نوع مقاله : مقاله پژوهشی
نویسندگان
1 دانشجوی دکترای تخصصی جغرافیا و برنامه ریزی شهری، واحد مرند، دانشگاه آزاد اسلامی، مرند، ایران
2 استادیار گروه جغرافیا و برنامه ریزی شهری، واحد مرند، دانشگاه آزاد اسلامی، مرند، ایران
3 استاد گروه جغرافیا و برنامه ریزی شهری، واحد مرند، دانشگاه آزاد اسلامی، مرند، ایران
چکیده
کلیدواژهها
موضوعات
عنوان مقاله [English]
نویسندگان [English]
In recent years, the physical development of the city of Kermanshah can be seen in indicators such as horizontal expansion or external development, the per capita non-realization of service spaces - suggested by the comprehensive plan, and the lack of fair distribution of services. The result of this issue is housing and its instability in access to economic indicators with features such as lack of access and quality, economic inability, absence or deficiency in monitoring construction, which has led to the instability of the housing sector. According to the nature of the subject and its general purpose, the present research was of a descriptive and analytical type and based on survey and interview methods and expert-oriented questionnaire tools, including 50 experts with a purposeful sampling method. In order to measure the influence of 25 economic components of sustainable housing, t-test and regression in SPSS software and spatial autocorrelation and spatial clustering analysis in ArcGIS have been used. According to the results, the variables of bank credit facilities and subsidies have a far greater contribution compared to other variables in predicting the dependent variable, so that a unit change in the standard deviation of bank credit facilities and subsidies causes the standard deviation of the dependent variable (stable housing) to Change the size of 56 and 50%. While a unit change in the standard deviation of the wholesale and retail variable of construction materials only causes the standard deviation of the dependent variable to change by 2%. Also, the bank credit facility variable is the only variable that shows a significance level of 0.05 and this variable can have a significant effect on sustainable housing. the results of spatial autocorrelation, while there are spatial effects in the model, the difference of sustainable housing indicators in the 8 regions of Kermanshah metropolis with three factors of distance, degree of concentration and access factor is significant at a high level. According to the statistics of the spatial dependence test, the shock caused by the price change of one region has spread to other regions, and its significant relationship with other physical and social components of housing, especially the pattern of distribution or population density, tells.
کلیدواژهها [English]
مقدمه
شهرنشینی پدیدهای اقتصادی (Pons & Rullan, 2014: 79)، جامعهشناختی (Cobbinah & Niminabeka, 2017: 388)، اکولوژیکی (Miller & Hutchins, 2017: 345) و جمعیتشناختی (UNDES/PD, 2012) است. روند شهریشدن جهان بهویژه پس از جنگ جهانی دوم آنچنان سریع بوده که پژوهشگران مسائل شهری را دچار حیرت کرده است (Azmi & Karim, 2012: 206)؛ بهطوریکه برآورد میشود تا سال ۲۰۴۵، ۶۰ درصد از همۀ مردم جهان در شهرها زندگی خواهند کرد (World Bank, 2018: 145). مسائل این پدیده نهتنها بر سیاستهای جغرافیایی و شهرسازی بهطور وسیع تأثیر گذاشته است، بلکه تبعات حاصل از آن در تشدید مسائل اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، مدیریتی و محیط زیستی جوامع (De Oliveira and Jose, 2019: 2) همچون فقر شهری، گستره عظیم بافتهای ناکارآمد شهری، اسکان غیررسمی (روستایی و شریزاده، 1398: 8) و تأمین مسکن مناسب نقش اساسی داشته است (آروین و پوراحمد، ۱۳۹۵: 2).
گسترش میزان شهرنشینی با توجه به خصوصیات اجتماعی و سیاسی خاص خود، سبب شده است کالای مسکن جایگاه مهمی پیدا کنند (اسمعیلپور و همکاران، 1396: 20) و مسئله مسکن و تأمین آن برای شهروندان، بهویژه گروههای کمدرآمد همراه با رشد سریع شهرنشینی در نتیجة مهاجرتهای روستا ـ شهری و افزایش طبیعی جمعیت بهدلیل عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن اهمیت بیشتری یافته است؛ بهطوریکه در برخی از کشورها به یک معضل اجتماعی بدل شده است (سبحانی و همکاران، 1396: 78). همچنین در ایران، رشد شتابان جمعیت شهری شرایط خاصی را برای مردم در محیط شهری ایجاد کرده است. جمعیت شهرنشین در یک دوره پنجاه و پنج ساله (1395ـ 1335) حدود 8/9[1]برابر شده است؛ بهطوریکه بین سالهای 1335 تا 1395 بیشتر از 50 میلیون نفر به جمعیت شهرهای کشور اضافه شده است (سایت مرکز آمار ایران، 1395). این افزایش شتابان میزان رشد شهرنشینی در ایران به افزایش تقاضای بالقوه مسکن در سطح شهرها، بهخصوص شهرهای بزرگ منجر شده و دولتها را بر آن داشته است تا در قالب سیاستگذاریهای اجتماعی خود، تأمین مسکن آحاد جامعه، بهخصوص اقشار کمدرآمد را مدنظر قرار دهند. در این راستا تجربیات جهانی پشتوانه نظری الزم برای ورود دولتها به عرصه مسکن فراهم آورده است (صابریفر، 1401: 77). در ایران نیز تأمین مسکن مناسب، با توجه به شرایط بازار مسکن و میزان نیاز به مسکن و دیدگاه دولتهای حاکم برای تخصیص فضا و امکانات، متفاوت و یکی از عوامل تعیینکنندة کیفیت زندگی خانوار است. براساس اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است و دولت نیز موظف است با رعایت اولویت برای افراد نیازمندتر، زمینة اجرای این اصل را فراهم کند. پس از انقلاب اسلامی، خطمشیهای کلی و سیاستهای تأمین مسکن در برنامههای توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی پیشبینی شده است (پورمحمدی و همکاران، 1391: 34) و تاکنون در قالب 6 قانون برنامه توسعه مصوب و از سوی دولتهای مربوطه در دستور کار قرار گرفته و برای اجراییشدن آنها تلاشهایی صورت گرفته است. همچنین، موضوع مسکن برای محققان از چنان اهمیتی برخوردار است که در دانشهای گوناگون و از ابعاد گوناگون شایان توجه قرار گرفته و به تنهایی 36321 رکورد از اسناد کتابخانه مرکزی را به خود اختصاص داده است (ژیان باقری و خواجه یف، 1401: 325).
بخش زمین و مسکن بهمنزلة سهم بزرگی از اقتصاد (Agayi & Karakayacı, 2020: 41) و بهعنوان یک موضوع کلیدی در ارائه جوامع سالم و جذاب، رابطه وسیع و تنگاتنگی با سایر بخشهای اقتصادی دارد (Heffernan & De Wilde, 2020: 241). رفتار ارتباطی میان بخشهای مختلف اقتصادی بهویژه بخش مسکن با کل اقتصاد، کاملاً دوسویه است؛ بهگونهایکـه نهتنها این بخش برکل اقتصاد تأثیرگذاراست، بلکه هرگونه بیثباتی در اقتصاد کلان، میتواند سیستم کـاری مسـکن و هر بخش اقتصادی دیگری را ناکارآمد کند و اهداف تعیینشده در این بخش را از دسترس دور کند؛ به همین دلیل، ایجاد محیط باثبات اقتصادی، مهمترین شرط دستیابی به سیاست کارآمد در بخش مسکن است؛ البته افزون بر شـرایط ناظر بر بخش مسکن، شکاف عمیق عرضه و تقاضا، عوامل کلان اقتصادی حاکم بر سایر بخشهای اقتصادی ازجمله توسعهنیافتگی بازارهای مالی و وجود تورمهای دو رقمی، مسکن را به دارایی دلخواه برای انباشت ثروت خانوارهـا تبدیل کردهاند؛ این در حالی است که بخش مسکن پس از کشاورزی، دومین صنعت اشتغالزای کشـور اسـت (احمدی، 1387: 7).
درحال حاضر بخش مسکن با توجه به اثرات گسترده شهرها در ناپایداریهای عصر کنونی، در راستای تحقق اهداف توسعه پایدار شهری، نقش بسیار مهمی بر عهده دارد؛ زیرا مسکن بیش از ۵۰ درصد از کاربریهای شهری را به خود اختصاص داده است (زیاری و همکاران، 1397: 142) و با وجود اهمیت فزآینده این بخش، تعداد کمی از کشورهای درحال توسعه یا حتی کشورهای توسعهیافته میتوانند مدعی حل ریشهای معضل مسکن در ابعاد کمی و کیفی آن باشند و این معضل در کشورهای درحال توسعه بهصورت حاد و بحرانی درآمده است (اسماعیلزاده و اسماعیلزاده، 1396: 15)؛ ازاینرو، مسئله مسکن در آغاز یک تحول بزرگ قرار گرفته است؛ بهطوریکه بحران کیفیت مسکن بر مسئله بحران کمیت آن غلبه کرده است (ابراهیمزاده و قاسمی، ۱۳۹۴: ۸۵). مسکن یکی از ملزومات زندگی خانوارها و افراد است؛ بنابراین، بهدلیل نبود استطاعت لازم، قدرت تأمین و تقاضای مؤثر مسکن از آنها سلب میشود و به حاشیه رانده میشوند، فقر در آنها ریشه میدواند و روزبهروز در منجلاب فرو میروند (صفاییپور و فداییجزی، 1402: 141).
