Measuring the Transaction Cost of Urban Planning Institution: A Case Study of Isfahan City Detailed Plan

Document Type : Original Article

Authors

1 Ph.D. Student of Urban and Regional Planning, Architecture & Urban Planning Department, Shahid Beheshti University, Tehran, Iran

2 Professor Economic Development and Regional Planning, Faculty member of Architecture & Urban Planning Department, Shahid Beheshti University, Tehran, Iran

Abstract

Each plan is an institution that adjusts the relationships of many actors. In other words, planners devise plans to reduce the transaction costs of non-planned situations. However, since every plan is an institution itself, its creation and maintenance impose costs. The local authorities devise detailed plans in cities of Iran to adjust land use and complete these plans through a mechanism of preparation, implementation, and monitoring which is similar all around the country. Measuring the transaction costs of the third detailed plan of Isfahan is a major step towards evaluating its efficiency after long periods of utilizing this system of planning in Iran. To do so, the costs it imposes on major actors, i.e. municipality and citizens, are calculated through interviews with key actors and statistical analysis of the official report. The results show that the municipality burdens 84 percent of the total transaction cost and citizens burden the rest of it. Regardless of the share of each party in total transaction cost, the income earned from the exchange of development rights through a detailed plan justifies such transactions in fiscal terms. Although, lack of effective participation of key stakeholders especially in the plan-production phase leads to the minimum realization of the plan which consequently has some undesirable implications for citizens’ quality of life. While alteration of the detailed plan seems impossible at present, some modifications are suggested to increase its realization, although they would incur additional transaction costs.

Keywords

Full Text

مقدمه

در ساختارهای نهادی دنیای مدرن بخش چشمگیری از هزینه‌ها مربوط به هزینة مبادله است. امروزه به سختی بتوان کشوری ثروتمند را یافت که مبادلات قاعده‌مند در آن صورت می‌گیرد که هزینة مبادله سهمی کمتر از 50 درصد کل هزینه‌ها را به خود اختصاص دهد (Cheung, 1998: 3). ایجاد و استفاده از نهادها، موجب هزینه‌هایی می‌شود که آنها را هزینة مبادله یا به شکل مشخص‌تر هزینة نهادی می‌نامند (Cheung, 1998: 2 Buitelaar, 2004: 2539-2553;). از منظر کارایی در بسیاری تحلیل‌های اقتصادی، هزینة مبادله یک هزینة ناکارآمد است که باید به حداقل برسد (Webster, 1998: 57). به این ترتیب، اینگونه فرض می‌شود که هزینة ایجاد و استفاده از نهادها در فرایند توسعه هرچه کمتر باشند، فرایند توسعه، کاراتر و هموارتر خواهد بود (Buitelaar, 2004: 2539-2553).

در ارتباط با کاهش هزینة مبادله، اصطلاح «ترازبندی هوشمندانه[1]» به کار می‌رود. در ترازبندی هوشمندانه، ساختار حکمروایی به شکلی تغییر می‌یابد که هزینة مبادله برای همه طرف‌های بازی کمینه شود (Williamson, 1997: 105). در واقعیت هرگز نمی‌توان هزینة نهاد یا هزینة مبادله را در یک جامعه صفر در نظر گرفت (Collins & Frank, 1991: 27-28)؛ اما می‌توان آن را در راستای منفعت عمومی و افزایش کارایی با استفاده از طراحی نهادی کاهش داد (Buitelaar, 2004: 2539-2553).

نهاد مجموعه قواعد رسمی و غیررسمی است که تعاملات و ارتباطات بین افراد را در واقعیت‌های مختلف سیاسی و اقتصادی جامعه محدوده می‌کند و شکل می‌دهد (Hall, 1986: 221; Hodgson, 2006: 10). برنامه‌ریزی تعریف‌کنندة قواعدی است که ارتباطات اقتصادی و سیاسی در ساختار فضایی شهرها و سازوکار برای انجام مبادلات را تنظیم می‌کند (Hall, 1986: 223; Alexander, 1992: 193). برنامه‌ریزی در درون نهادها عمل می‌کند و بر آنها اثر می‌گذارد و تأثیر می‌گیرد و خود نیز براساس تعریف اقتصاد نهادی، یک‌ نهاد است (Alexander, 2007: 43; Teitz, 2007: 18) بر این مبنا ایجاد و استفاده از نهاد برنامه‌ریزی به هزینه‌هایی نیازمند است که همان هزینة مبادله یا هزینة نهاد است (Mundula, 2019: 2-3).

برنامه‌ریزی شهری به‌دلیل تأثیر بر فرایند توسعه، نقش اساسی در اقتصاد دارد. به بیان دقیق‌تر، بخش مهمی از چرخة اقتصاد شهری به کاربری زمین، ساختمان و فرایندهای مرتبط با آن گره خورده است؛ ازاین‌رو توجه به کارایی با استفاده از کمینه‌سازی هزینة مبادلة نهاد برنامه‌ریزی اهمیت زیادی دارد (Hall, 1986: 193). از سه دهه قبل در دنیا تلاش‌ها برای به‌کارگیری مفهوم هزینة مبادله در تحلیل فرایندهای برنامه‌ریزی آغاز شد (Harrison, 1977: 159; Heikkila, 2000: 57; Buitelaar, 2004: 2539-2553)؛ اما در ایران کمتر به این موضوع توجه شده است. از دید بسیاری پژوهشگران، سنجش و تحلیل هزینة مبادله دشوار یا ناممکن است؛ درحالی‌که گروهی دیگر از پژوهشگران این حوزه همچون کالینز، چونگ، الکساندر و بویتلار با تأکید بر اهمیت هزینة مبادله، سنجش آن را ممکن می‌دانند (Cheung, 1998: 4; Buitelaar, 2008: 65). تاکنون پژوهش‌های متعددی در ارتباط با عوامل مؤثر بر هزینة مبادله، ماهیت هزینة مبادله و فرضیات مرتبط با سنجش هزینة مبادله صورت گرفته است؛ اما تنها معدودی از پژوهش‌ها به سنجش هزینة مبادله در سطح محدود پرداخته‌اند. مقالة حاضر به دنبال تبیین مفهوم هزینة مبادله و سنجش هزینة مبادلة نهاد برنامه‌ریزی است که ازطریق تحلیل نهادی به شیوة کمی صورت می‌گیرد. بدین منظور طرح تفصیلی اصفهان که اثرگذارترین و رایج‌ترین برنامة‌ شهری است و شهروندان بیشترین مواجهه‌ با آن دارند، به‌عنوان موردپژوهی انتخاب شده است تا هزینة بهره‌برداری از این نهاد مشخص شود. چنانچه هزینة مبادله ناشی از طرح تفصیلی در قیاس با منافع آن توجیه‌پذیر نباشد، اصلاح سازوکارهای موجود تدوین و اجرای آن یا اساساً جایگزین‌کردن آن با سازوکارهای نهادی جدید ضرورت می‌یابد؛ ازاین‌رو است که تعیین هزینة مبادله نهاد طرح تفصیلی معیار مهمی برای بررسی ساختارهای حکمرانی بدیل[2] آن فراهم می‌کند؛ ساختارهایی که احتمالاً کارایی بیشتری دارند.

 

هزینة مبادله

از زمان مطرح‌شدن مفهوم هزینة مبادله در اقتصاد همواره دو چالش در ارتباط با این مفهوم مطرح بوده است. چالش نخست، عدم وجود تعریف ثابت، دقیق و موردتوافق برای هزینة مبادله و ماهیت مبادله است. باوجود ادبیات نظری گسترده در ارتباط با هزینة مبادله هنوز اجماع نظر روی تعریف هزینة مبادله صورت نگرفته است؛ دلیل اصلی این موضوع ابهام در مفهوم مبادله و مصادیق آن و تمیزدادن مبادلات از معاملات[3] است.

 

جدول 1- مروری بر مفهوم هزینة مبادله در پژوهش‌های پیشین

پژوهشگر

تشریح هزینة مبادله

کالینز (1991)

هزینة مبادله مترادف هزینة استفاده از بازار و هزینة سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شده است که در درون خود هزینه‌های ثابت و متغیر را شامل می‌شود. مصادیق هزینة مبادله، هزینه‌های کارمزد مربوط به بانک، ادارات، سازمان‌ها، شرکت‌ها، هزینة نقل و انتقالات مدارک، پول، اوراق بهادار، هزینة اطلاعات از معامله و طرفین آن، هزینة تنظیم و اجرای قرارداد و هزینه زمانی که بر فرصت و سرمایه اثرگذار است (هزینة مخفی)، در نظر گرفته شده است.

