهش نابرابریهای اجتماعی کمک میکند. این تعادل اجتماعی میتواند از طریق برنامههای مسکن حمایتی و اجتماعی تقویت شود (ملک و همکاران، 1401).
نظریههای مرتبط با سرمایهگذاری در مسکن
نظریۀ سرمایۀ انسانی
این نظریه که توسط بکر[ii] (1964) و شولتز[iii] (1961) مطرح شد، بر اهمیت سرمایهگذاری در کیفیت زندگی افراد از جمله مسکن تأکید دارد. ایجاد مسکن مناسب میتواند با بهبود شرایط زندگی و دسترسی بهتر به خدمات آموزشی و بهداشتی، بهرهوری نیروی کار را افزایش دهد و به رشد اقتصادی کمک کند. در بلندمدت، سرمایهگذاری در مسکن با ارتقای کیفیت زندگی، موجب افزایش سرمایۀ انسانی و توسعۀ پایدار اقتصادی میشود. از این رو، سیاستگذاران باید مسکن را به عنوان یکی از محورهای کلیدی سرمایهگذاری اجتماعی در نظر بگیرند.
نظریۀ تقاضای مؤثر
کینز[iv] (1936) در نظریۀ تقاضای مؤثر بیان میکند توانایی مالی مصرفکنندگان برای خرید یا اجارۀ مسکن عامل کلیدی در تحریک سرمایهگذاری است. اگر خانوارها از قدرت خرید کافی برخوردار باشند، تقاضای مؤثر افزایش مییابد و بازار مسکن رونق میگیرد. در مقابل، کاهش قدرت خرید یا عدم دسترسی به تسهیلات مالی مناسب میتواند موجب رکود در این بخش شود. برای نمونه، کاهش نرخ بهره و ارائۀ تسهیلات بانکی با شرایط مناسب میتواند تأثیری جالب توجه در افزایش تقاضای مؤثر و در نتیجه رونق بازار مسکن داشته باشد.
نظریۀ رشد درونزا
رومر[v] (1990) و لوکاس[vi] (1988) در نظریۀ رشد درونزا تأکید کردند سرمایهگذاری در زیرساختها، از جمله مسکن، میتواند رشد اقتصادی پایدار ایجاد کند. این نظریه بر اهمیت نوآوری و بهرهوری در کاهش هزینهها و بهبود کیفیت ساختوساز تأکید دارد. در این راستا، فناوریهای نوین مانند ساختمانسازی مدولار و پرینت سهبُعدی میتوانند به بهبود بهرهوری و کاهش زمان ساخت کمک کنند. سرمایهگذاری در مسکن نه فقط زیرساختهای اقتصادی را تقویت میکند، بلکه موجب ارتقای سطح رفاه اجتماعی میشود.
نظریۀ قیمت زمین
ریکاردو[vii] (1817) در نظریۀ قیمت زمین بیان میکند افزایش قیمت زمین هزینۀ تولید مسکن را افزایش میدهد و مانعی برای سرمایهگذاری است. این موضوع به ویژه در شهرهای بزرگ و مناطق پرجمعیت که قیمت زمین بسیار زیاد است، تأثیرگذار است. سیاستهایی مانند عرضۀ زمینهای دولتی با شرایط ترجیحی، وضع مالیات بر زمینهای بلااستفاده و تشویق توسعه در مناطق کمتر توسعهیافته میتوانند تعادل بیشتری در بازار مسکن ایجاد و سرمایهگذاری را تقویت کنند. این سیاستها نه فقط هزینههای تولید را کاهش میدهند، بلکه به توزیع عادلانهتر منابع و کاهش نابرابریهای منطقهای کمک میکنند.
عوامل مؤثر بر سرمایهگذاری در مسکن
عوامل اقتصادی
نرخ تورم: تورم زیاد باعث افزایش هزینههای ساختوساز و کاهش قدرت خرید خانوارها میشود. در مقابل، تورم کنترلشده میتواند انگیزۀ سرمایهگذاران را افزایش دهد. کنترل نرخ تورم از طریق سیاستهای پولی و مالی میتواند به تثبیت بازار مسکن کمک کند (مهرگان و همکاران، 1385).
نرخ بهره: نرخ بهرۀ کم هزینۀ تأمین مالی را کاهش میدهد و باعث افزایش سرمایهگذاری میشود. در مقابل، نرخ بهرۀ زیاد هزینههای پروژههای مسکونی را افزایش و سرمایهگذاری را کاهش میدهد. سیاستگذاران میتوانند با تنظیم نرخ بهرۀ مناسب، تأمین مالی پروژههای مسکونی را تسهیل کنند (مهرگان و همکاران، 1385).
عوامل جمعیتی
رشد جمعیت: افزایش جمعیت و نرخ ازدواج به طور مستقیم به افزایش تقاضای مسکن و تحریک سرمایهگذاری منجر میشود. این رشد نیازمند برنامهریزی دقیق برای تأمین مسکن مناسب و جلوگیری از بحرانهای ناشی از کمبود عرضه است (مشکینی و همکاران، 1402).
نرخ شهرنشینی: افزایش نرخ شهرنشینی باعث افزایش تقاضا برای مسکن در مناطق شهری میشود. این موضوع به توسعۀ زیرساختهای شهری و برنامهریزی منطقهای نیاز دارد.
عوامل سیاستی و نهادی
سیاستهای اعتباری بانکها: ارائۀ وامهای بانکی با نرخ بهرۀ کم میتواند دسترسی به منابع مالی را تسهیل کند و سرمایهگذاری را افزایش دهد. بانکها میتوانند با ایجاد طرحهای تشویقی برای توسعهدهندگان مسکن، نقشی مؤثر در رشد این بخش ایفا کنند (عباسیان و همکاران، 1397).
سیاستهای مالیاتی: کاهش مالیاتهای سنگین بر املاک و افزایش مشوقهای مالیاتی برای توسعهدهندگان مسکن میتواند انگیزۀ سرمایهگذاران را افزایش دهد. از سوی دیگر، وضع مالیات بر زمینهای بلااستفاده میتواند به استفادۀ بهینه از منابع کمک کند (ایزدخواستی، 1397).
نوسانات ارزی
نوسانات نرخ ارز باعث افزایش هزینۀ مصالح وارداتی و کاهش اطمینان سرمایهگذاران میشوند. مدیریت این نوسانات از طریق تثبیت نرخ ارز و سیاستهای حمایتی میتواند به تثبیت بازار مسکن کمک کند. برای مثال، کاهش وابستگی به مصالح وارداتی از طریق توسعۀ تولید داخلی میتواند تأثیر نوسانات ارزی را کاهش دهد (عبدالهی بهنمیری و همکاران، 1403).
پیشرفت فناوری در ساختوساز
استفاده از فناوریهای نوین مانند پرینت سهبُعدی و مصالح مدولار میتواند هزینهها را کاهش دهد و زمان تکمیل پروژهها را بهبود بخشد. این امر سرمایهگذاران را به ورود به بازار مسکن ترغیب میکند. علاوه بر این، بهرهگیری از فناوریهای سبز میتواند به کاهش اثرات زیستمحیطی و افزایش پایداری پروژهها کمک کند (Zhou et al., 2013).
مروری بر مطالعات پیشین
هیوندوک سو[viii] (2023) در مطالعهای چرخههای نامتوازن مسکن در مناطق مختلف کرۀ جنوبی را تحلیل کرد. یافتههای این پژوهش نشان داد ناهمگونی منطقهای در بازار مسکن به نابرابریهای اقتصادی عمیقتری منجر میشود و تأثیراتی متفاوت بر الگوی مصرف، سطح بدهی و رفاه خانوارها در مناطق مختلف دارد. مطالعۀ یادشده با بررسی کارایی سیاستهای مختلف به این نتیجه رسید که سیاستهای مالیاتی (مانند مالیات بر عایدی سرمایه) و افزایش عرضۀ مسکن توانستهاند چرخههای منطقهای را تعدیل کنند، در حالی که سیاستهای پولی مرسوم مانند تنظیم نسبت وام به ارزش (LTV) [ix]نه فقط اثرگذاری کمتری داشتهاند، بلکه در برخی موارد به کاهش رفاه وامگیرندگان منجر شدهاند. این یافتهها برای اقتصاد ایران که با چالشهایی مشابه در بازار مسکن مواجه است، میتواند حاوی درسهایی مهم باشد.
کلین و ژو[x] (2022) در پژوهش خود انتقال شوکهای نفتی و ارزی در کانادا را بررسی کردند. نتایج نشان داد این شوکها از دو کانال اصلی تأثیرگذار بودهاند: اول از طریق مکانیسم توزیع مجدد درآمد نفت و دوم از مسیر تجارت بینمنطقهای. جالب توجه اینکه این اثرات حتی مناطق غیرمستقیم مرتبط با صنعت نفت را نیز تحت تأثیر قرار دادهاند. در مقایسه با وضعیت ایران، این یافتهها نشان میدهد چگونه شوکهای خارجی میتوانند به صورت سیستماتیک تمام بخشهای اقتصاد را تحت تأثیر قرار دهند.
ژیانگ و همکاران[xi] (2022) در مطالعهای جامع راهکارهای کنترل بازار مسکن در چین را بررسی کردند. این پژوهش نشان داد در صورت عدم مداخلۀ دولت، قیمتهای مسکن رشد خواهند کرد. پژوهشگران با الهام از تجربۀ موفق سنگاپور، ترکیبی از سه سیاست کلیدی را پیشنهاد دادند: کنترل مستقیم قیمتها با اثربخشی زیاد، اعمال محدودیت بر سفتهبازی و اجرای مالیات بر فروش مجدد. این مطالعه تأکید میکند اجرای همزمان این سیاستها میتواند از رشد بیرویۀ قیمتها بکاهد. یافتههای این پژوهش برای اقتصادهای در حال توسعه مانند ایران که با چالشهایی مشابه در بازار مسکن مواجه هستند، حاوی درسهایی ارزشمند است، اگرچه نیازمند بومیسازی با توجه به شرایط خاص هر کشور است.