دغدغههای مربوط به تأمین مسکن از دو عامل نشئت میگیرند: نخست، خرید مسکن، بزرگترین معاملهای است که همۀ مردم در طول عمر خود انجام میدهند؛ بهگونهایکه خانوادههای متوسط حدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا در آستانۀ فقر، پنجاه درصد و حتی بیشتر، درآمد خود را به خرید مسکن اختصاص دادهاند (زیاری و همکاران، 1396: 50). دوم، براساس تجربه، رشد غیرمعمول قیمت و اجارهبهای مسکن بهویژه در شهرهای بزرگ و توجهنکردن به این مشکل، گرههای بسیاری را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی بهدنبال خواهد داشت (یزدانی و همکاران، 1398: 53)؛ برای مثال، استطاعت مالی در مسکن، هم برای مؤجر و هم برای مستأجر مهم است؛ زیرا مالکان، مسکنهای خود را بهقصد سود بیشتر اجاره میدهند و درعوض، مستأجران به سبد هزینۀ خود توجه میکنند و همیشه بهدنبال مسکنهایی هستند که با سبد هزینۀ آنها سازگاری داشته باشند (علوی و همکاران، 1397: 852)؛ بنابراین، هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجارهبها، آثار مخرب وجبرانناپذیری بر زندگی فرد دارد. مسکن و ملزومات مربوط به آن امری پیچیده است و ازلحاظ عرضه و تقاضا، عدم تعادل در بازار، احتکار، مسائل کیفیتی و استانداردها، استحکام، سرزندگی و غیره مشکلات متعددی دارد؛ به این معنا که افزون بر بالابودن قیمت مسکن و سیر صعودی آن، بیشتر مسکنها کیفیت و استانداردهای مناسب را ندارند (فنی و همکاران، 1400: 57).
کلانشهرها ازنظر ساختار کالبدی و جمعیتی با شهرهای دیگر متفاوت هستندکه مشخصههای متفاوتی در زمینة سطح درآمد، بیکاری، فقر، دسترسیها، پیشرفت آموزشی، ارزش مسکن و بومشناسی شهری دارند. مسلم است که وضعیت مسکن در کشور ما به علت تحولات شهرسازی در سده اخیر، سیاستهای نادرست شهرسازی، مشکل کمبود نقدینگی، بیتمایلی بخـش خصوصی در سرمایهگذاری برای مسکن گروههای کمدرآمد، وجود رانـتهـای متعـدد در بخـش زمـین و مسـکن، نبـود سیاستها و قوانین ویژه محدودکننده معاملات مکرر زمـین و مسـکن، درصـد بـالای مسـکنهای بـیکیفیـت و بـدون استاندارد، زمینهساز بـروز و گسـترش مشکلات بوده است. کلانشهر کرمانشاه بهعنوان نهمین شهر بزرگ ایران در طول دو دهه گذشته با توسعه فیزیکی و جمعیتی شدید و انواع مهاجرتهای درون قومی مواجه بوده است. در سالهای اخیر، توسعه کالبدی شهر کرمانشاه را میتوان در شاخصهایی مانند افزایش میزان بیکاری، گسترش افقی یا توسعه بیرونی، محققنشدن سرانه فضاهای خدماتی ـ پیشنهادی طرح جامع در کاربریهای مسکونی، آموزشی، ورزشی، درمانی، فرهنگی، فضای سبز و توزیع ناعادلانه خدمات در محلات مختلف شهر مشاهده کرد. یکی از مهمترین چالشهای این شهر، مسکن و ناپایداری آن در دسترسی به شاخصهای اقتصادی است و با ویژگیهایی مانند فقدان دسترسی و کیفیت، ناتوانی اقتصادی، نبود یا کاستی در نظارت بر ساختوساز، ناتوانی در نوسازی بافتهای فرسوده و ... همگی بخشی از فرایندی هستند که منجر به ناپایداری بخش مسکن شدهاند. براساس شواهد، وجود شکاف در کیفیت ساخت مسکن در نواحی و محلات مختلف شهر و بروز حاشیهنشینی بهروشنی نشان از عدم موفقیت برنامهریزی مسکن و توزیع امکانات و خدمات در این شهر دارد که موجب شکلگیری محلات چندقطبی و جداییگزینی قومی ـ زبانی شده است و شکلگیری محلات شهری با توجه به پایگاه اقتصادی و اجتماعی افراد، جداییگزینی محلات شهری را تشدید کرده است. قیمت و کیفیت مسکن در جداییگزینی و شکلگیری محلات اعیاننشین، فرهنگی و فقیرنشین، نقش پررنگی دارند؛ این در حالی است که چنین توسعه شهری با اصول توسعه پایدار شهری ناسازگار است که در آیندهای نهچندان دور میتواند موجب مشکلات بسیاری در فرایند مدیریت شهری این کلانشهر شود؛ بنابراین، تحلیل عواملی ارزشمند است که فعالیتهای ساختوساز و پیشنهادهای رشد در این زمینه را به یک فرایند کارآمد سوق میدهند. در این پژوهش ضمن ارزیابی وضعیت کمی و کیفی مسکن، پرسشهای زیر بررسی میشوند:
مبانی نظری
بازار مسکن از اجزای مهم بازارهای دارایی هر کشور است که بررسی مداوم این بخش را ضروری میکند؛ این بخش از اصلیترین و مهمترین مباحث در مجموعه مطالعات اقتصادی است که میتواند تأثیر جبرانناپذیری بر کل جامعه وارد کند. مروری بر شرایط مسکن در جوامع گوناگون نشان میدهد تقریباً هیچ کشوری نتوانسته است بهطور کامل مشکلات مسکن در جامعه خود را رفع کند (آخوندی و همکاران، 1399: 150؛ پناهی و همکاران، 1397: 56). مسکن و شرایط آن، عاملی مهم و محوری در کیفیت زندگی و تمایز بین افراد، گروهها و نواحی قلمداد میشود. نیاز به مسکن دو بعد کمی و کیفی دارد. در بعد کمی، نیاز به مسکن شامل فقدان سرپناه و میزان دسترسی به مسکن و در بعد کیفی، مسائل و پدیدههایی مطرحاند که به بیمسکنی یا بدمسکنی منجر میشوند. وجود واحدهای مسکونی نامناسب موسوم به بدمسکنی، از معضلات اجتماعی جوامع امروز است (مشکینی و همکاران، ۱۳۹۱: ۵۸)؛ بنابراین، میزان دستیابی به وضعیت مطلوب مسکن بهعنوان یکی از شاخصهای توسعه اقتصادی اجتماعی در کشورهای جهان محسوب میشود (Adabre et al., 2022: 158). درواقع، مفهوم مسکن مستلزم درک درست و جدیدی از مفهوم پایداری است تا بتوان بهطور مؤثر بر محلههای فقیرنشین، شکاف شهری، توسعه اقتصادی و انسانی و تغییرات آبوهوایی نظارت کرد (UN. Habitat, 2013)؛ ازاینرو، میتوان گفت که مسکن پایدار واقعی تنها با بهرسمیتشناختن هر سه ضلع مثلث هوشمند یعنی زیستمحیطی، اجتماعی و اقتصادی به دست میآید (Cheah et al., 2021: 1029).
ساختوساز مسکن و توسعه پایدار آن در راستای توسعه انسانی، ازجمله موضوعاتی است که توجه همگان را به خود جلب کرده و در اسناد دومین اجلاس سکونتگاههای انسانی مطرح شده است (Mulliner & Maliene, 2014: 46; Mulliner et al., 2013: 275). تسریع روند شهرنشینی در کشورهای درحالتوسعه و بحران مسکن در شهرها منجر به افزایش زاغهها در بسیاری از این شهرها شده است (مشکینی و خلیجی، 1395: 621). نگاهی به وضعیت شهرنشینی کشورهای جهان سوم نشان میدهد نظام شهری این مناطق دچار عدم تعادلهای منطقهای و گسیختگی در ساختار و کارکرد بهویژه در بخش کیفیت و کمیت مسکن شده است. تأمین مسکن مناسب، خدمات و تسهیلات شهری درحال حاضر یکی از موضوعات مهم مرتبط با افزایش جمعیت شهری در این کشورها است (Arman et al., 2009: 3036). مشکل مسکن در همه کشورها وجود دارد؛ اما در کشورهای درحال توسعه بهدلیل رشد سریع جمعیت و شهرنشینی، مهاجرتهای داخلی، فقدان منابع مالی کافی و ... این مشکل بهصورت حاد و بحرانی درآمده است (Habitat, 2013). مشکل مسکن مانند سایر مشکلات موجود در جامعه پدیدهای نیست که بتوان آن را جدا و بیارتباط با دیگر ناهنجاریهای اجتماعی، اقتصادی، سیاسی، حقوقی و فرهنگی ارزیابی کرد (علوی و همکاران، 1397: 853).