ویلیامسون (1997)

ویلیامسون باور دارد هزینة مبادله، هزینه‌ای در نظر گرفته شده است که به‌دلیل استفاده از بازار یا سیستم اقتصادی پرداخت می‌شود.

الکساندر (1992 و 2001)

هرگونه نقل و انتقال بین طرفین از مبادلات سادة کالا و خدمات برای پول تا سایر موارد مانند وعدة انجام یک اقدام در ازای پول، کالا، خدمات یا سایر منابع باارزش، مبادله محسوب می‌شود. مبادله به‌عنوان واحد اصلی سنجش هزینة مبادله در نظر گرفته شده است. برای مصادیق هزینة مبادله موارد مختلفی مطرح شده‌اند که شامل هزینة اطلاعات (داده‌های مربوط به عرضه و هزینه در جریان چانه‌زنی‌های قرارداد یا اطلاعات مربوط به هزینة تولید و کیفیت در پایش عملکرد قرارداد)، هزینة سرمایه‌گذاری و دارایی‌های خاص، هزینه‌های آموزش دانش و مهارت تخصصی مربوط به حوزة مبادله، هزینة مالی، هزینة زمانی برای ایجاد اعتماد بین طرفین (هزینة مشاور متخصص یا سرویس تخصصی)، انتقال حق مالکیت (مالک زمین و توسعه‌دهنده) / تدارکات نهاد مالی، تدارکات حرفه‌ای (پیمانکاران و مشاوران)، هزینة هماهنگی بین بخش برنامه‌ریزی قانونی و طرح‌های زیرساختی و هزینه‌های نظارتی‌اند.

چونگ (1998)

هزینة مبادله معادل هزینة نهاد در نظر گرفته شده است که تنها در یک جامعه و در وجود نهادها شکل می‌گیرد. به بیان دیگر، هر نوع هزینه‌ای که در عدم وجود نهادها (مثال جزیرة رابینسون) وجود نخواهد داشت، در اصل هزینة مبادله محسوب می‌شود. به‌صورت نسبی تمام هزینه‌های قابل تصور در جامعه به‌جز هزینه‌های مربوط به فرایندهای فیزیکی تولید و حمل‌ونقل هزینة مبادله در نظر گرفته شده‌اند. مصادیق هزینة مبادله طیف گسترده‌ای از هزینه‌ها را شامل می‌شوند؛ هزینة مرتبط با وکلا، مؤسسات مالی، پلیس، واسطه‌ها، کارآفرینان، مدیران، کارمندان خصوصی، کارمندان بخش دولتی، سازمان‌های تنظیم‌کننده. علاوه بر این، هزینه‌های مربوط به کنترل و نظارت، بخش عظیمی از هزینه‌های مبادله را شامل می‌شود.

واکیس و همکاران (2003)

هزینة مبادله، هزینة غیرتولیدی معرفی شده است که شامل هزینة مبادلة ثابت و هزینة مبادلة متغیر است. هزینة مبادلة ثابت عمدتاً هزینه‌های نظارتی، تنظیم و ثبت قرارداد را شامل می‌شود که مقداری ثابت دارد و هزینه‌های متغیر شامل هزینه‌های کسب اطلاعات، مذاکره و چانه‌زنی است که معمولاً تابعی از ویژگی‌های مبادله، ویژگی‌های مبادله‌کننده و شرایط مبادله است.

بویتلار (2004 و 2008)

هزینة مبادله به تمامی هزینه‌ها به‌جز هزینه‌های تولید کالای فیزیکی اشاره دارد و دلیل ظاهرشدن هزینه‌های مبادله عقلانیت محدود و کمبود اطلاعات، نامتوازن‌بودن اطلاعات بین طرفین و فرصت‌طلبی است. هزینه‌های مبادله به‌منظور افزایش اطلاعات در دسترس و کاهش عدم اطمینان ایجاد می‌شوند. هزینة مبادله در فرایند توسعه به‌اصطلاح هزینه‌های مرده محسوب می‌شوند و کاهش آنها کارایی فرایند توسعه را افزایش می‌دهد. مصادیق هزینة مبادله مواردی نظیر هزینه‌های جمع‌آوری اطلاعات، بررسی و تأیید اطلاعات (مستقل از ترتیبات نهادی)، هزینه‌های نهادی (ایجاد و استفاده از نهادها)، هزینة مذاکرات و اعتمادسازی، تهیه قرارداد، هزینة نظارت و کنترل معرفی شده‌اند.

ال.وی و همکاران (2012)

در یک تعریف جامع، همه فعالیت‌های موجود در شرکت‌ها، اشخاص، شرکت‌ها و افراد به‌عنوان مبادله نام‌گذاری شده‌اند. بر همین مبنا نیز هزینة مبادله از هزینة اجتماعی شکل‌دادن مبادله و نظارت بر مبادله تا تمامی هزینه‌های استفاده از سیستم اقتصادی یا تمام هزینه‌های غیرتولیدی در نظر گرفته شده است. شایان ذکر است سطحی که در آن هزینة مبادله بررسی می‌شود، بر تعبیر مبادله و هزینة مبادله اثرگذار است.

 

 

 

با مرور تعاریف ارائه‌شده در پژوهش‌های پیشین، تعریف واحدی به دست نمی‌آید؛ اما نقاط مشترکی بین تعاریف مختلف مشهود است:

1- هزینة مبادله شامل هزینة تولید فیزیکی و حمل‌ونقل نمی‌شود.

2- هزینة مبادله هزینه‌ای است که به‌واسطة استفاده از نهادها ایجاد می‌شود.

3- هزینة مبادله شامل هزینه‌های ثابت و هزینه‌های متغیر است.

براساس این می‌توان هزینة مبادله را اینگونه تعریف کرد: «هزینة مبادله، هزینه‌ای غیرتولیدی است که به‌دلیل استفاده از نهادها شکل می‌گیرد و بخشی از آن هزینه ثابت و مشخص بوده و بخشی از آن هزینه‌ای متغیر و نامشخص است؛ براساس این، کل هزینه فرایند برنامه‌ریزی هزینة مبادله است؛ زیرا به‌دلیل استفاده از نهادها رخ می‌دهد.»

 

هزینة مبادله در برنامه‌ریزی

نظریة هزینة مبادله در تلاش است شکل‌گیری انواع گوناگون سازمان، از بنگاه‌های کوچک تا شرکت‌های اختلاطی که اقتصاد کلاسیک به آنها توجه نکرده است را تبیین کند. این تلاش به پرسش دربارة بسیاری از فرض‌های اقتصاد کلاسیک منجر می‌شود. نظریة هزینة مبادله، عقلانیت کامل و اطلاعات کامل را با عقلانیت محدود و فرصت‌طلبی جایگزین می‌کند (Williamson, 1981: 1540). در اقتصاد کلاسیک، قراردادهای بین خریداران و فروشندگان، عامل واسط‌ در مبادلات بازار است و تنها هزینه مترتب بر آن شامل هزینة تولید کالا و خدمات است؛ اما در واقعیت، مبادلات هزینه‌های دیگری همچون جمع‌آوری اطلاعات، تنظیم قراردادها برای رسیدن به توافق و هزینة تنظیم، اعمال قانون و نظارت بر اجرای آن را دربردارند که بخش چشمگیری از هزینه‌ها را شامل می‌شود. اقتصاد نهادی برخلاف اقتصاد کلاسیک در قالب نظریة هزینه‌ها را در قالب نظریة هزینة مبادله لحاظ می‌کند (شریف‌زادگان و ابوطالبی‌پور، 1387: 61-60؛ عسگری، 1391: 111-110). از ورود مفهوم هزینة مبادله به ادبیات اقتصادی چندین دهه می‌گذرد؛ اما ورود آن به ادبیات برنامه‌ریزی شهری به نسبت جدیدتر است (Buitelaar, 2004: 2539-2553). الکساندر، جایگاه نظریة هزینة مبادله در برنامه‌ریزی را بیش از هرکس دیگری تبیین کرده است. او دوگانه برنامه‌ریزی - بازار را یک دوگانة غلط و برنامه‌ریزی را امری متعلق به هر دو بخش عمومی و خصوصی می‌داند، نه به‌عنوان سازوکاری که فقط در بخش عمومی جریان دارد (Alexander, 1992: 194). پس از الکساندر نیز بسیاری دیگر از پژوهشگران این حوزه با ارجاع به مطالعات ویلیامسون و الکساندر سعی در گسترش ادبیات نظری هزینة مبادله در برنامه‌ریزی و تبیین جایگاه هزینة مبادله در برنامه‌ریزی کردند (Buitelaar, 2004: 2539-2553; Teitz, 2007: 18; Mundula, 2019: 2-3).