لی[xii] (2020) در پژوهشی جامع تأثیر سه شاخص کلان اقتصادی بر قیمت مسکن چین را بررسی کرد. یافتههای این مطالعه که با روش رگرسیون چندمتغیره انجام شد، نشان داد شاخص قیمت مصرفکننده (CPI)[xiii] بیشترین تأثیر را بر قیمت مسکن داشته است. تولید ناخالص داخلی (GDP) و سرمایهگذاری دارایی ثابت (FAI)[xiv] نیز تأثیری مثبت و معنادار نشان دادند. این پژوهش بر نقش فعال دولت چین در تنظیم بازار مسکن از طریق ابزارهای سیاستی مختلف تأکید ویژهای داشت. در مقایسه با پژوهش حاضر، اگرچه هر دو تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی را بررسی کردهاند، با در نظر گرفتن شرایط خاص اقتصاد ایران و تحریمها، مطالعۀ حاضر تحلیلی عمیقتر از این روابط ارائه کرده است.
کوستاس و کوک[xv] (2020) در مطالعهای رابطه دوسویۀ قیمت مسکن و تقاضای اعتبار در استونی را بررسی کردند. نتایج نشان داد شوکهای قیمت مسکن و سیاستهای پولی بیشترین تأثیر را بر تقاضای اعتبار داشتهاند. این پژوهش نشان داد مداخلات بهموقع بانک مرکزی میتواند از نوسانات قیمت مسکن بکاهد. در مقایسه با پژوهش حاضر، اگرچه هر دو رابطۀ متقابل قیمت مسکن و نظام مالی را بررسی کردهاند، مطالعۀ حاضر با ارائۀ راهکارهای بومی برای شرایط اقتصادی ایران، تحلیلی کاربردیتر ارائه داده است.
بهمنی اسکوئی و وو[xvi] (2018) در مطالعهای بینالمللی که 18 کشور OECD را پوشش میداد، رابطۀ نرخ ارز و قیمت مسکن را تحلیل کردند. یافتهها نشان داد افزایش نرخ ارز از کانال تورم به افزایش قیمت مسکن منجر میشود. همچنین، مشخص شد تغییرات قیمت مسکن نیز با ضریب 18/0 بر نرخ ارز تأثیر بازخوردی دارد. در مقایسه با پژوهش حاضر، هرچند هر دو تأثیر نرخ ارز را بررسی کردهاند، مطالعۀ حاضر با بررسی مکانیسمهای انتقال این تأثیر در شرایط تحریمی، تحلیلی نوآورانهتر ارائه کرده است.
تروفیمو و همکاران[xvii] (2018) در مطالعهای عوامل مؤثر بر قیمت مسکن مالزی را تحلیل کردند. نتایج نشان داد رشد جمعیت با ضریب 42/0 مهمترین محرک افزایش قیمتهاست، در حالی که نرخ بهرۀ کم و تورم نیز اثراتی معنادار دارند. این پژوهش بر نقش کلیدی نرخ ارز و سرمایهگذاری خارجی در نوسانات بازار مسکن تأکید کرد. در مقایسه با پژوهش حاضر، هر دو تأثیر عوامل کلان اقتصادی را بررسی کردهاند، مطالعۀ حاضر با در نظر گرفتن شرایط خاص اقتصاد ایران و تحریمها، تحلیلی عمیقتر از تأثیر این متغیرها ارائه داده است.
اوما[xviii] (2015) در پژوهش خود در کنیا نشان داد نرخ بهره و عرضۀ پول بیشترین تأثیر را بر قیمت مسکن دارند. جالب اینکه برخلاف انتظار، رشد GDP اثر کاهشی بر قیمتها داشت که به افزایش عرضۀ مسکن نسبت داده شد. این مطالعه نقش تنظیمگری بانک مرکزی را در ثباتبخشی به بازار مسکن حیاتی ارزیابی کرد. در مقایسه با پژوهش حاضر، اگرچه هر دو تأثیر سیاستهای پولی را بررسی کردهاند، مطالعۀ حاضر با تحلیل دقیقتر مکانیسم انتقال این سیاستها به بازار مسکن، یافتههایی ارزشمندتر ارائه کرده است.
فراهانی فرد و همکاران (1400) با بررسی دورۀ 1373-1396 دریافتند تسهیلات بانکی و سرمایهگذاری خصوصی بیشترین تأثیر مثبت را بر ارزش افزودۀ بخش مسکن داشتهاند، در حالی که نرخ سود تسهیلات اثر بازدارنده نشان داده است. مدل همگرایی نشان داد عدم تعادلها در هر دوره اصلاح میشود. در مقایسه با پژوهش حاضر، هر دو نقش تسهیلات بانکی را بررسی کردهاند، اما مطالعۀ حاضر با در نظر گرفتن شرایط جدید اقتصادی و ارائۀ راهکارهای سیاستی کاربردیتر، گامی فراتر برداشته است.
کمالی دهکردی (1399) در پژوهشی جامع با استفاده از مدل SVAR تأثیر شوکهای اقتصادی بر بازار مسکن ایران طی دورۀ 1363-1397 را بررسی کرد. یافتهها نشان داد شوکهای نرخ ارز، تحریمها و قیمت نفت بیشترین تأثیر را بر افزایش قیمت مسکن داشتهاند. این مطالعه به مدیریت ناکارآمد درآمدهای نفتی و بیانضباطی مالی دولت به عنوان عوامل تشدیدکنندۀ این اثرات اشاره دارد. در مقایسه با پژوهش حاضر، هر دو تأثیر شوکهای خارجی را بررسی کردهاند، اما مطالعۀ حاضر علاوه بر تحلیل اثرات، راهکارهای سیاستی برای کاهش آسیبپذیری بازار مسکن در برابر این شوکها ارائه داده است.
بهنامیان و همکاران (1399) با بهرهگیری از مدل DMA، عوامل مؤثر بر سرمایهگذاری خصوصی در بخش مسکن را طی سالهای 1380-1397 بررسی کردند. نتایج نشان داد نرخ ارز، تولید ناخالص داخلی، مخارج دولت و تورم بیشترین تأثیر را داشتهاند، در حالی که نقدینگی و تسهیلات بانکی اثراتی متوسط برجای گذاشتهاند. این پژوهش بر خلاف مطالعۀ حاضر که بر نقش فعالتر تسهیلات بانکی تأکید دارد، نشان داد نرخ بهره و فضای کسبوکار کمترین تأثیر را بر سرمایهگذاری در بخش مسکن داشتهاند.
زاوه (1399) در مطالعهای بلندمدت (1338-1393) ارتباط نوسانات بخش ساختمان با اقتصاد کلان ایران را تحلیل کرد. یافتهها حاکی از آن بود که نوسانات بخش ساختمان عمدتاً متأثر از نوسانات اقتصاد کلان هستند و تأثیری معنادار بر سایر بخشها ندارند. این نتیجهگیری با یافتههای پژوهش حاضر که بر ارتباط متقابل بخش مسکن با سایر بازارهای دارایی تأکید دارد، تفاوتی چشمگیر نشان میدهد، هرچند هر دو مطالعه بر اهمیت ثبات اقتصاد کلان برای توسعۀ بخش مسکن اتفاقنظر دارند.
مرادی و همکاران (1397) در مطالعهای روابط متقابل بازارهای مسکن، ارز، طلا و سهام ایران طی سالهای 1370 تا 1395 را بررسی کردند. یافتههای این پژوهش نشان داد در کوتاهمدت، همبستگی معناداری بین بازار مسکن با بازارهای ارز و سهام وجود دارد. تحلیل علیت نیز نشان داد تغییرات نرخ ارز بر قیمت مسکن تأثیر میگذارند و به نوبۀ خود، تغییرات بازار مسکن بر بازار سهام اثرگذار هستند. این نتایج حاکی از ارتباط تنگاتنگ این بازارها در اقتصاد ایران است. در مقایسه با پژوهش حاضر، هرچند هر دو مطالعه روابط بین بازارهای مختلف را بررسی کردهاند، مطالعۀ حاضر با در نظر گرفتن شرایط ویژۀ اقتصادی کشور و تأثیر تحریمها، تحلیلی عمیقتر از این روابط ارائه داده است.
باستانزاد و داودی (1396) در پژوهشی مکانیسم انتقال ریسک بین بازارهای مسکن، ارز و سهام را بررسی کردند. نتایج این مطالعه نشان داد کاهش نوسانات در بازار ارز میتواند به کاهش ریسک سیستماتیک در سایر بازارهای دارایی از جمله مسکن منجر شود. این یافتهها بر اهمیت ثبات در بازار ارز به عنوان پیششرطی برای ثبات در بازار مسکن تأکید دارد. در مقایسه با پژوهش حاضر، اگرچه هر دو مطالعه بر ارتباط بین بازارهای مختلف تمرکز دارند، مطالعۀ حاضر با ارائۀ راهکارهای سیاستی مشخص برای مدیریت این ریسکها گامی فراتر برداشته است.