کشور ایران نیز بهعنوان یکی از کشورهای درحال توسعه از این مشکل مستثنی نیست. در ایران، فضاهاى شهرى از تحولات تاریخى رخداده در جامعه بهویژه در سدة اخیر تأثیر زیادى گرفتهاند. براى مطالعه تطبیقى این دیدگاههاى ساختارى با اقتصاد سیاسى شهرى ایران به مرورِ تحولات تاریخى سدة اخیر و انطباق آن با این دیدگاهها نیاز است. بهدلیل احراز نقش پررنگتر حکومت در اقتصاد سیاسى پس از مشروطه، این فرضیه به ذهن متبادر مىشود که طبقات اجتماعى و فرمهاى فضایى سکونتگاههاى شهرى نیز متناسب با دیدگاه آنها تغییر کردهاند. در اقتصاد سیاسی ایران، شهر بهشدت تحت تأثیر مستقیم عواید ناشی از فروش نفت قرار گرفته و موجب وابستگی کل نظام اقتصادی، اجتماعی و سیاسی به میزان و چگونگی تخصیص هزینههای دولت شده است؛ این مسئله سبب میشود دولتهای رانتی بهطور فزاینده، خودمختار و مستقل باشند (قلیپور و همکاران، 1397: 31) و شهرها بازتابی از شرایط سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی نظامهای حاکم و تفکرات و تصمیمات آنها باشند. براساس الگوهای مرسوم اقتصادی، کوچکسازی دولت تنها راه کاهش تولید رانت محسوب میشود و برای اعمال این سیاست در ایران، طرح خودکفایی شهرداریها تصویب و ابلاغ شد؛ درحالیکه کوچیکسازی دولت در شرایط حاکمیت توسعه غیرمشارکتی به ناکارآمدی اقتصادی و افزایش رانت منجر میشود (صامتی و بخشایش، 1391: 50).
در ایران، سیاستهای مسکن برپایه دو عامل تقاضا و عرضه برنامهریزی شده است. در دوران پس از انقلاب تاکنون در هر دورهای سیاستهای مختلفی ازطرف دولتهای وقت برای تولید مسکن اعمال شدهاند. طی چندین دهه گذشته، عوامل بسیاری از درون و برون بر عامل مسکن اثر گذاشتهاند و این بخش از کشور ما را دچار بحران کردهاند (فنی و همکاران، 1397: 59). از ابتدای دهه چهل و با آغاز برنامه عمرانی سوم، مسکن به یکی از موضوعات اصلی در خطمشیهای ملی تبدیل شد؛ اما تحولات اقتصادی دهة 50 به بعد موجب تغییرات اساسی در بنیادهای اقتصادی ایران شدند؛ بهطوریکه با رشد درآمدهای نفتی، افزایش مهاجرتهای بیرویه، تغییر کارکردهای مصرفی و نیز گرایش سوداگران به بخش ساختمان بهمنظور سودآوری بیشتر، موجب عدم تعادل شدید بازار مسکن شدهاند. هرچند خطمشیهای تدوینشده برای حل مسئله مسکن (ارائه زمین و فراهمکردن زیرساختها، عرضه مسکن کوچک و انبوهسازی، ارائه تسهیلات بانکی، عرضه مسکن از طریق بخش خصوصی و بازسازی بافت فرسوده و نهضت ملی مسکن که بهتازگی در برنامههای توسعه برای حل مسئله مسکن تدوین شدهاند)، تغییرات چشمگیری داشتهاند (حسینی و همکاران، 1402: 4)؛ اما اقتصاد سیاسى ایران در سدة اخیر بهشدت از عواید ناشى از فروش نفت تأثیر گرفته است و درنتیجه، این روند بر اقتصاد سیاسى شهرى نیز تأثیر مستقیم گذاشته است. عواید نفت نوعی بهرة مالکانهاند که یکجا و بهطور مستقیم به دولت پرداخت میشوند؛ این عواید، هنگامیکه به میزان زیادی افزایش یابند و دستکم 10 درصد تولید ناخالص ملی را تشکیل دهند، استقلال غیرعادی اقتصادی و سیاسی دولت را از نیروهای مولد و طبقات اجتماعی فراهم میکنند و در هر جامعهاى تغییرات جدّى را در شکلگیرى فرایندهاى فضایى ایجاد مىکنند. در حقیقت، خاستگاه این مداخلة ارکان دولتى، همان بهرة مالکانه رانتى است که توانایى ایجاد طبقات انسانى و ساختارهاى فیزیکى مدنظر خود را در فضاى شهرى دارد و درنتیجه، این فرایند به دولت بهعنوان قدرت حاکم کمک مىکند تا قوانین مدنظر خود را در جامعه اعمال کند. این طبقات در بسیاری از موارد ازجمله کار، کمکهای مستقیم و طرحهای رفاه عمومی از آموزش و پرورش و بهداشت گرفته تا سوبسید مواد غذایی و امتیازات گوناگون دیگر به دولت وابسته میشوند (پورمحمدی و همکاران، 1388: 121)؛ بنابراین، هزینههای دولت بهعنوان سرچشمه قدرت اقتصادی و سیاسی که به حفظ و گسترش خود تمایل دارد، بر سرنوشت طبقات مختلف اجتماعی تأثیر میگذارند؛ این عواید برای کل جامعه بهخصوص برای طبقات شهری به یک منبع نامرئی رفاه فزاینده تبدیل میشوند و زمینهساز مداخلة دائمى و فزاینده نهادهاى دولتى در حوزة فرایندهاى شهرى مىشوند. هاروی[2]، سازماندهی فضایی را کاملاً به شرایط تولید و گردش سرمایه مرتبط میکند و آن را براساس مفاهیمی مانند ارزش اضافی، ارزش مصرفی، ارزش مبادله و توزیع درآمد توضیح میدهد. او شهرها را گرهگاههایی فضایی میداند که سرمایه در آنها متمرکز و درحال گردش است. شهر مانند میدانی است که در آن، نزاع طبقاتی انجام میشود. هاروی پیدایش تضاد و اعتراض در شهر را ازمنظر رخنه تدریجی الزامات نظام اقتصادی در زندگی روزمره ساکنان یک محیط اجتماعی ـ مکانی شرح میدهد (ذاکرحقیقی و همکاران، 1391: 71).
بررسی شاخصهای مسکن، یکی از ابزارها و شیوههای مختلف شناختهشده ویژگی مسکن به شمار میرود که میتوان به کمک آن، پارامترهای مؤثر در امر مسکن را شناخت و هرگونه برنامهریزی و تصمیمگیری در خصوص مسکن را تسهیل کرد (Magidi, 2022: 221). به عبارت دیگر، شاخصها درواقع، ابزارهای اندازهگیری و سنجش وضع مسکن و روند تحول آن و همچنین ارزیابی میزان موفقیت و تحقق سیاستهای مسکن محسوب میشوند (Adabre et al., 2022: 521). بهطور کلی شاخصهای مسکن در سه گروه عمده تقسیمبندی میشود: الف) شاخصهای کمی مسکن، ب) شاخصهای کیفی مسکن، ج) شاخصهای اقتصادی مسکن.
الف) شاخصهای کمی مسکن: عبارتاند از تراکم نفر در واحد مسکونی، تراکم خانوار در واحد مسکونی، متوسط اتاق در واحد مسکونی، متوسط تعداد اتاق تصرفشده خانوار، تراکم نفر در اتاق، تراکم خانوار در اتاق، کمبود واحد مسکونی، نسبت افزایش خانوار به واحد مسکونی و مساحت زمین واحدهای مسکونی (Custodio et al., 2023: 425).
ب) شاخصهای کیفی مسکن: عبارتاند از نسبت مسکن مناسب، عمر واحدهای مسکونی، نحوه تصرف واحد مسکونی، مساحت و سطح زیربنای واحد مسکونی، سطح زیربنای طبقات ساختمانهای تکمیلشده برحسب نوع مصالح و واحدهای مسکونی بهلحاظ برخورداری از تسهیلات (Asfour, 2023: 201).
ج) شاخصهای اقتصادی مسکن: عبارتاند از سهم اجارهبها و سایر هزینههای منزل مسکونی در کل هزینه خانوار، هزینه یک مترمربع زمین ساختمانهای مسکونی، هزینه یک مترمربع زیربنا، اراضی واگذارشده توسط زمین شهری و هزینه هر مترمربع از آنها، مصالح ساختمانی، شاغلین بخش ساختمان و طول دوره ساخت واحدهای مسکونی (Mulliner et al., 2016: 149).
شکل 1ـ مدل نظری تحقیق.