 

انواع هزینة مبادله در برنامه‌ریزی

درک هزینه‌های مبادله در اقتصاد آزاد به‌دلیل سابقة طولانی بحث دربارة آن ساده‌تر از درک هزینه‌های مبادله در برنامه‌ریزی است. از منظر هزینة مبادله، کل فرایند برنامه‌ریزی دربرگیرندة مبادلات گوناگونی است که در درون سازمان‌های مرتبط با برنامه‌ریزی یا ازطریق نظام بازار، توسط قراردادها (میان دولت و کارمندان آن، میان دولت و کارگزاران خصوصی، میان شرکت‌هایی که انواع مختلف دانش تخصصی را دربارة توسعة زمین ارائه می‌دهند و ...) صورت می‌گیرند (Webster, 2003: 478). انواع مختلفی از مبادلات در برنامه‌ریزی وجود دارند که موارد مهم آن عبارت‌اند از:

  • · صدور مجوز توسعه یا ساخت (که براساس زمینة ساختاری، مبادله‌ای تنظیمی است)؛
  • · تهیه برنامه‌ها توسط برنامه‌ریزان بخش عمومی، یعنی تبادلی میان برنامه‌ریزان استخدامی و کارفرماهای سیاسی آنها (شهردار، دولت منتخب و درنهایت حوزة انتخابی) که دربرگیرندة تبادل دانش و تخصص حرفه‌ای در مقابل حقوق کارشناسی است؛
  • · مذاکره میان برنامه‌ریزان بخش عمومی، مالکان زمین، انبوه‌سازان، تأمین‌کنندگان مالی و سازمان‌های مدنی در تولید یک برنامه یا طرح شهری که یک مبادلة چندسویه شامل تبادل گستره‌ای از حقوق و مسئولیت‌های مربوط به دارایی‌هاست (ibid: 480).

هزینة مبادله در برنامه‌ریزی با عنوان هزینة مخفی برنامه‌ریزی مطرح شده است و در سه دسته قرار می‌گیرد (Mundula, 2019: 2-4):

  • · هزینة ایجاد و تصویب ابزار برنامه‌ریزی، این هزینه شامل هزینه‌های صرف‌شده به‌منظور چانه‌زنی‌ها، مذاکرات، مکاتبات و ... به‌منظور رسیدن به توافق برای ایجاد و تصویب برنامه است؛
  • · هزینة تهیه برنامه: این هزینه شامل مجموعه اقدامات برای گردآوری اطلاعات و تأیید صحت اطلاعات موجود برای تهیه برنامه و تنظیم آن در قالب یک طرح است؛
  • · هزینة اجرا و نظارت بر برنامه که مرتبط با ضوابط اجرایی رسمی و غیررسمی و قراردادهای رسمی و غیررسمی تنظیم‌شده در حوزة برنامة مصوب است.

در شکل شماره 1 دسته‌های اصلی هزینه‌های مربوط به استفاده از نهاد برنامه‌ریزی و مواردی مشخص شده‌اند که در هر دسته ایجاد‌کنندة هزینه‌ها هستند.

 


 

 

شکل 1- هزینه‌های مبادلة استفاده از نهاد برنامه‌ریزی

مآخذ: تنظیم‌شده براساس Genio & Salamance, 2008: 228; Mundula, 2019: 2-5

 

 

همان‌طور که گفته شد سه دسته هزینة مبادله در برنامه‌ریزی وجود دارد 1- هزینة ایجاد و تصویب، 2- هزینة تهیه برنامه و 3- هزینة اجرا و نظارت. دو مورد نخست نسبت به هزینة اجرا و نظارت بسیار ناچیزند، مستندات دقیقی در ارتباط با آنها وجود ندارد و دورة زمانی تأثیرات این هزینه نسبت به هزینة اجرا و نظارت بسیار کوتاه است؛ بر این مبنا در پژوهش حاضر از دو مورد نخست صرف‌نظر شده است و هزینة اجرا و نظارت سنجش می‌شود که عمده هزینة مبادله در برنامه‌ریزی یا هزینة استفاده از نهاد برنامه‌ریزی ازنظر زمانی و مالی است.

 

سنجش هزینة مبادله

در ارتباط با اندازه‌گیری هزینة مبادله، نبود تعریف دقیق و واحد از مبادله و هزینة مبادله چالش مهمی است. به عبارتی هنوز به شکل قطعی مشخص نیست که چه چیز مبادله است و چه مواردی هزینة مبادله را شامل می‌شوند. همچنین، به‌دلیل تفاوت‌های فرهنگ و آداب و رسوم، تفاوت‌های چشمگیری در رفتارهای مبادله‌‌کنندگان وجود دارد که موجب ایجاد هزینه‌های مختلف در مبادلات می‌شوند (Lv et al, 2012: 128 Liu & Shen, 2006: 128;).

پژوهشگران مختلف در حوزة هزینة مبادله اذعان دارند هزینة مبادله اگر غیرقابل اندازه‌گیری در نظر گرفته نشود، اندازه‌گیری آن بسیار دشوار است و اندازه‌گیری آن به شکل دقیق به‌صورت مالی (مثلاً سنت و دلار) ممکن نیست (Collins & Frank, 1991: 27-28; Cheung, 1998: 4; Buitelaar, 2004: 2539-2553; Liu & Shen, 2006:128; L.V et al, 2012: 55; Mundula, 2019: 2).

با توجه به تعریف سطح تحلیل، برخی از انواع هزینة مبادله حتی به سادگی قابل تشخیص نیست (Collins & Frank, 1991: 27-28). علاوه بر این، موضوع دیگری که در ارتباط با سنجش هزینة مبادله و تحلیل آن شایان توجه است، چگونگی اثرگذاری عوامل مختلف بر تعدیل هزینة مبادله است (Liu & Wang, 2012: 129). برخی دیگر از پژوهشگران سنجش هزینة مبادله در یک قالب ایزوله بدون در نظر گرفتن دیگر عوامل مؤثر را ممکن می‌دانند؛ برای مثال، ازنظر متیو در یک قرارداد چنانچه بتوان هزینة ایجاد، تنظیم و نظارت بر قرارداد را در مراحل جداگانه اندازه‌گیری کرد، هزینة مبادله را می‌توان به دست آورد (Matthews, 1986: 906).

به‌طور کلی پژوهش‌های انجام‌شده در ارتباط با سنجش هزینة مبادله به دو دستة کلی تقسیم می‌شوند؛ پژوهش‌هایی که به هزینة مبادله در سطح اقتصاد کلان پرداخته‌اند و پژوهش‌هایی که هزینة مبادله را در سطح اقتصاد خرد مدنظر قرار داده‌اند. براساس این دو سطح، روش‌ها و نکات متفاوتی پیشنهاد شده و مدنظر قرار گرفته‌اند. پژوهش حاضر با توجه به موردپژوهی آن، به شاخة سنجش هزینة مبادله در اقتصاد کلان ارتباط نزدیکی ندارد و شیوه‌های استفاده‌شده در دستة مرتبط با اقتصاد خرد برای آن موضوعیت خواهد داشت.

به باور کالینز و فرانک[4] (۱۹۹۱)، هزینة مبادله شامل دو بخش هزینة ثابت و هزینة متغیر است که هزینة ثابت شامل کارمزد، هزینة انتقال و مالیات و هزینة متغیر شامل هزینه‌های اجرایی و هزینه‌های فرصت است. هزینة اجرایی براساس تأثیر قیمت و زمان‌بندی بازار و هزینة فرصت براساس نتایج مطلوب، بازده واقعی، هزینة اجرایی و هزینة ثابت محاسبه می‌شود. آنها برای سنجش هزینة مبادله، معادله‌ای کلی نیز ارائه کرده‌اند:

هزینه‌های مبادله = هزینه‌های ثابت + هزینه‌های متغیر؛

هزینه‌های ثابت = کارمزد + هزینه‌های انتقال + مالیات؛

هزینه‌های متغیر = هزینه‌های اجرایی + هزینه‌های فرصت؛

هزینه‌های اجرایی = تأثیر قیمت + هزینه‌های زمان‌بندی بازار؛

هزینه‌های فرصت = نتایج مطلوب - بازده واقعی - هزینه‌های اجرایی - هزینه‌های ثابت

معادلة کالینز و فرانک (۱۹۹۱) می‌تواند در بسیاری موارد راهگشا باشد و رفع ابهام کند؛ اما در مواردی همچون «هزینه زمان‌بندی بازار» در این معادله، خود متغیرها تأثیرگرفته از متغیرهای نامحدود دیگر هستند (Collins & Frank, 1991: 29) که بررسی و سنجش آنها می‌تواند چالشی جدید باشد.