قادری و ایزدی (1395) در مطالعهای بلندمدت (1350-1391) عوامل اقتصادی و اجتماعی مؤثر بر قیمت مسکن در ایران را بررسی کردند. یافتهها نشان داد عواملی مانند نرخ شهرنشینی، درآمد سرانه، نرخ اجارهبها و شاخص مصالح ساختمانی تأثیری مثبت و معنادار بر قیمت مسکن داشتهاند، در حالی که تولید ناخالص ملی و تعداد پروانههای ساختمانی اثر معکوس داشتهاند. این نتایج حاکی از تأثیرپذیری قیمت مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی و ساختاری است. در مقایسه با پژوهش حاضر، هرچند هر دو عوامل مؤثر بر قیمت مسکن را بررسی کردهاند، مطالعۀ حاضر با در نظر گرفتن شرایط جدید اقتصادی و تحریمها، به روزرسانی مهمی در این زمینه ارائه کرده است. همچنین، پژوهش حاضر با تحلیل تأثیر سیاستهای پولی و مالی، دیدگاهی جامعتر نسبت به عوامل تنظیمکنندۀ بازار مسکن ارائه داده است.
کاغذیان و همکاران (1394) در مطالعهای تأثیر نوسانات نرخ ارز بر سرمایهگذاری در بخش مسکن طی سالهای 1371 تا 1392 را بررسی کردند. نتایج این پژوهش نشان داد افزایش نوسانات نرخ ارز موجب کاهش 32درصدی سرمایهگذاری در بخش مسکن شده و سرمایهگذاران را به سمت بازار ارز سوق داده است. این مطالعه با روش رگرسیون چندگانه انجام شد و نشان داد بیثباتی ارزی تأثیری معکوس و معنادار بر سرمایهگذاری در ساختمانهای جدید داشته است. در مقایسه با پژوهش حاضر، اگرچه هر دو تأثیر نرخ ارز را بررسی کردهاند، مطالعۀ حاضر علاوه بر تحلیل اثرات منفی نوسانات ارزی، راهکارهای سیاستی مؤثری مانند سیاستهای پولی و مالی برای کاهش این اثرات پیشنهاد داده است.
احمدوند و همکاران (1393) با استفاده از روش پویاییشناسی سیستمها و نرمافزار ونسیم، عوامل مؤثر بر قیمت مسکن تهران را بررسی کردند. این پژوهش با طراحی مدل علّی-معلولی و انجام سناریوهای مختلف، نشان داد عرضۀ مسکن ارزانقیمت توسط دولت و ارائۀ تسهیلات ساختوساز میتواند از قیمت مسکن بکاهد. در مقایسه با پژوهش حاضر، هر دو مطالعه از چارچوب سیستمی استفاده کردهاند، اما پژوهش احمدوند بیشتر بر سیاستهای عرضهمحور تمرکز دارد، در حالی که پژوهش حاضر علاوه بر عرضه، تأثیر سیاستهای تقاضامحور و تنظیم بازار را نیز تحلیل کرده است. همچنین، مطالعۀ حاضر با در نظر گرفتن شرایط ویژۀ اقتصادی ایران، راهکارهایی عملیاتیتر برای مدیریت بازار مسکن ارائه داده است.
منجذب و همکاران (1401) در پژوهشی جامع درجۀ سفتهبازی در بازار مسکن استانهای منتخب ایران را با استفاده از روش اقتصادسنجی فضایی بررسی کردند. این مطالعه با بهرهگیری از دادههای واقعیشدۀ قیمت زمین، قیمت مسکن، تولید ناخالص داخلی و اجارهبها در 20 استان طی دورۀ زمانی 1385 تا 1396 انجام شد. پژوهشگران پس از بررسی اثرات متغیرهای مختلف بر قیمت مسکن، مدل خودرگرسیون فضایی با اثرات ثابت را برآورد و با استفاده از رویکرد شکاف بین میانگینهای قیمت واقعی و قیمت برآوردی، درجۀ سفتهبازی مسکن در استانها را محاسبه کردند. یافتههای این پژوهش نشان داد اجارهبها و قیمت زمین اثر مثبت دارند و تولید ناخالص داخلی اثر منفی بر قیمت مسکن دارد. یکی از یافتههای مهم این پژوهش تأیید اثرات فضایی و مجاورتی استانها بر یکدیگر بود که نشان میدهد نوسانات قیمتی در یک استان میتوانند بر استانهای همجوار نیز تأثیر بگذارند. در مقایسه با پژوهش حاضر، اگرچه هر دو مطالعه تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر قیمت مسکن را بررسی کردهاند، پژوهش منجذب و همکاران با رویکرد فضایی پراکندگی جغرافیایی سفتهبازی را بررسی کرده است، در حالیکه پژوهش حاضر تمرکز بیشتری بر اثر سیاستهای مالی و اقتصادی در تثبیت بازار دارد. همچنین، پژوهش حاضر علاوه بر تحلیل وضعیت موجود، راهکارهای سیاستی برای کاهش سفتهبازی و افزایش کارایی بازار مسکن ارائه داده است، در حالی که مطالعۀ منجذب و همکاران بیشتر بر اندازهگیری و تبیین وضعیت موجود متمرکز بوده است. این تفاوتها نشان میدهد چگونه دو پژوهش با رویکردهای متفاوت میتوانند مکمل یکدیگر در تحلیل جامعتر بازار مسکن باشند.
گلی و هدایت (1404) در پژوهشی کیفی با مصاحبه از ساکنان مسکن مهر سنندج، عدالت فضایی را بررسی کردند. یافتهها نشان داد تراکم زیاد جمعیت و کیفیت کم ساختوساز موجب نارضایتی شده است. فقدان امکانات رفاهی و زیرساختهای مناسب از مشکلات اصلی بود. تعارضات اجتماعی و کاهش اعتماد میان ساکنان مشهود بود. حس تعلق مکانی در ساکنان بسیار ضعیف ارزیابی شد. پژوهش نشان داد عدالت فضایی در این پروژه محقق نشده است. این مطالعه بر ابعاد اجتماعی-فضایی تمرکز دارد، در حالی که پژوهش حاضر متغیرهای کلان اقتصادی را بررسی میکند. هر دو پژوهش ناکارآمدی مدیریت مسکن را تأیید میکنند، اما یکی از پایین به بالا و دیگری از بالا به پایین آن را تحلیل کرده است. این تفاوت روششناختی باعث تکمیلکنندگی یافتهها شده است.
حسنگودرزی و آرمانمهر (1397) در مطالعهای قیمت مسکن تهران تا سال 1405 را با استفاده از روش سیستم پویایی تحلیل و پیشبینی کردند. این پژوهش با طراحی مدلهای علّی-معلولی و حالت-جریان، به طور دقیق رفتار بازار مسکن در شرایط مختلف را شبیهسازی کرده است. یافتههای این پژوهش نشان میدهد قیمت زمین و تقاضای سرمایهای مهمترین عوامل تعیینکنندۀ قیمت مسکن هستند. مدلسازیهای انجامشده پیشبینی میکنند در صورت تداوم روندهای فعلی، قیمت مسکن تهران تا سال 1405 رشد نمایی خواهد داشت.
در مقایسه با پژوهش حاضر، باید اشاره کرد هر دو مطالعه از رویکرد سیستمی برای تحلیل بازار مسکن بهره بردهاند، اما با اهداف و تمرکزهای متفاوت. پژوهش گودرزی و آرمانمهر عمدتاً بر پیشبینی پویای رفتار قیمت در آینده متمرکز است، در حالی که مطالعۀ حاضر بیشتر تأثیرات تاریخی و فعلی متغیرهای کلان اقتصادی و ارزیابی اثربخشی سیاستهای تثبیتی را بررسی کرده است. همچنین، در حالی که پژوهش حاضر بر نقش سیاستهای پولی و مالی مانند تنظیم تسهیلات بانکی و کنترل نقدینگی تأکید دارد، پژوهش گودرزی و آرمانمهر بیشتر بر کارایی ابزارهای مالیاتی و نرخ بهره در مدیریت سرمایهگذاریهای سوداگرانه تمرکز کرده است. این تفاوت در تمرکز نشاندهندۀ تنوع راهکارهای ممکن برای مدیریت بازار مسکن است که میتوانند در کنار هم به سیاستگذاران برای اتخاذ تصمیمهای جامعتر کمک کنند. هر دو پژوهش بر ضرورت مداخلۀ هوشمندانه در بازار مسکن برای جلوگیری از نوسانات شدید قیمتی تأکید دارند، اما با ارائۀ راهکارهای مکمل میتوانند در شرایط مختلف اقتصادی به کار گرفته شوند.
پشوتنیزاده و همکاران (1398) با استفاده از مدلسازی پویا در نرمافزار ونسیم، تأثیر عوامل اقتصادی-اجتماعی بر قیمت مسکن در 10 کلانشهر ایران را بررسی کردند. نتایج نشان داد نرخ رشد اقتصادی با تأثیر 26/43 تا 54/56 درصد مهمترین عامل تعیینکنندۀ قیمت مسکن است، در حالی که قیمت نفت و نرخ ارز نیز از طریق مکانیسمهای توزیع درآمد و نقدینگی اثراتی معنادار دارند. این مطالعه چارچوبی برای پیشبینی قیمت و تحلیل سیاستها ارائه کرد. در مقایسه با پژوهش حاضر، اگرچه هر دو از روش مدلسازی پویا استفاده کردهاند، مطالعۀ حاضر علاوه بر تحلیل کلانشهرها، تفاوتهای منطقهای را نیز بررسی کرده و راهکارهای سیاستی عملیاتیتری ارائه داده است. همچنین، پژوهش حاضر تأثیر سیاستهای پولی و مالی را با دقت بیشتری واکاوی کرده، در حالی که تمرکز اصلی پژوهش پشوتنی زاده و همکاران بر شبیهسازی روابط بین متغیرهای اقتصادی بوده است. هر دو پژوهش بر ضرورت نگاه سیستمی به بازار مسکن تأکید دارند.