مأخذ: (نگارندگان، 1402)
پیشینة پژوهش
در ارتباط با ابعاد و زمینههای اقتصادی مسکن پایدار شهری بهتازگی مطالعات بسیاری در سطح داخلی و بینالمللی انجام شدهاند که از میان آنها به موارد زیر اشاره میشود:
فنی و همکاران (1399) با تحلیل تطبیقی شاخصهای مسکن پایدار در بافت قدیمی و نوساز محلات اتابک و پونک تهران، به این نتیجه رسیدهاند که این دو محله الگوها و اولویتهای متفاوتی را از برنامهریزی مسکن براساس نیازسنجیها و تأکید بر وجوه اجتماعی، اقتصادی و کالبدی با تأکید بر عدالت اجتماعی و فضایی طلب میکنند. شکیبایی و امجدی (1400) نابرابری مسکن شهری را در استانهای ایران با استفاده از شاخصهای 8گانه کالبدی ـ اجتماعی و اقتصادی مسکن و وضعیت نابرابری آن بین استانهای کشور و سطحبندی مناطق طی سه دوره 85، 90 و 95، تحلیل کردهاند. فنی و همکاران (1400) با آیندهپژوهی عوامل مؤثر بر تحققپذیری مسکن پایدار در کلانشهر تهران، 18 عامل را در 4 مؤلفه اجتماعی، اقتصادی، کالبدی و زیستمحیطی بهعنوان مهمترین عوامل کلیدی ارزیابی کردهاند. یافتههای این پژوهش نشان میدهند که عواملی مانند زمین، توسعه عمودی، کیفیت و استحکام مسکنها، منابع آب، بحرانهای طبیعی و دسترسیها جزء عوامل اثرگذار هستند. نتایج نشان میدهند طی دوره ۱۰ساله 95 ـ 85، وضعیت توسعه مسکن شهری بهبود یافته است؛ اما پراکندگی میزان توسعهیافتگی طی همین دوره بیشتر شده است؛ به این معنی که نابرابری در شاخصهای مسکن افزایش یافته است. با افزایش رشد شهرنشینی، توسعهیافتگی مسکن شهری کاهش یافته است. قربانی و همکاران (1401) با بررسی عوامل مؤثر بر وضعیت آینده مسکن در کلانشهر تبریز با استفاده از روش پویش محیطی به این نتیجه رسیدهاند که 11 عامل کلیدی شامل رشد اقتصادی، تورم، درآمد و پسانداز خانوار، قیمت زمین و مسکن، تحریم، تحولات نرخ ارز، تسهیلات بانکی، میزان بیکاری، تحولات سیاسی، قدرت خرید و شیوه مدیریت، بیشترین نقش را در وضعیت آینده مسکن کلانشهر تبریز دارند. در مجموع، عوامل اقتصادی با سهم 82 درصدی، بیشترین سهم و عوامل سیاسی ـ مدیریتی با سهم 18 درصدی در مرتبه پس از آن قرار دارند؛ ازاینرو، بهبود وضعیت مسکن در کلانشهر تبریز تا حد بسیاری در گرو بهبود شرایط اقتصادی است. گودرزی و وارثی (1401) به این نتیجه رسیدهاند که زمین، توسعه عمودی، کیفیت و استحکام مسکنها، منابع آب، بحرانهای طبیعی و دسترسیها جزء عوامل اثرگذار بر برنامهریزی مسکن پایدار در مناطق 22گانه شهر تهران محسوب میشوند. صفاییپور و فدائیجزی (1402) به این نتیجه رسیدهاند که 7 عامل مهاجرت، حاشیهنشینی، تضعیف ارزش پول ملی، پایینبودن توان پرداخت وام، افزایش قیمت زمین، تسهیلات اعتباری ناچیز و نبودِ سیستم یکپارچه و هماهنگ مدیریت در بخش مسکن، بیشترین اثرگذاری و کلیدیترین نقش را در نظام تأمین مسکن شهر اهواز دارند.
در ارتباط با پژوهشهای خارجی، ارگوون[3] (2020) با بررسی اقتصاد سیاسی تأمین مالی مسکن در ترکیه به این نتیجه رسیده است که بیشتر ازطریق حرکتهای آزادسازی مالی و افزایش جریان سرمایه میتوان بر مالیسازی اقتصاد ترکیه و صنعت مسکن تأثیر گذاشت. همچنین بدهیهای خانوار و وامهای رهنی را میتوان بهطور چشمگیری افزایش داد و تسهیلات مختلفی را برای صنعت مسکن ارائه کرد. مقررات قانونی مربوطه نهتنها به رونق صنعت مسکن ترکیه کمک کردند، بلکه ادغام آن را با سیستم مالی ملی و جهانی نیز تسهیل کردند؛ افزون بر این، پیامدهای سیاسی، انگیزهای قوی برای دولتها ایجاد کردند تا اهمیت ویژهای به صنعت مسکن بدهند. ورود سرمایه در مقیاس بزرگ، وابستگی به منابع خارجی را تشدید کرد و همچنین نقش تقاضای داخلی را افزایش داد؛ زیرا این تضاد اصلی مدل انباشت است. فولر[4] و همکاران (2020) عوامل سیاسی و نهادی تعیینکننده نابرابری درآمد را با بررسی قیمت مسکن و نابرابری ثروت در اروپای غربی با روش اقتصاد سیاسی مقایسهای (CPE) بهطور دقیق بررسی کردهاند. نگارندگان، چگونگی شکلگیری پویاییهای اقتصادی، سیاسی و نهادی نسبت ثروت به درآمد را با استفاده از دادههای جدید از پایگاهداده درآمد جهانی (WID) در کشورهای اروپای غربی و OECD بررسی کردهاند؛ در این بررسی مشخص شد که عوامل سیاسی و نهادی تعیینکننده که بر نابرابری درآمد تأثیر میگذارند، تأثیر کوتاهمدت یا بلندمدتی بر نسبت ثروت به درآمد ندارند؛ درعوض، افزایش نسبت ثروت به درآمد، ناشی از افزایش قیمت مسکن و همچنین تغییرات قیمت در سایر داراییهای مالی است، نه میزان مالکیت خانه یا پسانداز ملی. این مقاله با بررسی این موضوع به پایان میرسد که چگونه پویایی درحال تغییر قیمت مسکن و نابرابری ثروت، بهطور فزایندهای به تضاد سیاسی بیننسلی و مرتبط با طبقات در اروپای غربی شکل میدهد. یانگ و پان[5] (2020) با تحلیل همبستگی سرمایه انسانی، قیمت مسکن و توسعه اقتصادی با استفاده از دادههای 31 استان چین از سال 1999 تا 2015، به این نتیجه رسیدهاند که تجمع سرمایههای انسانی، تأثیر طولانیمدت مثبتی بر قیمت مسکن پایدار و توسعه اقتصادی دارد و به یک عامل تعیینکننده برای رشد اقتصادی تبدیل شده است. آدابره و همکاران[6] (2022) با ارزیابی موانع مسکن پایدار در کشورهای درحال توسعه نشان میدهند که چهار دسته موانع اقتصادی، اجتماعی، زیستمحیطی و نهادی اهمیت بیشتری دارند. یافتههای این مطالعه تفاوتهای چشمگیری را بین موانع اجتماعی و محیطی توسط دو گروه پاسخدهنده (کارشناس ـ شهروند) نشان میدهند. همچنین آدابره و همکاران[7] (2022) در پژوهشی دیگر با تحلیل اثرات تعاملی موانع نهادی، اقتصادی، اجتماعی و محیطی بر مسکن پایدار کشورهای درحال توسعه، «بیثباتی سیاست»، «تأخیرهای بوروکراتیک» و «اجرای ضعیف کنترل توسعه در زمین» را بزرگترین موانع تحقق مسکن پایدار میدانند؛ بنابراین، «موانع نهادی» موانع علّی هستند که تأثیرات چند برابری بر موانع «اقتصادی»، «اجتماعی» و «زیستمحیطی» دارند.
مرور منابع و مطالعه پیشینة مرتبط با موضوع نشان میدهد دیدگاههای مرتبط با مسکن پایدار و کارکرد آن در پیگیری اهداف توسعه پایدار (SDG) طی شش سال گذشته و تأثیرگرفته از عوامل مرتبط با نظام برنامهریزی، اهداف سیاسی ـ اجتماعی، ساختار ایدئولوژی، اقتصاد سیاسی و فرایندهای جهانیشدن قرار گرفته است. بهطورکلی در یک دهه اخیر، مفاهیم متنوعی از مسکن پایدار در طول زمان توسعه یافته است؛ این دیدگاهها دارای ادبیات شناختهشده، محدوده و روششناسی خاص خود هستند و مکاتب نظری مشخصی دارند و هریک دارای بنیان نظری، زیربنای فکری معین و الگوهای نظری خاص خود هستند که در سیر تحول خود از مباحث بسیار ساده مسکن حداقلی، مسکن اجتماعی، تعاونیها و مسکن پایدار به سوی مسائلی پیچیدهتر ازقبیل مسکن و کارکرد دولتها، مسکن برابر و عدالت فضایی، روانشناسی و تیپولوژی مسکن شهری، مسکن مختلط و اهداف توسعه پایدار، اقتصاد فضایی مسکن، مسکن و مناسبات سرمایهدارانه و ... بهسوی همگرایی نسبی حرکت کردهاند.