چونگ یکی از پیشگامان سنجش هزینة مبادله است. او مطرح می‌کند اندازه‌گیری هزینة مبادله به شکل دقیق امکان‌پذیر است؛ اما اندازه‌گیری دقیق آن به معنای محاسبة مالی دقیق براساس واحد پولی (مثلاً دلار و سنت) نیست. اساساً اندازه‌گیری شامل تعیین تعداد برای مقاصد رتبه‌بندی است و دقت در اندازه‌گیری فقط با میزان توافق بین ناظران مختلف قضاوت می‌شود. به نظر او برای تحلیل و سنجش هزینة مبادله «اگر سایر شرایط یکسان باشند، درحالی‌که نوع خاصی از هزینة مبادلات در وضعیت A بالاتر از وضعیت B است و افراد مختلف به‌طور مداوم هر بار رتبة یکسانی را در این دو وضعیت مشخص می‌کنند، آنگاه هزینة مبادله در حاشیه (هزینه‌ها) قابل اندازه‌گیری خواهد بود» (Cheung, 1998: 4). در روش چونگ، با تعیین محدودیت‌ها برای به دست آوردن گزاره‌های آزمایش‌پذیر، هر زمان که شرط پارتو نتواند تحقق یابد، بلافاصله مشخص می‌شود برخی محدودیت‌ها از دست رفته‌اند؛ بنابراین، باید تصمیم گرفت آیا محدودیت‌های حذف‌شده مربوط به مشاهدات مدنظرند یا چیز دیگری.

الکساندر از دیگر افرادی است که در راستای سنجش هزینة مبادله تلاش کرده است. او که هزینة مبادله را معادل هزینة استفاده از سیستم اقتصادی می‌داند، واحد سنجش هزینة مبادله را مبادله در نظر می‌گیرد و یک مبادلة اصلی را با مبادلات زیرشاخه می‌سنجد که آن را شکل می‌دهند. در روش الکساندر سنجش کمی جایگاهی ندارد و تمرکز بر نقش بازیگران است (Alexander, 1992 & 2001: 195).

ژونگ[5] (1995) برای سنجش هزینة مبادلة سازمان‌ها و شرکت‌ها روش خرید و فروش حاشیه قیمت[6] را ارائه کرد. به بیان ساده، هزینة مستقیم خرید و فروش را مدنظر قرار داده و مبالغ حاشیه‌ای را به‌عنوان هزینة مبادله در نظر گرفته است. این روش اگرچه روشی کارآمد است، جایگاهی برای هزینة نظارتی، ارزیابی یا هزینه‌های زمانی و فرصت در آن دیده نمی‌شود (Wang, 2005: 5,8; L.V et al, 2012: 130)؛ البته در مواردی این روش مناسب است که آمار و اطلاعات مورد نیاز، محدود و وضعیت مشابه فرض متیو است.

روش آماری و استفاده از داده‌ها شیوه‌ای است که بسیاری محققان به‌دلیل گستردگی مبادلات مورد بررسی از آن استفاده می‌کنند. داده‌های مورد نیاز این روش از دو منبع آمار پیمایشی با استفاده از مطالعات میدانی و آمار رسمی به دست می‌آیند. با توجه به موضوع پژوهش، محققان به‌طور مستقیم از داده‌های آماری رسمی یا آمار به‌دست‌آمده از پیمایشی میدانی و گاهی از هر دو استفاده می‌کنند. این روش، هزینه‌های زیادی برای نیروی انسانی داشته و منابع مادی و زمان برای استفاده از آن لازم است؛ اما به پیشرفت چشمگیر و اقناعی کمک می‌کند. به‌طور کلی اسناد مؤسسات دولتی می‌توانند دادة مناسب برای سنجش هزینه‌های مبادلة مرتبط با سیاست‌های عمومی تلقی شوند. این روش خروجی کمی نیز خواهد داشت؛ هرچند از نواقص اصلی آن نبود دقت در ثبت هزینه‌های حاشیه و متغیر است (Genio & Salamance, 2008: 227-234).

 

روش پژوهش

پژوهش حاضر براساس هدف از نوع کاربردی - توسعه‌ای است و با استفاده از روش مطالعات اسنادی و کتابخانه‌ای و مصاحبه، دادة مورد نیاز جمع‌آوری شده است. هدف این پژوهش سنجش هزینة مبادلة ناشی از نهاد طرح تفصیلی است. در راستای رسیدن به هدف این پژوهش، در چارچوب تحلیل نهادی، با مراجعه به متون، انواع هزینة مبادله و عوامل موجد آنها در فرایندهای برنامه‌ریزی شهری شناسایی شده و روش‌های مختلف سنجش هزینة مبادله در سطح متناظر با پژوهش بررسی شده است. در ادامه براساس مشاهدات پژوهشگر و مصاحبه با افراد دخیل متخصص (کارشناسان واحد شهرسازی مناطق شهرداری اصفهان) هزینه‌های اجرای طرح تفصیلی سوم اصفهان بررسی شده است.

هدف این مقاله، سنجش هزینة مبادله است. نتایج مصاحبه با متخصصان درگیر در فرایندهای طرح تفصیلی (کارشناسان شهرسازی مناطق) نشان‌دهندة تعداد زیاد زیرفرایندهای (گام‌های) اجرای طرح تفصیلی، تنوع بالای موضوعات مرتبط، اهداف و منافع موجود در ارتباط با مبادلات مرتبط با طرح تفصیلی و کثرت و تراکم تعداد مبادلات انجام‌شده در چارچوب طرح تفصیلی و تفاوت‌های فردی در ارتباط با اشخاص درگیر در فرایندهای طرح تفصیلی بود. این موارد سبب می‌شود استفاده از روش‌های سنجش هزینة مبادله‌های محدود (ازنظر تعداد افراد درگیر در مبادله، متغیرهای اثرگذار، تعداد مبادلات و ...) مانند روش کالینز یا چونگ امکان‌پذیر نباشند و روش آماری مدنظر قرار گیرد. همان‌طور که توضیح داده شد روش آماری باوجودِ داشتن معایب، برای سنجش هزینة مبادلة سیاست‌ها و برنامه‌هایی استفاده می‌شود که مبادلات در آنها محدودیتی ندارد و می‌تواند خروجی کمی ارائه کند.

داده‌های مورد نیاز برای استفاده از روش آماری از دو مسیر اصلی در دسترس است؛ نخست، با استفاده از آمار پیمایشی و مطالعة میدانی و دوم، با استفاده از داده‌های آمار رسمی. بدیهی است آمارهای رسمی محدودیت‌های خود را دارند و بسیاری هزینه‌های حاشیه‌ای را در نظر نمی‌گیرند. در پژوهش حاضر، نخست استفاده از پرسش‌نامه و دریافت مستقیم اطلاعات از شهروندان مدنظر قرار گرفت. به این منظور، تعداد 30 پرسش‌نامه و مصاحبه در مناطق پانزده‌گانة شهر اصفهان به‌صورت حضوری در قالب پرسش‌نامة آنلاین تکمیل شد. این پرسش‌نامه شامل پرسش‌های باز، پرسش‌های دارای پاسخ‌های چندگزینه‌ای و پرسش‌های شدت‌سنجی با طیف ده‌تایی بود. پرسش‌شوندگان از گروه‌های مختلف سنی، جنسی و فعالیتی بودند؛ اما هیچ‌یک از آنها اطلاعات دقیق در ارتباط با فرایندهای مورد پرسش در اختیار پرسشگر قرار ندادند. دلیل این موضوع عمدتاً در ذهن نداشتن اطلاعات یا تمایل‌نداشتن به فاش‌کردن هزینه‌های مرتبط عنوان شد. به همین دلیل، مواردی نظیر مبالغ و زمان مصرف‌شده برای این فرایند، به‌صورت یک بازة گنگ و مبهم و با خطای زیاد به دست آمد. همچنین به همین صورت استفاده از پرسش‌نامه به‌منظور دریافت مستقیم داده‌ها نمی‌تواند روش مستندی باشد. به همین دلیل، دریافت اطلاعات به شکل مستقیم با استفاده از پرسش‌نامه به‌عنوان مسیری قابل استناد برای گردآوری اطلاعات هزینة مبادله کنار گذاشته و از داده‌های آماری رسمی با توجه به توضیحات ذکرشده در ارتباط با مبادلات طرح تفصیلی استفاده شد؛ البته این موضوع لزوماً بدین معنا نیست که هیچ روش قابل اعتنایی برای سنجش دقیق‌تر هزینة مبادله وجود ندارد و امکان نوآوری در این زمینه وجود دارد.