مرور مطالعات پیشین نشان داد عمدۀ پژوهشها به طور جداگانه عوامل پولی یا غیرپولی را بررسی کرده و کمتر به تحلیل یکپارچه و پویایی این عوامل در بازار مسکن ایران توجه کردهاند. همچنین، بیشتر این مطالعات از روشهای ایستا استفاده کرده و قادر به تبیین روابط بازخوردی و پویایی سیستمهای اقتصادی نبودهاند. در پاسخ به این خلأ، پژوهش حاضر با طراحی مدلی مبتنی بر پویایی سیستم و بهرهگیری از روش دلفی–فازی، تلاش کرده است تا متغیرهای کلیدی مؤثر بر سرمایهگذاری صنعتی در بخش مسکن را به صورت جامع و دادهمحور تحلیل کند. نوآوری این پژوهش در ارائۀ یک مدل پویایی بومی و چندوجهی است که امکان تحلیل همزمان اثرات اقتصادی، جمعیتی، فناوری و سیاستی را فراهم میکند و به این ترتیب، نسبت به مطالعات پیشین مزیتی معنادار ایجاد کرده است.
پرسشهای پژوهش
برای تحلیل سرمایهگذاری در بخش مسکن و تأثیر آن بر تولید و عرضۀ مسکن در ایران، پرسشهای پژوهش به شرح زیر مطرح میشوند:
چگونه پویایی سیستمهای اقتصادی و اجتماعی بر سرمایهگذاری و تولید مسکن در ایران تأثیر میگذارد و چه عواملی میتوانند روندهای موجود را تحت تأثیر قرار دهند؟
فرضیههای پژوهش
سرمایهگذاری در بخش مسکن به طور مستقیم به افزایش تولید و عرضۀ مسکن در ایران منجر میشود.
روش پژوهش
این پژوهش از نوع کاربردی است و با هدف ارائۀ راهکارهای عملی برای بهبود سرمایهگذاری در بخش مسکن انجام شده است. رویکرد پژوهش ترکیبی از روشهای کمّی و کیفی است. در بخش کمّی، متغیرهای اقتصادی مانند نرخ بهره و هزینههای ساختوساز تحلیل شدهاند و در بخش کیفی، سیاستهای مالیاتی و رفتار سرمایهگذاران با استفاده از مصاحبههای تخصصی بررسی شدهاند. دادههای استفادهشده شامل دادههای اولیه و ثانویه بودهاند. دادههای اولیه از طریق مصاحبه با مدیران پروژههای مسکن و اقتصاددانان جمعآوری شدهاند. دادههای ثانویه نیز از منابع داخلی مانند مرکز آمار ایران و بانک مرکزی گردآوری شدهاند.جامعۀ آماری پژوهش پروژههای مسکن اجراشده در ایران بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ را در بر میگیرد. نمونهگیری به صورت هدفمند از میان پروژههای شاخص در شهرهای بزرگ، از جمله پروژههای مسکن مهر، انجام شده است. متغیرهای پژوهش شامل متغیرهای مستقل (درآمدهای نفتی، نرخ بهره، سیاستهای نظارت)، متغیر وابسته (تولید و عرضۀ مسکن)، و متغیرهای کنترلی (مانند نرخ رشد جمعیت) بودهاند. برای تحلیل دادهها از نرمافزارهایVensim و MATLAB استفاده شده است. فرآیند پژوهش شامل مراحل زیر بوده است: مرور پیشینه و نظریهها، طراحی مدل مفهومی، ترسیم نمودارهای علّی و معلولی، گردآوری دادهها، انجام مصاحبههای تخصصی، اجرای مدل دینامیکی، شبیهسازی نتایج، مقایسه با دادههای واقعی و در نهایت ارائۀ پیشنهادهای سیاستی.
در این بخش، نتایج حاصل از اجرای مدل پویایی سیستم و شبیهسازی متغیرهای کلیدی تأثیرگذار بر سرمایهگذاری صنعتی در بخش مسکن ایران طی دورۀ زمانی ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ ارائه میشود. مدل طراحیشده بر اساس روابط علّی و بازخوردی میان متغیرهای اقتصادی، جمعیتی، پولی و سیاستی اجرا شده و با دادههای واقعی تطبیق یافته است. یافتهها نشان میدهد نوسانات نرخ ارز و تورم تأثیر منفی بر حجم سرمایهگذاری در این بخش داشتهاند، در حالی که سیاستهای اعتباری مؤثر و ثبات اقتصادی توانستهاند سرمایهگذاری را در دورههایی بهبود بخشند. همچنین، افزایش هزینههای ساختوساز ناشی از رشد قیمت زمین و مصالح به کاهش سودآوری پروژهها و افت سرمایهگذاری منجر شده است. به علاوه، تحلیل حساسیت مدل نسبت به متغیرهای کلیدی نشان میدهد ارتقای فناوریهای ساختوساز و بهبود سیاستهای نظارتی میتواند نقشی مؤثر در کاهش زمان اجرای پروژهها و افزایش بهرهوری داشته باشد.
روش پویاییشناسی سیستم
پویاییشناسی سیستم یک روش شبیهسازی و تحلیل است که برای درک و مدلسازی رفتار سیستمهای پیچیده استفاده میشود. این روش توسط جی فاستر[xix] در دهۀ 1950 توسعه یافت و اکنون در حوزههایی مختلف از جمله اقتصاد، مدیریت، محیطزیست و مهندسی به کار میرود. پویاییشناسی سیستم با استفاده از روابط علت و معلولی، بازخوردها، و تحلیل رفتار پویایی، دیدگاهی جامع برای بررسی سیستمهای پیچیده ارائه میدهد (Forrester, 1997).
|
|
|
|
شکل 1- (الف): حلقۀ تأثیر مؤلفههای مسکن بر سرمایهگذاری در بخش مسکن |
(ب): حلقۀ تأثیر مؤلفههای ارزی بر عدم قطعیت سیاسی و اقتصادی |
شکل (1- الف) حلقۀ تقویتی سرمایهگذاری مسکن (R1) را نمایش میدهد که بر مبنای روابط علّی و بازخوردی استخراجشده از مدل پویایی سیستم، ساختار خودتقویتکنندۀ سرمایهگذاری در این بخش را تبیین میکند. تحلیل مدل نشان داد افزایش قیمت مسکن، به ویژه در سالهای پرتلاطم اقتصادی (مانند ۱۳۹۱–۱۳۹۲ و ۱۳۹۷–۱۳۹۸)، به افزایش شدید تقاضای سرمایهگذاری و ورود بازیگران غیرمصرفی به بازار منجر شده است. این افزایش سرمایهگذاری، اگرچه در کوتاهمدت موجب رشد ساختوساز شد، به دلیل انگیزههای سفتهبازانه، عرضۀ واقعی به بازار را کاهش داد و تداوم افزایش قیمت را به دنبال داشت.
مطابق یافتههای شبیهسازی، در دورۀ ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲، نوسانات شدید قیمت مسکن با افزایش نرخ ارز و تورم همزمان بوده است. در سالهای اوج جهش ارزی، یعنی ۱۳۹۱–۱۳۹۲ و ۱۳۹۷–۱۳۹۸، مدل نشان داد حلقۀ R1 بیشترین فعالسازی را داشته و جریان سرمایهگذاری با شیب صعودی، اما با بهرهوری کم، وارد بخش مسکن شده است. این امر سبب شد فاصلۀ بین عرضه و تقاضای مؤثر افزایش یابد و پایداری بازار مسکن تضعیف شود.
بررسی حلقههای تعادلی B1 و B2 نیز نشان داد در صورت عدم مداخلۀ سیاستی، این حلقهها توان مهار رشد غیرمنطقی قیمت و تعدیل بازار را نداشتهاند. مدل نشان داد نقش سیاستهای کنترل قیمت زمین، تنظیم اعتبارات بانکی و مقابله با رفتارهای سفتهبازانه، در تقویت حلقههای تعادلی حیاتی است. به ویژه، در سناریوهای شبیهسازیشده، اعمال سیاستهای محدودکنندۀ اعتباری در کنار افزایش عرضۀ هدفمند، موجب فعالسازی بیشتر حلقۀ B2 و کنترل بخشی از نوسانات قیمت شد.
شکل (1-ب) حلقههای تعادلی B1 و B2 را تشریح میکند که به عنوان سازوکارهای تنظیمکنندۀ بازار در برابر نوسانات قیمت مسکن عمل میکنند. بر اساس نتایج مدلسازی، حلقۀ تعادلی B1 که با عنوان حلقۀ «تنظیم عرضه» شناخته میشود، نقشی مهم در کنترل قیمت مسکن از طریق افزایش عرضه در واکنش به رشد قیمت ایفا میکند. یافتهها نشان میدهد در دورههای جهش قیمتی، به ویژه در بازههای ۱۳۹۱–۱۳۹۲ و ۱۳۹۷–۱۳۹۸، اگرچه انگیزۀ ساختوساز افزایش یافتهاند، به دلیل زمانبر بودن فرآیند اجرا و محدودیت در منابع مالی و دسترسی به زمین و مصالح، این حلقه نتوانسته است اثر مهارکنندۀ کامل خود را اعمال کند. تأخیر ساختوساز در این بازهها باعث شده است تا عرضۀ جدید با فاصلۀ زمانی وارد بازار شود و عملاً فشار قیمتی تداوم یابد.