جدول 1ـ مؤلفهها و متغیرهای اقتصادی اثرگذار بر مسکن پایدار براساس منابع پیشینة پژوهش
|
شاخص یا مؤلفه |
منبع |
|
نسبت هزینه مسکن به هزینه کل خانوار (E1)، دسترسی به امکانات (E2)، میزان بیکاری (E3)، میزان کنترل قیمت هر مترمربع زمین مسکونی (E4)، طرح، اندازه و آسایش (E5)، وضعیت مهاجرت (E6)، میزان کنترل و مدیریت اجارهبهای واحد مسکونی (E7)، هزینة مصالح ساختمانی (E8)، بار معیشتی واقعی (E9)، شاغلان بخش ساختمان (E10)، کنترل شهرفروشی و پایداری درآمد شهرداری (E11)، قیمت زمین (E12)، بعد خانوار (E13)، شبکه زیرساختهای رفاهی (E14)، بعد خانوار در هر اتاق (E15)، سبک زندگی (E16)، الگوهای ساخت براساس شرایط اقتصادی (E17)، تورم، رکود و تحریم (E18)، درصد جمعیت نسبت به کل شهری (E19)، هزینه ـ درآمد خانوار برای ساخت و تعمیر مسکن (E20)، متوسط زیربنا (E21)، رشد جمعیت (E22)، تناسب بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی (E23)، وضعیت اقتصادی گروههای کمدرآمد (E24)، وضعیت اشتغال (E25)، فعالیت ارگانهای دولتی در تولید مسکن (E26)، استطاعت مالی ساکنان (E27)، درصد مساکن بادوام در نقاط شهری (E28)، استطاعت مالی و وضعیت درآمد (E29)، پیشبینی تقاضای مسکن (E30)، ضریب وابستگی (E31)، دسترسی در بازار (E32)، وضعیت تملک یا تصرف مسکن (E33)، تعداد خانوار (E34)، شمار کافی مسکن (E35)، میزان اجاره (E36)، توسعه اقتصادی (E37). |
مهدوی و همکاران (1401)، درودی و همکاران (1394)، پورزندی و درودی (1395)، رجایی و همکاران (1397)، معمری و همکاران (1398)، حکمتنیا و همکاران (1400). Adabre et al., (2021); Kalantidou (2020); Adabre et al., (2022); Ergüven (2020); Mulliner et al., (2013); Xue (2013). |
مأخذ: نگارندگان، 1402
محدوده مطالعهشده
شهر کرمانشاه در قسمت مرکزی استان کرمانشاه با موقعیت ۴۷ درجه و 7 دقیقه شرقی و 34 درجه و 19 دقیقه شمالی قرار دارد و دارای ۲۴۵۰۰ کیلومترمربع گستردگی و ارتفاع ۱۲۰۰ متر از سطح دریا است؛ این شهر از شمال به کوه فرخشاد، از شمال غربی به کوه طاقبستان و از جنوب به سفیدکوه منتهی میشود و نهمین کلانشهر ایران، دومین شهر بزرگ و پرجمعیت منطقه غرب و شمال غربی کشور (پس از شهر تبریز) و بزرگترین شهر استان کرمانشاه است؛ این شهر مانند سایر شهرهای کشور، تحولات جمعیتی و کالبدی زیادی داشته است (مرکز آمار ایران، 1395)؛ بهطوریکه جمعیت آن از 125439 نفر در سال 1335 به 946651 نفر در سال 1395 رسیده است؛ درنتیجه، جمعیت شهری طی سالهای 1390-1335 بیش از 5/7 برابر شده است. این افزایش جمعیت و نیاز رو به تزاید به فضای زیستی و عملکردی شهر به رشد شتابان و لجامگسیخته دامن زدهاند و نیز علل مختلف دیگر مانند مهاجرپذیری بهخصوص در زمان جنگ تحمیلی و سکنیگزینی بخش بزرگی از مهاجران جنگی استان در این شهر، موقعیت جغرافیایی شهر، گسترش خدمات، واگذاری زمینهای حاشیهای شهر برای ساختوسازهای مسکونی و شهری، برنامههای عمرانی کشور، تغییرات اجتماعی - اقتصادی و سیاسی کشور، ناکارا بودن سیاستهای تحدید بافت کالبدی شهر، حتی رهاشدن این سیاستها و غیره، موجب رشد و گسترش بیبرنامه و نابسامان شهر شدهاند (حاتمینژاد و همکاران، 1398: 99). همة این عوامل بهنوبهخود موجب تبدیل زمینهای کشاورزی مطلوب به فضاهای مسکونی و صنعتی، ساختوسازهای بیبرنامه شهری و نابودی امکانات و قابلیتهای طبیعی محیط زیست شهری شدهاند و ناپایداری شهر را به دنبال داشتهاند.
|
الف) |
|
ب) |
|
ج) |
|
د) |
شکل 2ـ موقعیت جغرافیایی شهر کرمانشاه و تیپولوژی مسکن (الف: مسکن مهر، ب: بافت فرسوده، ج: بافت میانی، د: بافت جدید) در مناطق مختلف شهر کرمانشاه
مأخذ: (نگارندگان، 1402)
روش پژوهش
این پژوهش ازلحاظ هدف، از نوع کاربردی است که به روش توصیفی ـ تحلیلی و مبتنی بر مطالعات کتابخانهای اسنادی و بررسیهای میدانی انجامگرفته است. این پژوهش با توجه به ماهیت دادهها و ناممکنبودن کنترل رفتار متغیرهای مؤثر در مـسئله، از نـوع غیرتجربـی بـوده و در چارچوب الگوی تحلیلی ـ موردی انجام شده است. جامعه بررسیشده، شامل کارشناسان و خبرگان حوزه برنامهریزی شهری و اقتصاد در کلانشهر کرمانشاه است و کـسب دادههای اصلی، بیشتر با بهرهگیری از دادههای بلوکهای نواحی شهری مرکز آمار ایـران و اسـناد فرادسـت شامل طرح جامع و تفصیلی، به دست آمده اسـت. ابزار اصلی پژوهش، پرسشنامهای است که روایی محتوایی و صوری آن با بهرهگیری از نظرات خبرگان دانشگاهی و کارشناسان، تأیید نهایی شده است. هیچ قانون معتبر و صریحی در خصوص نحوه انتخاب و تعداد متخصصین وجود ندارد و تعداد آنها وابسته به فاکتورهای هموژن یا هتروژنبودن نمونه، هدف یا وسعت مشکل است (Skulmoski et al., 2007: 5)؛ ازاینرو، جامعه بررسیشده این پژوهش شامل 50 نفر متخصص با روش نمونهگیری هدفمند بوده و مطابق با جدول 2 انجام شده است. در مطالعات دلفی معمولاً پژوهشگر نمونه افراد را از میان کسانی انتخاب میکند که ارتباط خاصی با موضوع تحقیق دارند یا دارای عقاید ویژهای هستند. روش سنجش روایی (اعتبار) ازطریق بررسی نظر 16 متخصص به دست آمد. سپس مؤلفهها، متغیرها و نماگرهای بهدستآمده از مدل مفهومی بهصورت پرسشنامه نخبگان (اجماع/ قطعیت، اهمیت و اولویت) در اختیار تمام 50 نفر از صاحبنظران این موضوع قرار داده شدند. سپس متغیرهای رتبهبندیشده از سوی صاحبنظران، میانگینگیری شده و مؤلفهها و نماگرهای کمتر، بهدلیل روایی پایین آن پژوهش، حذف شدند. برای پایایی نیز از روش پیشآزمون و سپس ضریب آلفای کرونباخ استفاده شده است که مقدار بهدستآمده را میتوان در جدول 3 مشاهده کرد. در بخش میدانی نیز باتوجه به ساختار کالبدی و جمعیت مناطق 8گانه شهر کرمانشاه، 384 پرسشنامه محققساخته (با استفاده از روش نمونهگیری کوکران) و ازنظر ماهیت، بهصورت بستهپاسخ برای جامعه شهری مدنظر قرار گرفتند که هریک از نمونهها بهطور تصادفی انتخاب و پرسش شدند. سؤالات پرسشنامه شامل 25 گوبه بودند. پاسخهای پرسششوندگان در قالب طیف 5 گزینهای لیکرتی (بسیار ناراضی، ناراضی، نسبتاً راضی، راضی و بسیار راضی) ارائه شده بودند. درنهایت، تحلیل آماری تحقیق نیز مطابق جدول شماره 2 طبقهبندی شد. برای توصیف و تحلیل دادهها، از آزمونهای آماری در قالب نرمافزار SPSS استفاده شد. بهمنظور انجام آزمون توصیفی مؤلفهها و متغیرها از آزمون T و برای تخمین روابط و وزنهای متغیرها از رگرسیون استفاده شد. بهمنظور تلفیق نتایج و مقایسه وضعیت مناطق 8گانه شهر کرمانشاه، شاخصهای کالبدی و اجتماعی مسکن پایدار (شامل لایه کاربری اراضی وضع موجود طرح تفصیلی و توزیع فضایی جمعیت در بلوکهای آماری) با وضعیت پایداری اقتصادی (شاخص قیمت، مصالح، طبقات و ...) با استفاده از تکنیک آمار فضایی در محیط ArcGIS بررسی شدند. سپس در بخش نهایی، تغییرات فضایی قیمت مسکن در سطح مناطق شهر کرمانشاه تجزیه و تحلیل خواهند شد. در این روش شاخصهای تدوینشده از مبانی نظری و پیشینة مطالعات، مطابق سؤالات مطرح پژوهش استخراج شدند.