 

مورد پژوهش

طرح تفصیلی عبارت است از طرحی که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوة استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر، موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هریک از آنها، وضع دقیق و تفصیلی شبکة عبورومرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه، حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌شوند (وزارت راه و شهرسازی، ۱۳۹۸). طرح تفصیلی از اثرگذارترین اسناد برنامه‌ریزی شهری ایران است که بیشترین برخورد مستقیم و مبادله بین مردم و نهاد برنامه‌ریزی شهری را ایجاد می‌کند. این طرح که درواقع برنامة کاربری زمین مرتبط با طرح جامع است، در مراحل گوناگون خود، دربردارندة هزینه‌های مختلفی برای طرفین دخیل در آن است. شناسایی این هزینه‌ها و عوامل مؤثر بر ایجاد آنها به بازطراحی نهادی سازوکار اجرایی‌شدن طرح و کمینه‌سازی هزینه‌های مبادله کمک می‌کند. به بیان بهتر، آنچه ویلیامسون از آن به‌عنوان ترازبندی هوشمندانه یاد می‌کند، با استفاده از تحلیل و سنجش هزینة مبادله یا هزینة نهاد امکان‌پذیر می‌شود.

ازنظر نورث اگر نهادها قواعد بازی‌اند، سازمان‌های درون یک ‌نهاد، بازیگران این قواعدند (North, 1990: 195). در ارتباط با اجرای طرح تفصیلی اگرچه سازمان‌های متعدد یا به بیان نورث بازیگران مختلف دخیل‌اند، شهرداری سازمان کلیدی است که بدون هیچ ابهامی مربوط به نهاد برنامه‌ریزی بوده و بازیگر اصلی قواعد رسمی و غیررسمی نهاد برنامه‌ریزی است؛ به همین دلیل در پژوهش حاضر طرفین مبادله، شهرداری و شهروندان در نظر گرفته شده‌اند.

طرح تفصیلی بررسی‌شده، آخرین طرح تفصیلی شهر اصفهان، یعنی طرح تفصیلی سوم است که با نام «بازنگری طرح تفصیلی اصفهان» شناخته می‌شود. این طرح که تهیه و بازنگری آن سال‌ها به طول انجامید، در اسفند سال 1393 ابلاغ شد (سایت شهرداری اصفهان، 1394). بر این مبنا، اطلاعات گردآوری‌شده از اسناد مالی شهرداری اصفهان از سال نخست اجرای طرح یعنی سال 1394 است.

جامعة آماری مدنظر، شهرداری‌های مناطق پانزده‌گانة شهرداری اصفهان و مراجعه‌کنندگان به آن برای دریافت پروانة ساختمان طی سال‌های 1398-1394 هستند. منبع اصلی دسترسی به هزینه‌های مبادلة طرح تفصیلی، بودجة شهرداری اصفهان است. در این سند رسمی، درآمدهای شهرداری از ردیف‌هایی مرتبط با طرح تفصیلی ثبت شده‌اند که درواقع هزینه‌های شهروندان برای استفاده از این طرح است. همچنین در سند مذکور، هزینه‌های شهرداری برای اجرای طرح تفصیلی درج شده که بخش عمدة آن هزینه‌های پرسنلی‌اند . با توجه به اینکه عملکرد بودجه‌ای شهرداری در پایان هر دوره منبع دقیق‌تری نسبت به بودجة مصوب است، تفریغ بودجة شهرداری طی سال‌های ۹۴ تا ۹۸ بررسی شد. برای شناسایی ردیف‌های مرتبط با طرح تفصیلی، با مدیران و کارشناسان شورای شهر و شهرداری اصفهان مصاحبه صورت‌ گرفت.

 

انواع هزینة مبادله در فرایند طرح تفصیلی اصفهان

طرح تفصیلی، نوعی ساختار حکمرانی است. برای درک این موضوع می‌توان شرایطی را در نظر گرفت که طرحی وجود نداشته باشد. در این صورت، هر مالکی چنانچه بخواهد از حق توسعه[7] خود استفاده کند - در زمین خود فعالیت مسکونی، تجاری، صنعتی و ... انجام دهد و متناسب با نوع کاربری، ساخت‌وسازی در آن انجام دهد - مجبور است با کلیه مالکان زمین‌های مجاور ملک خود مذاکره کند تا رضایت آنها را جلب کند؛ چون ممکن است هریک به هر دلیلی با کاربری و سازه‌های مدنظر مالک مخالفت داشته باشند. چنانچه بین طرفین توافقی حاصل نشود، کار به دادگاه خواهد کشید و در این صورت، در نبود مبنایی برای تصمیم‌گیری قاضی، فرایند قضاوت بسیار زمان‌بر خواهد بود و ممکن است با خروجی نادرست همراه باشد. به‌طبع در شرایطی که هزاران قطعه زمین و به همان تعداد یا بیشتر مالک در شهر وجود دارند، اینکه انجام فعالیت در هر قطعه‌ای نیازمند فرایند مذاکرات طولانی و احتمالاً دعاوی قضایی بین طرفین باشد، هزینة مبادلة بسیار سنگینی را به شهروندان و سیستم قضایی تحمیل می‌کند. در ادامه، ویژگی‌های مبادلة‌ حق توسعة زمین بررسی می‌شوند و براساس آن، پیدایش ساختار حکمروایی طرح تفصیلی تبیین می‌شود.

  • · موضوع مبادله:‌ در یک مبادلة تجاری، کالا یا خدمتی مبادله می‌شود؛ اما در طرح تفصیلی حق توسعة زمین است که مبادله می‌شود. طرفین این مبادله عمدتاً شهروندان‌اند؛ اما در مواردی که به خدمات عمومی مربوط است، نهادهای بخش عمومی نیز طرف مبادله خواهند بود.
  • · وابستگی: طرفین یک مبادله ممکن است براساس اینکه چه میزان سرمایة به‌کاررفته در مبادله اختصاصی ‌باشد، به یکدیگر وابسته شوند؛ براساس این، سه دسته سرمایه با عناوین غیرویژه، ترکیبی و اختصاصی (ویژه) شناسایی می‌شوند. دارایی اختصاصی شامل مواردی همچون دارایی‌های فیزیکی و اختصاصی‌بودن سایت است (Alexander, 2007: 50). حق توسعه از منظر تأثیری که بر ارزش مالی ملک دارد و نیز از دریچة تأثیر پایدار آن بر کیفیت زندگی ساکنان ملک، جزء سرمایه‌های غیرویژه نیست و برحسب شرایط می‌تواند ترکیبی و حتی اختصاصی باشد.
  • · تواتر: بخش خصوصی به نسبت مالکیت قطعات زمین، پرشمارترین گروه مالکان زمین شهری‌اند و پس از آن، بخش عمومی قرار دارد. بخش خصوصی به دو بخش تقسیم می‌شود؛ توسعه‌دهندگان یا بساز‌بفروش‌های حرفه‌ای و شهروندانی که به دنبال ساخت‌وساز زمین برای استفاده شخصی‌اند. شهروندان در طول حیات خود به‌طور متواتر درگیر مبادلة حق توسعه نیستند و این مسئله در دفعات اندک و آن هم نه برای همه مالکان رخ می‌دهد. توسعه‌دهندگان زمین نیز گرچه بیش از شهروندان عادی درگیر این موضوع‌اند، تعدادشان به نسبت کل جمعیت اندک است.
  • · عدم اطمینان (نامعلومی): عدم اطمینان نسبت به رفتار آتی مالکان زمین‌های مجاور ازجمله نامعلومی‌های مبادله حق توسعه است. چه بسا توافقی به سختی به دست آید، اما در عمل یکی از طرفین خلاف آن عمل کند؛ بنابراین، سازوکاری برای نظارت بر توافقات و جریمه عدول از آنها نیاز است.
  • · تعداد بازیگران: تعداد افرادی که در یک مبادله حق توسعه درگیر می‌شوند ممکن است از دو نفر (یک مالک برای هر قطعه زمین) تا چند نفر (چند مالک برای چند قطعه زمین) تغییر کند؛ البته در عمل ممکن است به‌ازای هر مالک، جمعی غیرمالک (همچون خانواده مالک یا مستأجر ملک) از مبادلة حق توسعه تأثیر بگیرند. همچنین، تعداد چشمگیری املاک و طبعاً افراد در یک بازة زمانی مشخص (مثلاً یک سال) درگیر مبادله‌های مربوط به حق توسعه می‌شوند. این مسئله وجود یک ساختار نهادی را توجیه‌پذیر می‌کند که این مبادلات را حکمرانی کند. تعداد زیاد افراد درگیر در مبادله‌های حق توسعه را نباید با تعداد زیاد افراد درگیر در یک مبادلة تجاری اشتباه گرفت. در مورد اول، ممکن است طرفین یک مبادله کم باشند؛ اما تعداد مبادله‌ها در یک بازة زمانی زیاد باشد؛ درحالی‌که در دادوستد تجاری تعداد مبادله‌کنندگان الزاماً در همان بازة زمانی زیاد نیست.