در مقابل، حلقۀ تعادلی B2 اثر منفی افزایش قیمت بر قدرت خرید مصرفکنندگان را بررسی میکند. تحلیلهای شبیهسازی نشان دادند در سالهای ۱۳۹۳–۱۳۹۴ و پس از دورۀ رکود در سال ۱۳۹۸، کاهش قدرت خرید به ویژه در میان اقشار متوسط و پایین جامعه به افت جالب توجهی در تقاضای مؤثر منجر شد. این افت تقاضا یکی از عوامل مؤثر در ثبات نسبی یا کاهش قیمتها در مقاطع کوتاهمدت بوده است. مدل همچنین نشان میدهد فعالیت این حلقه در شرایطی که حمایتهای اعتباری کاهش یابند و سطح درآمدها متناسب با رشد قیمتها افزایش پیدا نکند، تقویت میشود.
علاوه بر این، یافتههای مدل در شکل (1-ب) به حلقهای دیگر اشاره دارد که نقش نوسانات ارزی را در افزایش سطح عدم قطعیت اقتصادی و سیاسی بررسی میکند. این حلقه که بخشی از حلقۀ تعادلی B1 محسوب میشود، نشان میدهد افزایش نرخ ارز (به ویژه در سالهای ۱۳۹۰–۱۳۹۱ و ۱۳۹۷–۱۳۹۸) با ایجاد بیثباتی در بازارهای مالی، رفتار سرمایهگذاران را به سمت احتیاط و تعویق در تصمیمگیری سوق داده است. خروجی مدل بیانگر آن است که این رفتار محتاطانه به کاهش موقت سرمایهگذاری در بخش مسکن و در نتیجه کاهش فشار بر تقاضا منجر شده است. با این حال، در سناریوهای کنترلشده، مدل نشان میدهد در صورت ثبات نسبی نرخ ارز، محیط اقتصادی قابل پیشبینیتر و سرمایهگذاری در بخش مسکن تقویت میشود.
|
|
|
|
شکل 2- (الف): حلقۀ تأثیر مؤلفههای مالی بر اعتماد سرمایهگذاران |
(ب): حلقۀ تأثیر مؤلفههای جمعیتی بر تقاضای مسکن |
یافتههای مدل پویایی سیستم شکل (2-الف) نشان میدهد یکی از مکانیسمهای کلیدی در شکلگیری رفتار سرمایهگذاران تأثیر مستقیم مؤلفههای مالی مانند نرخ بهره و نرخ تورم بر اعتماد و تمایل آنها به ورود به پروژههای ساختمانی است. بر اساس شبیهسازی انجامشده، در سالهایی که نرخ تورم و نرخ بهره بهشدت افزایش یافتهاند (به ویژه در بازههای ۱۳۹۰–۱۳۹۱ و ۱۳۹۷–۱۳۹۸)، افت چشمگیری در شاخص اعتماد سرمایهگذاری در بخش مسکن مشاهده شده است. این شرایط به خروج بخشی از سرمایهها به سمت بازارهای کمریسکتر و کاهش حجم پروژههای جدید منجر شده است. در مقابل، در سالهایی که سیاستهای اعتباری با کاهش نرخ بهره همراه بودهاند، تمایل به سرمایهگذاری و ساختوساز تقویت شده است. این فرآیند در قالب حلقۀ تعادلی نمایش دادهشده در شکل (۲-الف) مدلسازی شده است و بهخوبی روابط بازخوردی بین متغیرهای مالی و رفتار سرمایهگذاران را آشکار میکند.
همچنین، در شکل (2-ب)، متغیرهای جمعیتی در شکلگیری تقاضای مسکن نقشی بهسزا ایفا کردهاند. نتایج مدل نشان میدهد رشد جمعیت جوان، افزایش نرخ ازدواج و تشدید روند شهرنشینی در دهۀ ۱۳۸۰ و اوایل دهۀ ۱۳۹۰ به افزایش شدید تقاضای مسکن، به ویژه در شهرهای بزرگ منجر شدهاند. در سالهای اخیر اما، با کاهش نرخ رشد جمعیت و افت نرخ ازدواج، الگوی تقاضا در برخی از مناطق به سمت کاهش حرکت کرده و این موضوع در پویایی بازار منعکس شده است. همچنین، مهاجرت معکوس در برخی از دورهها فشار تقاضا بر بازار شهری را کاهش داده است. این رفتارها در قالب حلقۀ تعادلی تحلیلشده در شکل (۲-ب) مدل نشان میدهد بازار مسکن در برابر تغییرات جمعیتی واکنشهای تعادلی طبیعی دارد که در صورت تقویت با سیاستهای هدفمند، میتوانند موجب ثبات بیشتر در بازار شوند.
در مجموع، مدلسازی سیستماتیک حلقههای یادشده تأکید میکند ناپایداری در متغیرهای مالی و نوسانات شدید تورم و نرخ بهره یکی از عوامل اصلی کاهش اعتماد سرمایهگذاران است و از سوی دیگر، پویایی جمعیتی نیز به طور متقابل و با تأخیر زمانی بر الگوی تقاضا اثر گذاشته است. این دو دسته متغیر در ترکیب با هم تبیینکنندۀ بخشی از نوسانات شدید بازار مسکن در دورۀ ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ هستند. یافتههای پژوهش نشان میدهد سیاستهای اقتصادی در حوزههای پولی، اعتباری و جمعیتی، اگر به صورت همراستا و پایدار تنظیم شوند، میتوانند به تقویت حلقههای تعادلی و ایجاد فضایی مطمئنتر برای سرمایهگذاری بلندمدت در بازار مسکن منجر شوند.
شکل 3- حلقۀ تأثیر پیشرفت فناوری بر پروژهای مسکن در دست ساخت
حلقۀ تأثیر پیشرفت فناوری بر پروژههای مسکن
حلقۀ تعادلی B1 (شکل 3) نشاندهندۀ تأثیر پیشرفت فناوری بر کاهش هزینهها، افزایش بهرهوری و تکمیل پروژههای مسکن است. پیشرفت فناوری در طراحی، ساختوساز و مدیریت پروژهها باعث کاهش هزینههای ساخت و زمان اجرای پروژهها میشود. این کاهش هزینه و زمان انگیزۀ سرمایهگذاران را برای تکمیل پروژههای نیمهتمام و آغاز پروژههای جدید افزایش میدهد. همچنین، تکمیل پروژهها به افزایش عرضۀ مسکن و کاهش فشار بر قیمتها منجر میشود. با این حال، بهرهبرداری از این مزایا در ایران به دلیل محدودیتهای اقتصادی و تحریمها با چالشهایی مواجه بوده است.
در بازۀ زمانی 1384 تا 1402، فناوریهایی نوین مانند مصالح پیشساخته و نرمافزارهای مدیریت پروژه تأثیراتی مثبت بر کاهش هزینهها و بهبود بهرهوری داشتند. برای مثال، در دهۀ 1390، استفاده از بتنهای سبک و فناوری BIM به کاهش تأخیرات و تکمیل سریعتر پروژهها منجر شد. این پیشرفتها در برخی از دورهها، مانند سالهای 1392 تا 1394، به تعادل نسبی بازار و کاهش قیمت مسکن کمک کردند. اما در دورههای بحرانی مانند 1397 تا 1400، با افزایش نرخ ارز و محدودیت واردات تجهیزات مدرن، اثرات مثبت فناوری کاهش یافتند و بسیاری از پروژهها متوقف شدند. با وجود این چالشها، استفادۀ بهینه از فناوریهای نوین میتواند در آینده نقشی کلیدی در کاهش هزینهها، افزایش عرضه و تثبیت قیمت مسکن ایفا کند.
شکل 4- نمودار حلقۀ علّی و معلولی کل متغیرهای تأثیرگذار بر سرمایهگذاری بخش مسکن
شکل (4) نمایی جامع از متغیرهای کلیدی و حلقههای علّی و معلولی مرتبط با سرمایهگذاری در بخش مسکن ارائه میدهد. این نمودار با رویکردی سیستمی و پویایی، روابط متقابل میان عوامل اقتصادی، جمعیتی و فناوری را بررسی و به درک بهتر رفتار پیچیدۀ بازار مسکن کمک میکند. همچنین، این تحلیل امکان شناسایی نقاط ضعف و فرصتها را برای بهبود سیاستگذاری در این بخش فراهم میکند.
عوامل پولی، غیرپولی و فناوری: متغیرهای اصلی تأثیرگذار شامل نرخ بهره، تورم، عوامل جمعیتی (مانند نرخ ازدواج و مهاجرت) و پیشرفت فناوری هستند. تورم و نوسانات نرخ ارز از مهمترین عوامل افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید بودهاند، در حالی که نرخ بهرۀ کمتر معمولاً به تقویت سرمایهگذاری کمک کرده است. از سوی دیگر، رشد جمعیت جوان در دهۀ 1380 و مهاجرت به شهرهای بزرگ تقاضای مسکن را افزایش داد. فناوری نیز از طریق کاهش هزینههای ساخت و زمان تکمیل پروژهها در برخی از دورهها به بهبود بهرهوری کمک کرده است، اما محدودیتهای اقتصادی و تحریمها مانع از بهرهبرداری کامل از این پتانسیل شدهاند.
تعامل حلقههای علّی و معلولی: حلقههای تقویتی (مانند R1) با افزایش بازده سرمایهگذاری و جذب سرمایهگذاران جدید، به رشد قیمتها دامن زدهاند. در مقابل، حلقههای تعادلی (مانند B1) با کاهش قدرت خرید و تقاضا، از رشد بیرویۀ قیمتها جلوگیری کردهاند. برای مثال، در سالهای 1397-1398، تورم زیاد و کاهش ارزش پول ملی تقاضای مؤثر را کاهش داد و بازار را به رکود کشاند. این تعامل میان حلقههای تقویتی و تعادلی ساختار پیچیدۀ بازار مسکن ایران را شکل داده است.