جدول 2ـ طیفبندی میزان اهمیت متغیرهای اقتصادی اثرگذار بر مسکن پایدار
|
بسیار با اهمیت |
با اهمیت |
نسبتاً با اهمیت |
بیاهمیت |
بسیار با اهمیت |
طیف ارزیابی |
|
5 ـ 2/4 |
2/4 ـ 4/3 |
4/3 ـ 6/2 |
6/2 ـ 8/1 |
8/1 ـ 1 |
طیف میانگین |
مأخذ: نگارندگان، 1402
جدول 3ـ وضعیت شغلی کارشناسان و جامعه پژوهش خبرهمحور به همراه محاسبه آزمون آلفای کرونباخ برای ابعاد پرسشنامه
|
درصد |
تعداد |
وضعیت شغلی کارشناسان |
|
46 |
23 |
کارشناس اداری ـ اجرایی |
|
22 |
11 |
کارشناس پژوهشی حوزه |
|
20 |
10 |
هیئت علمی دانشگاه |
|
12 |
6 |
دانشجویان تحصیلات تکمیلی |
|
100 |
50 |
جمع |
|
آلفای کرونباخ |
آلفای کرونباخ براساس موارد استانداردشده |
تعداد مؤلفهها |
|
789/0 |
745/0 |
25 |
مأخذ: نگارندگان، 1402
شکل 3ـ مدل مفهومی پژوهش
مأخذ: نگارندگان، 1402
یافتههای پژوهش
در این بخش، یافتههای تحقیق ارزیابی شدهاند. پیش از انجام آزمونها و تحلیلها لازم است که نرمالبودن توزیع دادههای مربوطه بررسی شود. بهمنظور بررسی نرمالبودن توزیع دادهها از چندین روش استفاده میشود که آزمون کلموگروف ـ اسمیرنوف یکی از مهمترین آنها است. در این راستا، آزمون کلموگروف ـ اسمیرنوف نیز کل توزیع را با یک توزیع نرمال مقایسه میکند و معناداری توزیع نرمال را بیان میکند که اگر معنادار نباشد یعنی توزیع نرمال است. در جدول 4، خروجی آزمون کلموگروف ـ اسمیرنوف با استفاده از نرمافزار SPSS آورده شده است.
جدول 4 ـ آزمون کولموگروف ـ اسمیرنوف توزیع دادهها
|
نرمال بودن |
آزمون کولموگروف ـ اسمیرنوف |
||
|
مسکن پایدار |
آماره |
درجه آزادی |
سطح معناداری |
|
172/0 |
49 |
07/0 |
|
مأخذ: یافتههای پژوهش، 1402
نتایج آزمون کولموگروف ـ اسمیرنوف نشان میدهند که زمینه برای آزمونهای پارامتریک (t و f) فراهم است؛ زیرا آزمون نرمالبودن توزیع دادهها (کولموگروف ـ اسمیرنوف) برای متغیر عرصه عمومی معنیدار نیست؛ یعنی دادههای مربوطه دارای توزیع نرمالی هستند. بررسی کلی سنجش متغیرهای اقتصادی مسکن نشان میدهد که در مجموع، 25/2 درصد از کارشناسان، متغیرهای مسکن را در کرمانشاه بسیار با اهمیت ارزیابی کردهاند. همچنین 63/4 درصد اثرگذاری متغیرهای اقتصادی را با اهمیت و 55/24 درصد (معادل 11 نفر از 50 نفر نمونة آماری) را نسبتاً با اهمیت ارزیابی کردهاند. بیشترین میانگین ارزیابیشده، 03/59 درصد و فاقد اهمیت بوده است؛ این در حالی است که 54/9 درصد کارشناسان، وضعیت شاخصهای اقتصادی مسکن را بسیار بیاهمیت و ارتباط آن را با سایر عوامل نهادی و ساختاری بیشتر مرتبط دانستهاند.
جدول 5ـ وضعیت توزیع درصدی پاسخگویان
|
بسیار با اهمیت |
با اهمیت |
نسبتاً با اهمیت |
بی اهمیت |
بسیار با اهمیت |
طیف ارزیابی |
|
5 ـ 2/4 |
2/4 ـ 4/3 |
4/3 ـ 6/2 |
6/2 ـ 8/1 |
8/1 ـ 1 |
طیف میانگین |
مأخذ: یافتههای پژوهش، 1402
برای بررسی وضعیت مؤلفه اقتصادی مسکن پایدار از آزمون T تکنمونه استفاده شده است. مطابق نتایج آزمون، در سطح اطمینان 99 درصد و سطح خطای کمتر از 001/0، همگی مثبت و مستقیم معنادار تأیید شدند. به این صورت که عدد ۳ بهعنوان حد متوسط پایداری در نظر گرفته شده است و دادهها نیز با این عدد سنجیده شدهاند. یافتههای تحقیق در جدول 6 نشان میدهند متغیرهای توان تولید مسکن، تأثیر اشتغال در رونق بازار مسکن، میزان عرضه مسکن، سرمایهگذاری بخش خصوصی در بخش مسکن، هزینه ساخت، انرژی، اعتبارات عمرانی دولت در بخش مسکن، بازارهای جایگزین، میزان توانایی تأمین هزینههای ثابت مسکن، نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار و میزان توانایی تأمین هزینههای جاری مسکن از حد متوسط پایداری پایینتر هستند و در وضعیت مطلوبی قرار ندارند. همچنین در سطح اطمینان 95 درصد، متغیرهای اشتغالزایی بخش مسکن، زمان ساخت، نیروی انسانی، متغیرهای بهای خدمات ساختمانی و نیروی کار، نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار، یارانه، متغیرهای بهای عمدهفروشی و خردهفروشی مصالح ساختمانی، قیمت بهای زمین، درآمد، تسهیلات اعتباری بانکها، استطاعت مالی خانوار، نقدینگی و میزان تقاضای مسکن قرار دارند. براساس نتایج، میزان توانایی تأمین هزینههای جاری مسکن (630/1)، نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار (87/1)، میزان توانایی تأمین هزینههای ثابت مسکن (90/1) و بازارهای جایگزین (95/1) بهترتیب کمترین میانگین را به خود اختصاص دادهاند که علت آن را میتوان در وضعیت رکود، تورم و میزان اشتغال جستوجو کرد؛ زیرا افزایش میزان بیکاری و تورم فزاینده سبب افزایش هزینه تأمین مسکن خانوارهای شهری تا 70 درصد خواهند شد. ازطرفی با افزایش قیمت و نوسان دورهای مصالح ساختمانی، تمایل سازندگان به بازارهای جایگزین آن بیشتر خواهد شد.
جدول 6 ـ آزمون T تکنمونهای برای سنجش ابعاد اقتصای مسکن پایدار
|
متغیرها |
Test Value = 3 |
|||||
|
آزمون t |
درجه آزادی |
معناداری |
اختلاف میانگین |
سطح اطمینان 95 درصد |
||
|
کران پایین |
کران بالا |
|||||
|
استطاعت مالی خانوار |
974/3 |
49 |
000/0 |
580/0 |
29/0 |
87/0 |
|
درآمد |
185/4 |
49 |
000/0 |
620/0 |
32/0 |
92/0 |
|
نیروی انسانی |
137/6 |
49 |
000/0 |
740/0 |
50/0 |
98/0 |
|
زمان ساخت |
462/7 |
49 |
000/0 |
000/1 |
73/0 |
27/1 |
|
تورم |
628/8 |
49 |
000/0 |
120/1 |
86/0 |
38/1 |
|
نقدینگی |
425/3 |
49 |
001/0 |
520/0 |
21/0 |
83/0 |
|
هزینه ساخت |
436/2 |
49 |
019/0 |
360/0 |
06/0 |
66/0 |
|
بازارهای جایگزین |
958/1 |
49 |
056/0 |
280/0 |
01/0- |
57/0 |
|
انرژی |
278/2 |
49 |
027/0 |
300/0 |
04/0 |
56/0 |
|
میزان توانایی تأمین هزینههای جاری مسکن |
630/1 |
49 |
110/0 |
240/0 |
06/0- |
54/0 |
|
میزان توانایی تأمین هزینههای ثابت مسکن |
905/1 |
49 |
063/0 |
260/0 |
01/0- |
53/0 |
|
میزان عرضه مسکن |
804/2 |
49 |
007/0 |
440/0 |
12/0 |
76/0 |
|
میزان تقاضای مسکن |
310/3 |
49 |
002/0 |
520/0 |
20/0 |
84/0 |
|
تأثیر اشتغال در رونق بازار مسکن |
914/2 |
49 |
005/0 |
480/0 |
15/0 |
81/0 |
|
نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار |
878/1 |
49 |
066/0 |
300/0 |
02/0- |
62/0 |
|
نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار |
802/4 |
49 |
000/0 |
640/0 |
37/0 |
91/0 |
|
بهای خدمات ساختمانی و نیروی کار |
039/5 |
49 |
000/0 |
640/0 |
38/0 |
90/0 |
|
عمدهفروشی و خردهفروشی مصالح ساختمانی |
629/4 |
49 |
000/0 |
680/0 |
38/0 |
98/0 |
|
قیمت بهای زمین |
413/4 |
49 |
000/0 |
640/0 |
35/0 |
93/0 |
|
اعتبارات عمرانی دولت در بخش مسکن |
055/2 |
49 |
045/0 |
380/0 |
01/0 |
75/0 |
|
سرمایهگذاری بخش خصوصی در بخش مسکن |
475/2 |
49 |
017/0 |
400/0 |
08/0 |
72/0 |
|
تسهیلات اعتباری بانکها |
175/4 |
49 |
000/0 |
660/0 |
34/0 |
98/0 |
|
توان تولید مسکن (واحدهای تکمیلشده در یک سال) |
955/2 |
49 |
005/0 |
440/0 |
14/0 |
74/0 |
|
یارانه |
802/4 |
49 |
000/0 |
640/0 |
37/0 |
91/0 |
|
اشتغالزایی بخش مسکن |
550/7 |
49 |
000/0 |
880/0 |
65/0 |
11/1 |
مأخذ: یافتههای پژوهش، 1402
برای تعیین متغیرهای اقتصادی مؤثر در مسکن پایدار از تحلیل رگرسیون چندگانه و برای ورودی متغیرها به رگرسیون از مدل (Enter) استفاده شده است. رگرسیون نشان میدهد که حدود 90 درصد واریانس مسکن پایدار را متغیرهای 25 گانه تحقیق تبیین میکنند. ابتدا خلاصهای از نمای کلی مدل در جدول 7 ارائه شده است.