با توجه به آنچه بیان شد، مبادلة حق توسعه، گرچه برای عمدة مالکان زمین متواتر نیست، در یک بازة زمانی یک‌ساله تعداد افراد زیادی را درگیر می‌کند[8]. همچنین، وابستگی یا ویژه‌بودن سرمایه در آن زیاد است و نامعلومی نسبت به رفتار طرفین در آن وجود دارد که نظارت بر اجرای توافقات را می‌طلبد. ازاین‌رو، براساس دسته‌بندی ویلیامسون از ساختارهای حکمروایی (Williamson, 1997: 89) مبادله‌های حق توسعه، به حکمروایی ترکیبی سه‌جانبه (طرف سوم) نیازمندند و از آنجا که مشروعیت و قدرت این طرف سوم از اهمیت بالایی برخوردار است، حاکمیت ملی، منطقه‌ای یا محلی این نقش را به عهده خواهد داشت؛ بنابراین، برنامه‌ریزی کاربری زمین (در موردپژوهی این رساله، طرح تفصیلی) به‌عنوان یک ساختار حکمروایی متولد می‌شود[9]. آنچه بیان شد، فلسفة وجودی طرح تفصیلی بود. در ادامه، تحلیلی بر فرایند طرح تفصیلی از دریچة هزینة مبادله ارائه می‌شود.

طرح تفصیلی اصفهان از سه بخش مطالعات، ضوابط و مقررات و نقشه‌های کاربری زمین شکل گرفته است. بخش مطالعات، شامل چشم‌انداز، اهداف، راهبردها و سیاست‌هایی است که توسعة شهر در ابعاد مختلف را برای کل شهر و نیز به تفکیک در پنج حوزة شمال، جنوب، شرق، غرب و مرکز مشخص می‌کند. به بیان دیگر، بخش مطالعات، معادل سند راهبردی در برنامه‌ریزی راهبردی است و مستقیم و غیرمستقیم بر کلیه قطعات زمین شهری اثرگذار است. دو بخش دیگر نیز مرتبط با کاربری زمین، نظام ارتفاعات، ضوابط ساختمانی و ... است که آنها نیز بر املاک کلیه شهروندان تأثیرگذارند. مسلماً هر سه بخش طرح تفصیلی، مستقیم و غیرمستقیم بر حق توسعة زمین تأثیرگذارند و حق مالکان زمین را در ارتباط با این موضوع مشخص می‌کنند. پس همان‌گونه که قبلاً بیان شد، مبادلة اصلی طرح تفصیلی بر سر حق توسعة زمین است؛ نه یک قطعه زمین، بلکه هزاران قطعه که هرکدام نه فقط یک مالک، بلکه بعضی چندین مالک دارند. از این حیث، طرح تفصیلی را می‌توان موافقت‌نامه یا قراردادی نامید که در گسترة یک شهر، بیش از هر قرارداد دیگری طرفین ذی‌نفع دارد.

یک دسته‌بندی رایج برای هزینه‌های مبادله به شرح زیر است (Dahlman, 1979: 160):

  • · هزینه‌های جست‌وجو و اطلاعات همچون تعیین اینکه کالای مورد نیاز در بازار موجود است و کمترین قیمت را دارد؛
  • · هزینه‌های چانه‌زنی و تصمیم، هزینه‌هایی‌اند که برای رسیدن به توافق با سایر طرفین مبادله لازم‌اند؛ تنظیم قراردادی مناسب و ...؛
  • · هزینه‌های نظارت و اجرا، هزینه‌های کسب اطمینان از پایبندی طرف مقابل به شرایط قرارداد و اتخاذ اقدام مناسب (بیشتر ازطریق سیستم حقوقی) در صورت عدم پایبندی طرفین به قرارداد است.

تدوین، اجرا و نظارت بر اجرا سه مرحلة اصلی طرح تفصیلی‌اند. با توجه به اینکه تدوین طرح تفصیلی شامل هزینه‌های جست‌وجو و اطلاعات و نیز دربردارندة هزینه‌های چانه‌زنی و تصمیم برای رسیدن به توافقی قابل قبول با سایر طرفین مبادله بر سر حق توسعة زمین است (اساساً خروجی فرایند تدوین طرح تفصیلی، سند توافقی به نام طرح تفصیلی است)، هزینة مبادله، کل هزینه‌ای است که برای تدوین طرح تفصیلی انجام می‌شود. این هزینه‌ها شامل حقوق کارمندان بخش عمومی درگیر طرح، شرکت‌های مشاور مرتبط با طرح، هزینه‌های زمانی مشارکت‌کنندگان در فرایند تدوین طرح و سایر موارد است. هزینه‌های نظارت بر اجرای طرح نیز قطعاً هزینة مبادله محسوب می‌شوند. سازوکار مواجهه با عدم پایبندی به توافقات طرح تفصیلی، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است که بخشی دیگر از هزینه‌های مبادلة طرح تفصیلی را شکل می‌دهد. شیوة شکل‌گیری هزینه‌های مبادله در سه مرحلة اصلی طرح تفصیلی و پیامدهای مثبت و منفی آن در ادامه تشریح شده‌ است.

 

تدوین طرح:

تفاوت کلیدی در قیاس مبادلة تجاری و مبادلة طرح تفصیلی، غیبت مبادله‌کنندگان یا مالکان اصلی در زمان مبادله است. در مبادلة تجاری، طرفین در فرایند مبادله حضور دارند یا اگر وکیل یا واسطه‌ای از طرف آنها در جریان مبادله حضور داشته باشد، این وکیل یا واسطه از نیازها و خواسته‌های موکل خود آگاه‌ است و ارتباط وکیل و موکل کاملاً تنگاتنگ است؛ اما در شیوة مرسوم تدوین طرح تفصیلی مالکان اصلی حضور ندارند. بخش عمومی تهیه‌کنندة سند را می‌توان وکیل بخش خصوصی دانست که البته این وکالت را نیز به شرکت‌های مشاور بخش خصوصی تفویض کرده است؛ اما شیوة تهیه طرح از بالا به پایین و بدون مشارکت اثرگذار سهم‌داران کلیدی است و تقریباً تلاش مؤثری برای شناسایی نیازها و خواسته‌های شهروندانی صورت نمی‌گیرد که دربارة حقوق توسعة آنها تصمیم‌گیری می‌شود. گویا تدوین طرح تفصیلی، فرایندی است که پدر خانواده برای کودکان فاقد قدرت تشخیص خوب و بد تصمیم‌گیری می‌کند. در چنین شرایطی و در غیاب یک سازوکار مشارکتی محلی برای تدوین طرح، هزینه‌های مبادله به شدت کاهش می‌یابد و محدود به حق‌الزحمة مشاوران تهیه طرح و حقوق کارمندان بخش عمومی خواهد شد که درگیر تحویل‌گیری کار مشاورند؛ اما وقتی نوبت به اجرای توافقات طرح تفصیلی می‌رسد، مالکان زمین تازه از توافقی آگاه می‌شوند که در غیاب آنها و بر سر حق توسعة آنها صورت گرفته است. چنانچه شهروندی بخواهد تغییر در کاربری یا ساختمان ملک خود بدهد، مجبور است برای پروانه به شهرداری مراجعه کند. در بهترین حالت، نیاز و منافع او براساس طرح تفصیلی تأمین می‌شود و در فرایند اجرا دچار کمترین هزینة مبادله می‌شود؛ اما چنانچه خواستة او با طرح مغایر باشد، فرایندهای اصلاح و بازنگری طرح در کمیسیون مادة ۵ در ارتباط با کاربری ملک شروع می‌شود. به بیان دیگر، حق توسعة قبلی او که در طرح پیش‌بینی‌شده بوده است، مجدداً بررسی می‌شود تا توافق جدیدی حاصل شود. گفتنی است اصلاحات طرح تفصیلی در کمیسیون مادة ۵ از جنس تدوین سند است. افزون بر تغییر کاربری، اگر شهروند، متقاضی تراکم مازاد باشد، باید وارد فرایند چانه‌زنی با شهرداری شود که البته به‌دلیل تمایل شدید این نهاد به درآمدهای حاصل از تراکم مازاد، این فرایند به سرعت طی می‌شود.