پیشنهادهای مدیریتی و سیاستگذاری: ثبات در سیاستهای پولی و ارزی، سرمایهگذاری در فناوریهای نوین ساختوساز و ایجاد تسهیلات حمایتی برای اقشار جوان و کمدرآمد، از مهمترین اقدامات پیشنهادی برای بهبود وضعیت سرمایهگذاری در بخش مسکن است. تنظیم بازار عرضه و تقاضا از طریق حمایت از پروژههای نیمهتمام و کنترل قیمت زمین نیز میتواند به تعادل بیشتر بازار کمک کند. نمودار علّی و معلولی (شکل 4) نشاندهندۀ ضرورت سیاستگذاری یکپارچه و مبتنی بر تحلیل پویایی سیستم در این بخش است.
شکل 5- نمودار جریان حالت پویاییشناسی سرمایهگذاری صنعتی در بخش مسکن
نمودار اصلی جریان-حالت (شکل ۵) تعامل میان متغیرهای کلیدی اقتصادی، جمعیتی، و سیاستی را در بستر سیستم پویایی بخش مسکن ایران نشان میدهد. بر اساس یافتههای حاصل از شبیهسازی این مدل، متغیرهایی مانند نرخ ارز، درآمدهای نفتی، نرخ تورم، هزینۀ ساختوساز، و سیاستهای اعتباری، از طریق چندین حلقۀ بازخوردی با متغیرهایی همچون سرمایهگذاری، قیمت مسکن، و عرضۀ واقعی مسکن در ارتباط هستند. در این ساختار، افزایش نرخ ارز و تورم موجب افزایش هزینههای ساخت و کاهش قدرت خرید شده و به صورت مستقیم بر کاهش بازده سرمایهگذاری و افت اعتماد سرمایهگذاران تأثیر گذاشته است. همچنین، درآمدهای نفتی نقشی مهم در تأمین منابع مالی دولت و سیاستهای حمایتی داشتهاند که در مدل از طریق متغیرهای میانجی مانند «خدمات» و «تأثیر درآمد» به جریان سرمایهگذاری و تولید مسکن منتقل میشوند. حلقههای بازخوردی موجود نشان میدهند تغییر در یک متغیر مانند تورم یا قیمت زمین میتواند از چند مسیر همزمان بازار مسکن را متأثر کند.
علاوه بر عوامل اقتصادی، نقش متغیرهای جمعیتی مانند رشد جمعیت، مهاجرت، و ساختار سنی نیز در این مدل برجسته است. نتایج شبیهسازی مدل نشان میدهد افزایش جمعیت جوان و نرخ ازدواج به طور پیوسته بر تقاضای مسکن فشار وارد کرده و از طریق متغیرهایی همچون «حجم بخش مسکن» و «قیمت مسکن»، تعادل بین عرضه و تقاضا را بر هم زده است. این اثرات در دورههایی مانند ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ بیشترین شدت را داشتهاند. همچنین، هزینۀ ساختوساز به عنوان متغیری اثرگذار در چندین مسیر بازخوردی، رابطهای تنگاتنگ با تورم، منابع مالی موجود و نرخ ارز داشته و بر تصمیمگیری سرمایهگذاران اثر گذاشته است. مدل بهخوبی نشان میدهد ترکیب فشارهای تقاضای ناشی از جمعیت، با محدودیتهای طرف عرضه ناشی از تورم، نرخ ارز و ضعف سیاستهای اعتباری، موجب شکلگیری یک ساختار ناپایدار و پیچیده شده است که بدون مداخلۀ هدفمند سیاستگذار، قابلیت تعادل پایدار ندارد.
شکل 6- درآمدهای نفتی، دادههای واقعی و دادههای مدل شبیهسازی
شکل (6) نمودار مقایسهای درآمدهای نفتی است که نشان میدهد مدل پویاییشناسی سیستم تا حدی زیاد توانسته است رفتار واقعی این متغیر کلیدی را در بازۀ ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ شبیهسازی کند. در این نمودار چندین نکتۀ کلیدی قابل مشاهده هستند. هر دو منحنی مدل و واقعی روند صعودی را تا سال ۱۳۹۰ نشان میدهند که با افزایش قیمت نفت در بازارهای جهانی و تولید نسبتاً پایدار نفت ایران همخوانی دارد. اوج درآمد در دادههای واقعی (۱۰۰ میلیارد دلار در ۱۳۹۰) کمتر از مدل است که ناشی از اثرات تحریمهای اولیه است که در مدل به صورت کامل لحاظ نشده است. کاهش ناگهانی درآمدها پس از تحریمهای شدید ۱۳۹۱ در هر دو منحنی مشهود است، هرچند شدت کاهش در دادههای واقعی (۵۶ میلیارد دلار در ۱۳۹۱) بیشتر از پیشبینی مدل است.
شکل (7) روند تغییرات چهار متغیر اصلی بازار مسکن ایران طی سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ را نشان میدهد. مقایسۀ میان دادههای واقعی و نتایج مدل شبیهسازیشده بیانگر آن است که مدل توانسته است رفتار واقعی متغیرها را با دقتی مناسب بازتولید کند. سرمایهگذاری ساختمانی به عنوان شاخصی از فعالیتهای ساختوساز نوساناتی جالب توجه را تجربه کرده است که عمدتاً ناشی از تحولات اقتصادی و تغییرات سیاستهای مالی بودهاند و مدل نیز این نوسانات را بهخوبی بازتاب داده است. هزینۀ ساختوساز، به ویژه از سال ۱۳۹۷ به بعد، روندی تند و نمایی داشته که مدل با دقت زیاد آن را شبیهسازی کرده است و هماهنگی زیاد بین دادههای واقعی و مدل اعتبار ساختارهای علّی را تأیید میکند. تعداد واحدهای ساختهشده طی دورۀ زمانی بررسیشده کاهشی قابل ملاحظه داشته و این افت نیز بهخوبی در نتایج مدل منعکس شده است، هرچند در برخی از دورهها مقادیر پیشبینیشده اندکی بیش از دادههای واقعی بودهاند. موجودی کل مسکن نیز با وجود کاهش نرخ ساختوساز، به دلیل اثر انباشت تدریجی در سالهای گذشته، روندی افزایشی داشته که توسط مدل نیز به طور مناسب شبیهسازی شده است. در مجموع، انطباق رفتار مدل با دادههای واقعی بیانگر قابلیت زیاد مدل در تحلیل رفتار بلندمدت بازار مسکن و پیشبینی آثار سیاستهای مختلف اقتصادی است.
در راستای ارزیابی دقت و پایداری مدل طراحیشده برای تحلیل سرمایهگذاری صنعتی در بخش مسکن، آزمون تحلیل حساسیت بر متغیرهای کلیدی اقتصادی شامل درآمدهای نفتی، نرخ ارز، نرخ تورم و تقاضای مسکن انجام شد. این متغیرها به عنوان ورودیهای مهم مدل در نظر گرفته شدند و تغییرات ±۱۰درصدی بر روی آنها اعمال شدند. هدف از این آزمون بررسی میزان پاسخپذیری و رفتار پویایی مدل در برابر تغییرات کوچک و محتمل اقتصادی بود. این فرآیند یکی از مراحل مهم اعتبارسنجی مدلهای پویاییشناسی سیستم به شمار میرود و نقشی مؤثر در سنجش میزان واقعبینانه بودن مدل ایفا میکند.
شکل 7- اعتبارسنجی مدل و مقایسه با دادههای واقعی تحلیل حساسیت
شکل 8- نتایج حاصل از تحلیل حساسیت متغیرها نسبت به تغییرات ±۱۰درصدی
شکل (8) نتایج تحلیل حساسیت مدل را نسبت به تغییرات ±۱۰درصدی در چهار متغیر کلیدی شامل تقاضای مسکن، نرخ تورم، درآمدهای نفتی و نرخ ارز در بازۀ زمانی ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ نشان میدهد. در تمامی نمودارها، خط مشکی نمایانگر مسیر پایۀ مدل است، خطوط سبز نشاندهندۀ سناریوی افزایش ۱۰درصدی متغیر و خطوط قرمز نشاندهندۀ سناریوی کاهش ۱۰درصدی متغیر مربوط هستند. ناحیۀ سایهخورده بین خطوط سبز و قرمز دامنۀ تغییرات حساسیت را مشخص میکند. در نموداری که مربوط به تقاضای مسکن است، مشاهده میشود افزایش ۱۰درصدی این متغیر به رشد جالب توجه در تعداد واحدهای تقاضاشده منجر میشود، در حالی که کاهش ۱۰درصدی باعث افت تقاضا میشود. حساسیت این متغیر به ویژه در سالهای منتهی به ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۲ بهوضوح بیشتر میشود که نشاندهندۀ اهمیت زیاد تغییرات تقاضا در نوسانات بازار مسکن طی این دوره است. در نموداری که تغییرات نرخ تورم را نشان میدهد، افزایش ۱۰درصدی در نرخ تورم به رشد سریعتر قیمت مسکن منجر میشود، در حالی که کاهش نرخ تورم باعث کند شدن رشد قیمتها شده است. این نتایج بیانگر تأثیر مستقیم تورم بر رفتار قیمتی بازار مسکن و اهمیت کنترل سیاستهای ضدتورمی در ثباتبخشی به بازار است. در نمودار بعدی که مربوط به درآمدهای نفتی است، تأثیر تغییرات درآمدهای نفتی بر شاخصهای بازار مسکن با اندکی تأخیر زمانی ظاهر شده است؛ به گونهای که افزایش درآمدهای نفتی موجب تحریک تقاضا و افزایش قیمت مسکن و کاهش آن به رکود نسبی در بازار منجر شده است. حساسیت رفتار مدل نسبت به درآمدهای نفتی، به ویژه از سال ۱۳۹۰ به بعد که تحریمهای نفتی شدت گرفتهاند، جالب توجه است. آخرین نمودار مربوط به نرخ ارز است که در آن، تغییرات نرخ ارز اثری فوری و معنادار بر بازار مسکن برجای گذاشتهاند. افزایش نرخ ارز به میزان ۱۰ درصد موجب افزایش هزینههای ساخت و در نتیجه قیمت مسکن شده، در حالی که کاهش نرخ ارز تأثیری معکوس بر کاهش قیمتها داشته است. این حساسیت نشاندهندۀ آن است که بازار مسکن بهشدت تحت تأثیر بیثباتیهای ارزی قرار دارد و سیاستهای ارزی میتوانند نقشی تعیینکننده در هدایت بازار ایفا کنند.