جدول 7 ـ خلاصهای از نمای کلی مدل رگرسیون چندگانه
|
رگرسیون |
ضریب همبستگی |
ضریب تعیین |
ضریب تعیین تعدیلشده |
سطح خطای معیار تعیین |
|
Enter |
908/0 |
825/0 |
657/0 |
604/0 |
مأخذ: یافتههای پژوهش، 1402
برای بررسی آثار مؤلفههای تحقیق بر ارزیابی مسکن پایدار با استفاده از رگرسیون چندگانه، ابتدا بهمنظور بررسی معناداربودن رگرسیون از تحلیل واریانس بهمنظور قطعیت وجود رابطه خطی استفاده شد. نتایج در جدول شماره 8 نشان دادند حداقل یک رابطه خطی بین متغیرهای مستقل و وابسته وجود دارد (4.915 = f، 0.001 < P) (جدول شماره 8). .
جدول 8- خلاصهای از نمای کلی مدل رگرسیون چندگانه
|
توضیحات |
مجموع مربعات |
درجه آزادی |
میانگین مربعات |
آماره f |
معناداری |
|
بینگروهی |
055/43 |
383 |
794/0 |
915/4 |
001/0 |
|
درونگروهی |
125/9 |
25 |
365/0 |
||
|
کل |
180/52 |
49 |
مأخذ: یافتههای پژوهش، 1402
در خصوص مقایسه متغیرها در پیشگویی معادله رگرسیون باید از مقادیر Beta استفاده کرد. بزرگبودن مقدار Beta نشاندهنده اهمیت نسبی و نقش آن در پیشگویی مدل است؛ بنابراین، از جدول 9 میتوان استنباط کرد که متغیرهای تسهیلات اعتباری بانکها و یارانهها بهمراتب سهم بیشتری در مقایسه با سایر متغیرها در پیشگویی متغیر وابسته دارند؛ بهگونهایکه یک واحد تغییر در انحراف معیار تسهیلات اعتباری بانکها و یارانه، باعث میشود انحراف معیار متغیر وابسته (مسکن پایدار) به اندازه 56 و 50 درصد تغییر کند؛ درحالیکه یک واحد تغییر در انحراف معیار متغیر عمدهفروشی و خردهفروشی مصالح ساختمانی تنها باعث میشود انحراف معیار متغیر وابسته به اندازه 2 درصد تغییر کند. همچنین متغیر تسهیلات اعتباری بانکها، تنها متغیری است که سطح معناداری 05/0 را نشان میدهد و این تغییر اثر معناداری در مسکن پایدار میتواند داشته باشد.
جدول 9ـ متغیرهای واردشده به معادله رگرسیون برای تبیین مسکن پایدار
|
متغیرها |
ضرایب غیراستاندارد B |
خطای استاندارد |
ضرایب استاندارد B |
آماره T |
سطح معناداری |
|
(Constant) |
463/0- |
705/0 |
ـ |
657/0- |
517/0 |
|
استطاعت مالی خانوار |
283/0 |
258/0 |
287/0 |
095/01 |
284/0 |
|
درآمد |
016/0- |
261/0 |
014/0- |
063/0- |
950/0 |
|
نیروی انسانی |
222/0 |
278/0 |
204/0 |
799/0 |
432/0 |
|
زمان ساخت |
233/0- |
233/0 |
207/0- |
999/0- |
327/0 |
|
تورم |
406/0- |
180/0 |
422/0- |
250/0-2 |
033/0 |
|
نقدینگی |
065/0 |
155/0 |
066/0 |
423/0 |
676/0 |
|
هزینه ساخت |
103/0- |
206/0 |
101/0- |
498/0- |
623/0 |
|
بازارهای جایگزین |
081/0 |
155/0 |
073/0 |
521/0 |
607/0 |
|
انرژی |
047/0- |
225/0 |
048/0- |
210/0- |
835/0 |
|
میزان توانایی تأمین هزینههای جاری مسکن |
064/0 |
208/0 |
060/0 |
306/0 |
762/0 |
|
میزان توانایی تأمین هزینههای ثابت مسکن |
136/0 |
146/0 |
147/0 |
935/0 |
359/0 |
|
میزان عرضه مسکن |
149/0 |
303/0 |
160/0 |
490/0 |
628/0 |
|
میزان تقاضای مسکن |
129/0- |
262/0 |
146/0- |
494/0- |
626/0 |
|
تأثیر اشتغال در رونق بازار مسکن |
096/0- |
142/0 |
105/0- |
671/0- |
508/0 |
|
نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار |
131/0 |
171/0 |
119/0 |
765/0 |
451/0 |
|
نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار |
063/0 |
169/0 |
055/0 |
374/0 |
711/0 |
|
بهای خدمات ساختمانی و نیروی کار |
115/0- |
176/0 |
116/0- |
652/0- |
520/0 |
|
بهای عمدهفروشی و خردهفروشی مصالح ساختمانی |
027/0 |
221/0 |
027/0 |
123/0 |
903/0 |
|
قیمت بهای زمین |
276/0 |
142/0 |
350/0 |
939/01 |
064/0 |
|
اعتبارات عمرانی دولت در بخش مسکن |
055/0- |
212/0 |
061/0- |
260/0- |
797/0 |
|
سرمایهگذاری بخش خصوصی در بخش مسکن |
423/0- |
212/0 |
458/0- |
995/0-1 |
057/0 |
|
تسهیلات اعتباری بانکها |
561/0 |
210/0 |
572/0 |
676/02 |
013/0 |
|
توان تولید مسکن (واحدهای تکمیلشده در یک سال) |
184/0 |
184/0 |
168/0 |
001/01 |
326/0 |
|
یارانه |
508/0 |
522/0 |
405/0 |
972/0 |
340/0 |
|
اشتغالزایی بخش مسکن |
215/0 |
267/0 |
049/0 |
209/0 |
493/0 |
مأخذ: یافتههای پژوهش، 1402
در بخش نهایی برای ارزیابی و تحلیل فضایی تفاوت بین مناطق شهر ازنظر شاخصهای کالبدی و اجتماعی مسکن پایدار (لایه کاربری اراضی وضع موجود طرح تفصیلی و توزیع فضایی جمعیت در بلوکهای آماری) با وضعیت پایداری اقتصادی (شاخص قیمت)، از تکنیک و ابزار خودهمبستگی فضایی[8] و تحلیل خوشهبندی فضایی چندفاصلهای[9] استفاده شد. مطابق نتایج شکل 4، ضمن وجود اثرات فضایی در مدل تفاوت شاخصهای مسکن پایدار در مناطق 8گانه کلانشهر کرمانشاه با سه عامل فاصله، درجه تمرکز و عامل دسترسی در سطح بالایی معنادار هستند. باتوجه به آمارههای آزمون (نمودارهای زنگولهای) وابستگی فضایی، شوک وارد ناشی از تغییر قیمت یک منطقه به تمامی مناطق دیگر نیز سرایت کرده است. نتایج ضریب خودهمبستگی فضایی، مؤید وجود وابستگی فضایی در اجزای رشد قیمت مسکونی و ارتباط معنادار آن با سایر مؤلفههای کالبدی و اجتماعی مسکن بهویژه الگوی پخش یا تراکم جمعیت هستند؛ به این معنی که شوک وارد بر قیمت بر الگوی دسترسی به دیگر مناطق و محلات شهر نیز تأثیر گذاشته است؛ به عبارت دیگر، ضریب خودهمبستگی فضایی نشان میدهد رشد قیمت مسکونی در یک منطقه تا چه میزان تأثیرگرفته از از شوک وارد بر تابع فاصله و میزان دسترسی به مؤلفههای مسکن پایدار در سایر مناطق شهر بوده است. این امر بیانکننده محوریت تقسیمات کالبدی در رشد و گسترش قیمت مسکن است. الگوی توسعه کاربری مسکونی تفاوتهایی با فعالیتهای شهری دارد و آن، شکلگیری قیمتهای تصاعدی بهجز منطقه 1 بهعنوان هسته کالبدی است؛ بهعبارتی، تغییرات قیمت مسکونی در مناطق 6، 5، 4 و 2 شکل تصاعدیتری به خود گرفتهاند[10] که میتوانند در شکلگیری کاربری اراضی با قیمت نجومی نقش مضاعفی داشته باشند. آزمون بین مقادیر 1- تا ۱+ محاسبه میشود و مقدار ۱+ بیانکننده الگوی کاملاً خوشهای، مقدار صفر بیانکننده الگوی تصادفی و مقدار ۱- بیانکننده الگوی یکنواخت و پراکنده است و هرچقدر این ضریب مقدار بالاتری داشته باشد، بیانکنندة الگوی خوشهای و هرچقدر مقدار پایینتری داشته باشد، بیانکنندة پراکنش بیشتر است. نتایج بهدستآمده از مدل (Moran’s I) نشان میدهند الگوی پراکنش فضایی قیمت در مناطق شهر کرمانشاه بهصورت خوشهای است.