اکنون این پرسش مطرح می‌شود که کاهش هزینة مبادله در مرحلة تدوین طرح، با افزایش هزینة مبادله در شرایط اصلاح موردی طرح چه نسبتی دارد؛ بیشتر است یا کمتر یا برابر. متوسط تعداد پرونده‌هایی که سالیانه به کمیسیون‌ مادة ۵ ارجاع شده، معادل ۵۰۰ فقره است و طی دورة مطالعه‌شده (۱۳۹۴ تا ۱۳۹۸)، این تعداد با فرض اینکه هر قطعه زمین طی این بازه فقط یک‌بار درگیر فرایند کمیسیون شده باشد، به حدود ۲۵۰۰ می‌رسد. همچنین، تعداد کل قطعات زمین در اصفهان حدود ۶۰۰ هزار است؛ بنابراین، در طول بازة مدنظر و حتی کل بازة ۱۰ سالة طرح تفصیلی، هزینة مبادله ناشی از فرایندهای کمیسیون‌ مادة ۵ به تعداد کمی از مالکان تحمیل می‌شود. حق‌الزحمة افراد درگیر از بخش عمومی در فرایندهای مادة ۵ نیز در قیاس با کل حق‌الزحمة ماهیانة آنها و کل هزینه‌ای که در مرحلة تدوین طرح، در اثر مشارکتی‌نبودن آن صرفه‌جویی شده، ناچیز است؛ بنابراین، ممکن است برخی مدعی شوند این شیوة تهیه طرح‌های تفصیلی که شهروندان در فرایند تدوین نقشی ندارند، از منظر هزینة مبادله کارآمد است.

واقعیت این است که گرچه بسیاری از فرایندهای اخذ پروانه و کمیسیون مادة ۵ براساس خواست شهروند پیش می‌رود، نتیجة کلی، تحقق اندک طرح‌های تفصیلی است (سازمان نظام مهندسی، ۱۳۸۵: 93) و قربانی اصلی نیز کاربری‌های مربوط به خدمات عمومی همچون فضای سبزند. به بیان دیگر، حق توسعة اندکی از شهروندان به بهای از دست رفتن «حق به شهر» بسیاری از شهروندان تأمین می‌شود.

 

اجرا و نظارت بر اجرا:

مرحلة اجرای طرح تفصیلی از زمانی شروع می‌شود که شهروندان یا بخش عمومی مالک زمین، تصمیم بگیرند در ملک خود ساخت‌و‌ساز کنند. چنانچه نیاز به تغییر کاربری نداشته باشد و برای بازنگری طرح به کمیسیون مادة ۵ ارجاع نشود، عمدتاً کل فرایند اداری مربوط در شهرداری طی می‌شود. در این حالت، یا شهروند دقیقاً مطابق طرح تفصیلی پروانه دریافت می‌کند یا طی مذاکره با شهرداری تراکم مازاد درخواست می‌کند. به هر حال، با توجه به اینکه درآمدهای ناشی از پروانه برای شهرداری بسیار چشمگیر است، انگیزة بالایی در تسریع این فرایند دارد؛ به‌طوری‌که متوسط زمان صدور پروانة ساختمان یک ماه است. همچنین با تکیه بر فناوری اطلاعات، فرایند مذکور را می‌توان به‌صورت غیرحضوری پیگیری کرد و بدین ترتیب در وقت شهروندان بسیار صرفه‌جویی می‌شود. متوسط سالیانة تعداد پروانة ساختمانی صادرشده طی پنج سال ۹۴ تا ۹۸ معادل ۴۰۰۰ فقره بوده است (شهرداری اصفهان، ۱۳۹۹: 194) و طی بازة مطالعه‌شده، این تعداد با فرض اینکه هر قطعه زمین طی این بازه فقط یک‌بار نیازمند اخذ پروانه باشد، به حدود 000/20 می‌رسد؛ البته این میزان برای ۱۰ سال به 000/40 می‌رسد که کمی‌ کمتر از ۱۰ درصد کل قطعات زمین در شهر اصفهان است.

گفتنی است شهرداری هزینه‌های متعددی را در خلال صدور پروانة ساختمان از شهروند اخذ می‌کند که تبدیل به درآمد شهرداری می‌شوند؛ اما هیچ‌کدام هزینة مبادله نیستند. این هزینه‌ها عمدتاً برای خدمات شهری و نشت‌های مثبت[10] ناشی از اقدامات شهرداری ازجمله صدور پروانه، نشست‌های منفی ناشی از ساخت‌و‌ساز مالک و حق توسعه‌ای است که شهروندان به دست می‌آورند؛ حتی شهرداری برای فرایند اداری صدور پروانه نیز حق‌الزحمه‌ای دریافت نمی‌کند؛ زیرا درآمدهای مذکور بسیار بیشتر از اندک درآمد ناشی از فرایند اداری‌اند.

چالش‌برانگیزترین بخش فرایند اجرا و نظارت بر اجرا شرایطی است که شهروند درخواست تراکم مازاد بر طرح تفصیلی دارد. در اینجا دو حالت رخ می‌دهد؛ در حالت اول، شهرداری و شهروند طی مذاکرات، بر سر عددی به توافق می‌رسند[11]. فرمولی برای محاسبة این عدد در دفترچة ضوابط طرح تفصیلی پیش‌بینی نشده است؛ زیرا اساساً چنین تراکمی در طرح وجود ندارد و هزینة آن صرفاً توافقی است؛ هرچند ممکن است شهرداری فرمول‌هایی خودساخته برای این کار ابداع کرده باشد. به هر حال، هزینة دریافت‌شده، از جنس هزینة مبادله نیست.

در این مذاکرات به‌دلیل سود سرشار، ممکن است بین ارباب رجوع و عوامل بخش عمومی رشوه رد و بدل شود. محاسبة هزینه‌های مرتبط با رشوه از دو جنبه میسر نیست؛ نخست، بسیاری از موارد آن بین طرفین مخفی می‌ماند و دلیل دیگر اینکه موارد کشف‌شده نیز در سیستم شهرداری محرمانه محسوب می‌شوند.

در حالت دوم، شهروند پروانة ساخت را بدون تراکم مازاد از شهرداری دریافت می‌کند؛ اما طبقه یا طبقاتی مازاد بر پروانه - عمدتاً با راهنمایی و چراغ سبز شهرداری - می‌سازد. این بار نیز طی مذاکراتی بین شهرداری و مالک، شهرداری متعهد می‌شود در ازای دریافت مبلغ درخور توجهی پول از شهروند در قالب «خودیاری شهروندان»، با توجه به داشتن تجربه‌ و شناخت، از پرونده در کمیسیون مادة ۱۰۰ دفاع کند که به‌جای حکم تخریب، حکم جریمه صادر شود. میزان جریمة صادرشده برای تخلف از پروانه است؛ اما به هر حال سود عایدی برای شهروند از محل این تخلف بیش از جریمة کمیسیون مادة ۱۰۰ است. در این فرایند دو هزینة مبادله رخ می‌دهد؛ یکی پولی است که مالک برای اینکه پروندة ملکش به کمیسیون مادة ۱۰۰ برود، خارج از ضوابط موجود در قالب خودیاری پرداخت می‌کند و دیگری حق‌‌الزحمة افراد درگیر در کمیسیون مادة ۱۰۰ شهرداری است.