شکل 9- نتایج حاصل از تحلیل حساسیت متغیرها نسبت به تغییرات ±۱۰درصدی
شکل (9) نتایج تحلیل حساسیت مدل نسبت به تغییرات ±۱۰درصدی در متغیرهای کلیدی طی سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ را نمایش میدهد. تغییر در موجودی مسکن نشان میدهد این متغیر دارای تأثیر یکنواخت و پیوسته بر روند سیستم است؛ به طوری که افزایش یا کاهش موجودی اولیه به تغییرات تدریجی در سطح موجودی کل منجر شده و رفتار سیستم در برابر آن پایدار باقی مانده است. در تحلیل حساسیت هزینۀ ساختوساز نیز مشاهده میشود اگرچه تغییرات هزینۀ ساخت در سالهای پایانی تأثیر بیشتری داشته، اما شیب کلی روند حفظ شده و فقط سطح سرمایهگذاری اندکی جابهجا شده است. قیمت زمین نسبت به تغییرات ±۱۰درصدی واکنشی شدیدتر نشان داده و به ویژه در دورههای نوسانی اقتصادی (۱۳۹۰ تا ۱۳۹۸) اثراتی جالب توجه بر سرمایهگذاری و عرضۀ مسکن برجای گذاشته است. در مقابل، تغییرات نرخ بهره تأثیری نسبتاً محدود بر رفتار مدل داشتهاند که نشان میدهد سرمایهگذاری در مسکن نسبت به نوسانات ملایم نرخ بهره مقاومت نسبی دارد. افزایش یا کاهش نقدینگی به میزان ±۱۰درصد تغییراتی محسوس در رشد سرمایهگذاری ایجاد کرده است؛ به طوری که افزایش نقدینگی موجب تحریک رشد و کاهش آن باعث افت سرمایهگذاری شده است. در نهایت، تغییرات در میزان سرمایهگذاری در بخش مسکن روندی تدریجی اما معنادار را در واکنش به تغییرات ورودیها نشان دادهاند، به ویژه در سالهای پایانی که حساسیت سیستم نسبت به شرایط اقتصادی برجستهتر شده است. این نتایج حاکی از آن است که در مدل توسعه دادهشده، متغیرهایی مانند حجم نقدینگی و قیمت زمین نقشی تعیینکنندهتر در رفتار سیستم دارند و مدیریت این عوامل میتواند تأثیری بهسزا در پایداری بازار مسکن داشته باشد.
شکل 10- نمودار هیستوگرام و دایرهای تورم سالانه، هزینۀ ساختوساز و سیاستهای مالیاتی
در شکل (10)، بازار مسکن ایران از منظر عرضه، تقاضا، سرمایهگذاری، قیمت و ساختار هزینهها بررسی شده است. روند تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده به عنوان شاخص تمایل به ساختوساز از سال ۱۳۹۲ به بعد کاهش یافته و نشاندهندۀ افت سرمایهگذاری در این بخش است. مقایسۀ عرضه و تقاضای مسکن نیز حاکی از شکاف مزمن بین این دو متغیر در تمام سالهای بررسیشده است؛ به طوری که تقاضا همواره از عرضه پیشی گرفته و این عدم تعادل به افزایش قیمتها منجر شده است. بررسی اجزای قیمت تمامشدۀ مسکن نیز نشان میدهد هزینۀ زمین و هزینۀ ساختوساز بیشترین سهم را در شکلگیری قیمت نهایی دارند که این موضوع اهمیت سیاستهای کنترل بازار زمین و مصالح را برجسته میکند. همچنین، تحلیل روند سرمایهگذاری در ساختوساز در کنار تغییرات قیمت مسکن نشان میدهد در سالهای اخیر، با وجود کاهش نوسانات قیمت ارز، قیمت مسکن به صورت شتابان رشد یافته است که گویای غلبۀ عوامل غیرمولد و سوداگری در افزایش قیمتهاست. این مجموعۀ شواهد بیانگر آن است که بازار مسکن ایران دچار عدم تعادل ساختاری شده و برای بازگشت به وضعیت پایدار، نیازمند مداخلۀ سیاستی مؤثر در حوزههای عرضه، سرمایهگذاری و کنترل هزینههاست.
رفتار سرمایهگذاران صنعتی در بخش مسکن بهشدت تحت تأثیر مؤلفههای اقتصادی (مانند تورم، نرخ بهره و هزینههای ساختوساز) و کیفی (مانند سیاستهای مالیاتی و اعتماد به بازار) قرار دارد. تورم، از طریق افزایش قیمت مسکن به عنوان یک دارایی واقعی، سرمایهگذاران را به حفظ ارزش داراییهای خود ترغیب میکند، اما همزمان با افزایش هزینههای ساختوساز، ممکن است حاشیۀ سود آنها را کاهش دهد. نرخ بهره نیز با تعیین هزینۀ تأمین مالی، نقش کلیدی در تصمیمگیری سرمایهگذاران ایفا میکند. نرخ بهرۀ کم معمولاً سرمایهگذاران را به سمت اجرای پروژههای جدید سوق میدهد، در حالی که نرخ بهرۀ زیاد جذابیت سرمایهگذاری در مسکن را کاهش میدهد و سرمایهها را به داراییهای کمریسکتر هدایت میکند.
هزینههای ساختوساز، از جمله مواد اولیه و دستمزدها، مستقیماً بر سودآوری پروژهها اثرگذار هستند. کاهش هزینهها میتواند تمایل به سرمایهگذاری را افزایش دهد، در حالی که افزایش هزینهها، به ویژه در دورههای رکود، ممکن است موجب توقف پروژهها شود. از سوی دیگر، سیاستهای مالیاتی هدفمند مانند معافیتهای مالیاتی یا کاهش مالیات برای پروژههای مسکن اجتماعی، میتوانند جذابیت بازار را افزایش دهند و سرمایهگذاران را به سمت پروژههای خاص هدایت کنند. رفتار روانی سرمایهگذاران نیز، از جمله اعتماد به بازار و پیشبینی روند اقتصادی، تأثیراتی غیرمستقیم اما مهم دارد. اعتماد به سیاستهای دولت و پیشبینی رشد اقتصادی، حتی در شرایط تورم و نرخ بهرۀ کم، میتواند انگیزۀ سرمایهگذاری را تقویت کند. به طور کلی، رفتار سرمایهگذاران در بخش مسکن نتیجۀ تعاملی پیچیده از عوامل اقتصادی، کیفی و روانی است که بر تصمیمها آنها تأثیر میگذارد.
تحلیل کیفی و کمّی تأثیر متغیرها بر رفتار سرمایهگذاران صنعتی در بخش مسکن
جدول 1- تحلیل کمّی تأثیر متغیرها بر رفتار سرمایهگذاران صنعتی در بخش مسکن
|
متغیر |
واحد اندازهگیری |
مقدار میانگین |
تأثیر بر سرمایهگذاری صنعتی |
|
نرخ تورم |
درصد |
25% |
کاهش توان خرید، افزایش ریسک و کاهش سرمایهگذاری |
|
نرخ ارز |
ریال |
20000 |
افزایش هزینۀ واردات مصالح، کاهش سودآوری پروژهها |
|
درآمدهای نفتی |
میلیارد دلار |
80 |
بهبود نقدینگی دولت و افزایش سرمایهگذاری دولتی |
|
نرخ بهره |
درصد |
18% |
کاهش دسترسی به منابع مالی برای پروژههای بلندمدت |
|
نرخ مهاجرت |
درصد |
5/1% |
افزایش تقاضای مسکن در شهرها |
|
هزینۀ ساختوساز |
میلیارد ریال |
145 |
افزایش قیمت تمامشدۀ مسکن و کاهش بازده سرمایهگذاری |
|
قیمت زمین |
میلیارد ریال |
400 |
افزایش هزینۀ اولیۀ پروژهها، کاهش سرمایهگذاری جدید |
|
سرمایهگذاری دولت |
میلیارد ریال |
25 |
تسریع پروژهها و کاهش ریسک سرمایهگذاران خصوصی |
|
بازده سرمایهگذاری |
درصد |
12% |
تشویق سرمایهگذاری در صورت رقابتپذیری با سایر بازارها |
|
تقاضای مسکن |
میلیون واحد |
4/1 |
افزایش انگیزه برای شروع پروژههای جدید |
همانطور که در جدول 1 مشاهده میشود، عوامل اقتصادی مانند نرخ تورم، نرخ ارز، و هزینۀ ساختوساز، تأثیرات مستقیم بر رفتار سرمایهگذاران صنعتی در بخش مسکن دارند. تورم زیاد، با کاهش قدرت خرید و افزایش هزینهها، سرمایهگذاران را به سمت پروژههای کوتاهمدت یا کاهش فعالیت سوق میدهد. نوسانات نرخ ارز نیز به افزایش هزینۀ واردات مواد اولیه و کاهش اطمینان سرمایهگذاران منجر میشود. از سوی دیگر، درآمدهای نفتی و سرمایهگذاری دولت با ایجاد نقدینگی و بهبود زیرساختها، اعتماد سرمایهگذاران را تقویت میکنند و انگیزۀ ورود به پروژههای بزرگ را افزایش میدهند. متغیرهایی مانند قیمت زمین و بازده سرمایهگذاری مستقیماً بر جذابیت اقتصادی پروژهها اثر دارند؛ افزایش قیمت زمین تمایل به فعالیت در مناطق کمهزینهتر را افزایش میدهد، در حالی که بازدهی مناسب میتواند سرمایهگذاران ریسکپذیر را به بخش مسکن جذب کند. در نهایت، تقاضای مسکن به عنوان محرک اصلی، انگیزۀ شروع پروژههای جدید را تقویت و چشماندازی پایدار برای بازار ایجاد میکند. این عوامل نشان میدهند سیاستهای مالی و مدیریتی متوازن میتوانند فضای سرمایهگذاری را بهبود بخشند.