|
منطقه 2 |
|
منطقه ۱ |
|
منطقه 4 |
|
منطقه 3 |
|
منطقه 5 |
|
منطقه 6 |
|
منطقه 8 |
|
منطقه 7 |
شکل 4ـ نتایج آزمونهای تشخیصی خودهمبستگی فضایی و تحلیل خوشهبندی فضایی چند فاصلهای قیمت مسکن با سطح پایداری آن در مناطق 8گانه شهر کرمانشاه ـ ترسیم: نگارندگان، 1402
شکل 5ـ تطابق بیشترین توزیع فضایی جمعیت با الگوی پایداری اقتصادی مسکن در مناطق شهر کرمانشاه ـ ترسیم: نگارندگان، 1402
نتیجهگیری
امروزه مسکن یکی از مشکلات اساسی کشورهای درحال توسعه است. رشد سریع جمعیت، کمبود منابع مالی، مشکلات اراضی، کمبود نیروی انسانی ماهر و از همه مهمتر، عدم سیاستگذاری و برنامهریزی صحیح زمین، از موارد بسیار مهم به شمار میآیند؛ ازاینرو، میزان دستیابی به شرایط مسکن پایدار، یکی از شاخصهای توسعه اقتصادی و اجتماعی کشورهای جهان محسوب میشود. تحلیل وضعیت قیمت وکارکرد بخش مسکن و تحولات ساختار فضایی شهرها براساس سه شاخص مهم الگوی فضایی سکونت، ساختار مورفولوژیک فضایی، تقسیم کار فضایی و تا حدی سازمانیابی کارکردهای شهری ارائهپذیر است؛ بنابراین، پژوهش حاضر بهدنبال درک روشنی ازایندست مفاهیم است که کلانشهر کرمانشاه در سیر تحولات خود چه نسبتی با کارکرد بخش مسکن و قیمت آن داشته است. تحلیل پیشرفت توسعه کلانشهر کرمانشاه نشان میدهد که کرمانشاه بخش زیادی از جمعیت را در مناطق شهری و امکانات توسعه اقتصادی مطابق با ساختار کلان اقتصادی جذب کرده است و ازآنجاییکه در مراحل اولیه، زیرساختهای مشخصی وجود نداشته است، توسعه و نوسازی اقتصادی در زمان حاضر پیامدهای نامطلوب اجتماعی ـ اقتصادی بسیاری را بر نظام اجتماعی بهویژه در بخش عرضه و تقاضای مسکن وارد کردهاند. افزایش مؤلفه اقتصادی به معنای کاهش محدودیتهای سرمایهگذاری است. با افزایش سرمایهگذاریهای انجامشده در بخش مسکن در کرمانشاه، تقاضا برای ساختوساز نیز افزایش مییابد؛ بنابراین، افزایش میزان سرمایهگذاری در بخش زیرساخت تأثیر مثبتی بر تقاضای مسکن و افزایش کیفیت آن داشته است. مؤلفههای مالی و اقتصادی نیز تأثیر مثبت و معناداری بر کیفیت مسکن و پایداری آن داشتند. این به معنای ایجاد ارزش افزوده، کاهش هزینهها و قیمتها در حین سرمایهگذاری در بازار و در عین حال افزایش تولید و بهبود میزان مالیات مقصد است که به بهبود پسانداز و سرمایهگذاری در کرمانشاه و انجام بسیاری از سرمایهگذاریهای ملکی منجر شده است. متغیرها و شرایط واقعی نیز تأثیر مثبتی بر تقاضای مسکن و رونق اقتصادی داشتند؛ این بدان معناست که عوامل سود ناشی از تمرکز جغرافیاییِ فعالیت و اندازه بازارهای موجود عواملی هستند که تقاضا برای بازارهای سهام منطقهای برای مسکن و رشد را تعیین میکنند.
پژوهش حاضر ضمن تأیید و همسویی با نتایج پژوهشهای فنی و همکاران (1399)، شکیبایی و امجدی (1400)، حسینی و همکاران (1400)، یانگ و همکاران (2020) و آدابره و همکاران (2022) نشان میدهد مسکن پایدار، تجلی روابط درونی و بیرونی واحدهای مجموعه فضایی (شهر و منطقه) و جایگاه اجزای آن بر بستر محیط فیزیکی شهر است که در قالب روابط و همبستگیهای مکانی ـ فضایی بهمرورِزمان از یک کاربری یا نظام کالبدی به سلسلهمراتب پیوسته گسترش مییابد و روابط افقی واحدها ازطریق حوزههای نفوذ و قلمروهای ادراکی تفسیر میشوند. بنابر نتایج مطالعات، افزایش یا نوسان قیمت مسکن ویژگی ذاتی کلانشهرها است و مطالعات حاکی از کارایی بیشتر و تأثیر روشهای کمی در شناسایی ابعاد اقتصادی مسکن پایدار است. ارزیابی منابع و مطالعات مرتبط با رویکرد موضوع نشان میدهد که دیدگاههای مرتبط با ابعاد اقتصادی مسکن پایدار از دهه 1990 به بعد از عوامل مرتبط با ساختار ایدئولوژی، اقتصاد سیاسی و فرایندهای جهانیشدن تأثیر گرفتهاند که پایههای مفهوم و بسط نظری آنها، از حوزههای مطالعاتی مرتبط با دیدگاههای کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و زیستمحیطی به دست آمدهاند؛ ازاینرو، اصلیترین نیاز ادراکشده برای انجام پژوهشهای بعدی، درک عمیق و بسط مفاهیم، ساختارها و چارچوبهای کارکردی و عملی قیمت مسکن است. شایان ذکر است که جدای از اشتراکات فوق، نتایج این تحقیق، بهویژه در یافتههای کمی «در سطح متغیرها» و همبستگی، از وجوه تمایز نسبت به دیگر تحقیقها است. در خصوص متغیر ثبات اقتصادی خانوار، نتایج ارزیابی نشان دادند بیشتر مؤلفههای اقتصادی (نسبت هزینه مسکن به هزینه کل خانوار، میزان کنترل قیمت هر متر مربع زمین مسکونی، کنترل شهر فروشی و پایداری درآمد شهرداری، قیمت زمین، پیشبینی تقاضای مسکن) و همچنین مؤلفههای فیزیکی (دسترسی، شبکه معابر و سلسلهمراتب، کمیت و کیفیت تجهیزات زیرساختهای شهری، کیفیت مصالح و متراژ واحد مسکونی) ناپایدار هستند؛ این مقولهها «استحکام مالی خانوار» و «تأثیر اشتغال بر بازار مسکن» هستند که درآمدهای پایین ساکنان کرمانشاه را ناپایدار کردهاند. از دیگر ابعاد ثبات اقتصادی میتوان به «تقاضای مسکن»، «عرضه مسکن» در وضعیت باثبات اشاره کرد. متغیرهای تسهیلات اعتباری بانکها و یارانهها بهمراتب سهم بیشتری در مقایسه با سایر متغیرها در پیشگویی متغیر وابسته دارند؛ بهگونهایکه یک واحد تغییر در انحراف معیار تسهیلات اعتباری بانکها و یارانه، باعث میشود انحراف معیار متغیر وابسته (مسکن پایدار) به اندازه 56 و 50 درصد تغییر کند؛ درحالیکه یک واحد تغییر در انحراف معیار متغیر عمدهفروشی و خردهفروشی مصالح ساختمانی تنها باعث میشود انحراف معیار متغیر وابسته به اندازه 2 درصد تغییر کند. همچنین متغیر تسهیلات اعتباری بانکها، تنها متغیری است که سطح معناداری 0.05 را نشان میدهد و این تغییر، اثر معناداری در مسکن پایدار میتواند داشته باشد.
[1] جمعیت شهرنشین کشور در سال 1335، 6002621 نفر بوده است که در سال 1395 به 59146847 نفر رسیده است.
[2] D.Harvey
[3] Ergüven
[4] Fuller
[5] Yang & Pan
[6] Adabre, Chan, Edwards, & Mensah
[7] Adabre, Chan & Darko
[8] Moran’s I
[9] Multi-Distance Spatial Cluster Analysis (Ripley’s K Function)
[10] برای اثبات این ادعا کافی است ر.ک:
)