جدول 2- تحلیل کیفی تأثیر متغیرها بر رفتار سرمایهگذاران صنعتی در بخش مسکن
|
متغیر |
توضیحات کیفی |
تأثیر بر رفتار سرمایهگذاران |
|
نرخ تورم |
تورم زیاد به کاهش قدرت خرید و افزایش هزینۀ ساخت منجر میشود. |
کاهش تمایل سرمایهگذاران به ورود به پروژههای بلندمدت و افزایش رفتارهای محافظهکارانه |
|
نرخ ارز |
نوسانات نرخ ارز باعث افزایش هزینۀ واردات و کاهش سودآوری پروژهها میشوند. |
افزایش ریسک پروژهها و کاهش ورود سرمایهگذاران خارجی |
|
درآمدهای نفتی |
درآمدهای نفتی نقشی مهم در تأمین نقدینگی دولت و تسهیلات بانکی ایفا میکنند. |
تقویت اعتماد سرمایهگذاران به بخش مسکن و افزایش مشارکت در پروژههای بزرگ |
|
نرخ بهره |
نرخ بهرۀ زیاد هزینۀ تأمین مالی را افزایش میدهد و دسترسی به تسهیلات بانکی را محدود میکند. |
محدودیت در شروع پروژههای جدید و کاهش سرمایهگذاری خصوصی |
|
نرخ مهاجرت |
افزایش نرخ مهاجرت باعث رشد جمعیت شهری و افزایش تقاضای مسکن میشود. |
افزایش سرمایهگذاری در مناطق شهری برای پاسخگویی به نیازهای بازار |
|
هزینۀ ساختوساز |
هزینۀ ساختوساز زیاد باعث کاهش بازدهی پروژهها میشود. |
کاهش علاقه به پروژههای جدید و تمرکز بر پروژههای کوچکتر یا میانمدت |
|
قیمت زمین |
قیمت زیاد زمین سهم عمدهای از هزینۀ پروژهها را به خود اختصاص میدهد. |
کاهش تمایل به خرید زمین و توسعۀ پروژهها در مناطق کمهزینهتر |
|
سرمایهگذاری دولت |
سرمایهگذاری دولت میتواند ریسک سرمایهگذاری خصوصی را کاهش دهد و زیرساختها را بهبود بخشد. |
افزایش تمایل سرمایهگذاران به مشارکت در پروژههای مشترک با دولت |
|
بازده سرمایهگذاری |
بازده بیشتر سرمایهگذاری میتواند انگیزۀ سرمایهگذاران را افزایش دهد. |
جذب سرمایهگذاران ریسکپذیر به بخش مسکن |
|
تقاضای مسکن |
تقاضای زیاد مسکن نشاندهندۀ بازار پایدار و سودآور است. |
تشویق سرمایهگذاران به شروع پروژههای جدید و افزایش عرضۀ مسکن |
بر اساس جدول ۲، متغیرهای کلان اقتصادی، نهادی و ساختاری هر یک نقش مهمی در تصمیمگیری سرمایهگذاران صنعتی در بخش مسکن ایفا میکنند. نرخ تورم بالا، با کاهش قدرت خرید و افزایش هزینههای ساخت، سودآوری پروژهها را تحت فشار قرار میدهد. نوسانات نرخ ارز نیز از طریق افزایش هزینه واردات مصالح و تجهیزات ساختمانی و ایجاد نااطمینانی نسبت به بازده پروژهها، تمایل به سرمایهگذاری را کاهش میدهد.
درآمدهای نفتی بهعنوان منبع اصلی تأمین مالی دولت، در افزایش یا کاهش ظرفیت اعطای تسهیلات بانکی مؤثر است؛ در شرایط کاهش این درآمدها، توان تأمین مالی پروژهها از سوی دولت و بانکها کاهش مییابد. نرخ بهره بالا، هزینه تأمین مالی را افزایش داده و دسترسی سرمایهگذاران به منابع بانکی را محدود میسازد.
در میان متغیرهای جمعیتی، افزایش نرخ مهاجرت به مناطق شهری موجب رشد تقاضای مسکن شده و فرصتهای سرمایهگذاری را تقویت میکند. در مقابل، هزینه بالای ساختوساز و قیمت زمین، بازده اقتصادی پروژهها را کاهش داده و یکی از موانع سرمایهگذاری بهشمار میآیند. قیمت بالای زمین سهم عمدهای از هزینههای کلی پروژه را به خود اختصاص میدهد و بازده سرمایهگذاری را تهدید میکند.
سرمایهگذاری دولت در بخش مسکن میتواند از طریق بهبود زیرساختها، کاهش ریسک و ایجاد انگیزه برای بخش خصوصی، موجب تحریک سرمایهگذاری صنعتی شود. همچنین، افزایش بازده مورد انتظار سرمایهگذاری، عاملی تعیینکننده در جذب سرمایهگذاران جدید است. در نهایت، سطح بالای تقاضای مسکن، از نشانههای بازار باثبات و سودآور است که میتواند اطمینان سرمایهگذاران را نسبت به آینده پروژهها تقویت کند.
نتیجهگیری
این پژوهش با هدف تحلیل جامع سرمایهگذاری صنعتی در بخش مسکن ایران و ارائۀ مدلی مبتنی بر پویایی سیستم، نشان داد نوسانات نرخ ارز، تورم زیاد و محدودیتهای مالی، از مهمترین موانع جذب سرمایهگذاری در این بخش بودهاند. همچنین، پیشرفتهای فناورانه و سیاستهای اعتباری کارآمد میتوانند نقشی مؤثر در افزایش بهرهوری و کاهش هزینههای ساخت ایفا کنند. یافتههای این مطالعه با نتایج پژوهشهای پیشین، همچون مطالعات حسنگودرزی و آرمانمهر (1397) در زمینۀ تأثیر قیمت زمین و تقاضای سرمایهای بر بازار مسکن، همخوانی دارد. همچنین، تطابق نتایج این پژوهش با مطالعات فراهانیفرد و همکاران (1400) درباره تأثیر مثبت تسهیلات بانکی بر سرمایهگذاری بخش مسکن مشهود است.
با این حال، پژوهش حاضر نسبت به پژوهشهای پیشین چند تفاوت کلیدی دارد. برخلاف مطالعات قبلی که عمدتاً یا بر جنبههای اقتصادی تمرکز داشتند یا به طور ساده روابط خطی میان متغیرها را تحلیل میکردند، این پژوهش با طراحی یک مدل پویایی سیستم جامع، توانست روابط غیرخطی، بازخوردهای پویایی و اثرات متقاطع متغیرهای اقتصادی و اجتماعی را به طور همزمان تحلیل کند. همچنین، در مقایسه با مطالعاتی مانند لی (2022) که عمدتاً نقش تورم در قیمت مسکن را بررسی کردهاند، این پژوهش به طور دقیقتر مکانیسمهای انتقال اثر تورم و نرخ ارز بر تصمیم سرمایهگذاران در بستر تحریمها و محدودیتهای ساختاری اقتصاد ایران را بررسی کرده است.
نوآوری اصلی این پژوهش در توسعۀ یک مدل پویایی بومیسازیشده برای بازار مسکن ایران است که علاوه بر شبیهسازی دقیق روندهای گذشته، امکان تحلیل سناریوهای سیاستی و طراحی مداخلات هدفمند برای بهبود سرمایهگذاری صنعتی را فراهم میکند. استفادۀ همزمان از روشهای دلفی-فازی برای اولویتبندی متغیرها و تحلیل پویایی سیستمها، مزیت رقابتی این پژوهش نسبت به کارهای پیشین به شمار میآید. این مدل میتواند به عنوان ابزار تصمیم گیری برای سیاستگذاران اقتصادی و شهری در راستای افزایش اثربخشی مداخلات و ارتقای پایداری بازار مسکن ایران استفاده شود.
پیشنهادها برای سیاستگذاران
پیشنهادها برای پژوهشگران آینده
[i] Gross Domestic Product
[ii] Becker
[iii] Schultz
[iv] Keynes
[v] Romer
[vi] Lucas
[vii] Ricardo
[viii] Hyunduk Suh
[ix] Loan-to-Value Ratio
[x] Kilian & Zhou
[xi] Xiang et al.
[xii] Li
[xiii] Consumer Price Index
[xiv] Fixed Asset Investment
[xv] Cuestas & Kukk
[xvi] Bahmani-Oskooee & Wu
[xvii] Trofimov et al.
[xviii] Ouma
[xix] Jay W. Forrester
)