برآورد هزینه‌های مبادلة طرح تفصیلی اصفهان

براساس تحلیل محتوای اسناد بودجة شهرداری و محاسبة سهم کارکنان معاونت‌های شهرسازی مناطق که متولی اجرا و نظارت بر اجرای طرح تفصیلی‌اند، هزینه‌های پرسنلی شهرداری به دست آمد که اصلی‌ترین هزینة این نهاد در اجرای طرح تفصیلی است (جدول ۲). این هزینه‌ها شامل حقوق کارمندان رسمی، حقوق کارمندان ثابت و ثابت تأمین اجتماعی، حقوق یا اجرت کارکنان قراردادی، مزایای کارمندان رسمی، مزایای کارمندان ثابت و ثابت تأمین اجتماعی و مزایای کارکنان قراردادی‌اند و هر ستون جدول، جمع آنها را برای کل مناطق پانزده‌گانة شهرداری نشان می‌دهد. هزینه‌های مذکور کل فرایند صدور پروانة ساختمان و بخشی از فرایند ارجاع به کمیسیون مادة ۵، ارجاع به کمیسیون مادة ۱۰۰ و برخی دیگر از فرایندهای طرح تفصیلی را پوشش می‌دهند. مجموع این هزینه‌ها در سال ۹۸ افزایش چشمگیری نسبت به سال ۹۷ داشته است که دلیل آن را می‌توان در افزایش تعداد کارمندان رسمی و درنتیجه، افزایش حقوق آنها در این سال دنبال کرد.

هزینه‌های مبادلة شهروندان که طی سال‌های 94 تا 98 در قالب «خودیاری شهروندان» در راستای اجرای طرح تفصیلی به شهرداری پرداخت شده‌اند، در جدول ۳ مشاهده می‌شوند. هزینة خودیاری در سال ۹۷ بیش از سایر سال‌هاست؛ زیرا شهرداری بیشتر به کسب درآمد از این طریق تمایل داشته که با سخت‌گیری نهادهای نظارتی در سال بعد تعدیل شده است. هزینه‌های زمانی شهروندان که ناشی از صرف زمان برای انجام فرایندهای اداری مرتبط با اخذ پروانه و مجوزهای لازم بوده است، هم به‌دلیل ناچیزبودن در برابر این هزینه و هم به‌دلیل همکاری‌نداشتن آنها محاسبه نشد.

 

 

جدول 2- هزینه‌های مبادلة شهرداری (تومان) برای اجرای طرح تفصیلی طی سال‌های 1398-1394

ردیف

94

95

96

97

98

۱. حقوق کارمندان رسمی

11,775,500

9,532,800

8,369,100

19,162,100

32,525,300

۲. حقوق کارمندان ثابت و ثابت تأمین اجتماعی

919,462,500

1,038,136,600

1,076,893,500

1,108,200,700

1,181,133,700

۳. حقوق یا اجرت کارکنان قراردادی

1,534,014,800

2,420,643,500

2,209,511,600

2,371,734,300

2,705,083,700

۴. مزایای کارمندان رسمی

107,839,400

3,196,070,800

91,019,200

132,962,700

189,573,500

۵. مزایای کارمندان ثابت و ثابت تأمین اجتماعی

9,374,595,300

8,967,190,600

9,994,629,900

10,324,558,900

11,499,202,100

۶. مزایای کارکنان قراردادی

13,260,813,000

14,329,193,800

16,246,367,100

17,568,553,100

23,026,762,800

جمع کل هزینه‌های شهرداری

25,208,500,500

29,960,768,100

29,626,790,400

31,525,171,800

38,634,281,100

مآخذ: شهرداری اصفهان

 

 

 

جدول 3- هزینة مبادله شهروندان در اجرای طرح تفصیلی طی سال‌های 1398-1394

سال

94

95

96

97

98

خودیاری شهروندان

2,342,795,900

6,308,889,800

6,470,605,100

11,141,071,900

2,157,138,100

مآخذ: شهرداری اصفهان

 

 

برای بررسی و تحلیل اطلاعات مالی در طول دورة زمانی همواره باید نرخ تورم مدنظر قرار گیرد؛ این موضوع با توجه به نرخ تورم بالا در ایران اهمیت بیشتری می‌یابد. بر این مبنا، در نظر گرفتن مبالغ اعلام‌شدة هر سال بدون تأثیردادن نرخ تورم سالانه قابل بررسی نخواهد بود.

نرخ تورم که بانک مرکزی سالانه اعلام می‌کند براساس شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی محاسبه می‌شود. شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (CPI) معیار سنجش تغییرات قیمت کالاها و خدماتی است که خانوارهای شهرنشین ایرانی مصرف می‌کنند. این شاخص به‌عنوان وسیله‌ای برای اندازه‌گیری سطح عمومی قیمت‌ کالاها و خدمات مصرفی است. نرخ تورم منتهی به هر ماه از محاسبة درصد تغییر متوسط شاخص CPI در دوازده ماه منتهی به ماه مدنظر نسبت به دورة مشابه قبل به دست می‌آید. چنانچه ماه مدنظر اسفندماه باشد، به آن نرخ تورم سال مدنظر می‌گویند (سایت بانک مرکزی ایران، 1399).

 

جدول 4- نرخ تورم سالانه

سال

نرخ تورم سالانه

  
 

98

2/41

  

97

2/31

  

96

6/9

  

95

9

  

94

9/11

  

مآخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، 1399

 

در جدول زیر هزینه‌های عنوان‌شدة جدول 2 و 3 برای سال‌های 1398-1394 با در نظر گرفتن نرخ تورم سالانه به مبالغ برابر با سال 1398 تبدیل شده است.

 

 

جدول 5- هزینه‌های شهرداری و شهروندان برای اجرای طرح تفصیلی طی سال‌های 1394 تا 1398 برابر با بهای سال 1398 (تومان)

سال

هزینة شهرداری‌

هزینة شهروندان

سهم شهرداری

سهم شهروندان

98

38,634,281,100

2,157,138,100

۹۶%

۴%

97

42,362,417,275

14,970,980,641

۷۴%

۲۶%

96

50,413,684,577

11,010,542,827

۸۲%

۱۸%

95

55,126,315,266

11,608,041,788

۸۲%

۱۸%

94

49,513,621,947

4,601,634,694

۹۲%

۸%

 

 

با توجه به آنکه میزان تورم، سالانه بوده است و اسناد مالی نیز به شکل سالانه تنظیم می‌شود، باید برای اعلام هزینة مبادله، هزینه‌های یک سال مدنظر قرار گیرند. با توجه به شرایط متفاوت سال‌های اجرای طرح تفصیلی برای حصول نتیجة واقعی‌تر و معتبرتر، میانگین سال‌های موجود ملاک عمل قرار می‌گیرد. دلیل کاهش چشمگیر سهم هزینة مبادلة شهروندان در سال ۹۸، همان‌گونه که قبلاً ذکر شد، افزایش تعداد کارمندان رسمی شهرداری و کاهش درآمدهای حاصل از تراکم مازاد به بهانة خودیاری شهروندان در این سال بوده است.

 

 

جدول 6- هزینة مبادلة اجرا و نظارت بر طرح تفصیلی سوم اصفهان برای شهرداری و شهروندان (تومان)

سال

هزینة شهرداری

هزینة شهروندان

نسبت هزینة شهرداری به هزینة شهروندان

میانگین 98-94

47,210,064,033

8,869,667,610

بیش از ۵ برابر

 

 

 

جمع هزینة دو طرف مبادله برابر است با 56,079,731,643 تومان که از این مقدار، سهم شهروندان ۱۶ درصد و سهم شهرداری ۸۴ درصد است.

 

نتیجه‌گیری

اقتصاد نهادی به‌دلیل در نظر گرفتن هزینة مبادله، انطباق بیشتری با واقعیت‌ها دارد؛ اما هزینة مبادله که مفهومی با اهمیت و شاخصی مناسب برای بیشینه‌سازی کارایی نهادهاست، به‌دلیل ابهام، نداشتن تعریفی واحد و نامشخص‌بودن شیوة سنجش، در حوزة برنامه‌ریزی شهری در ایران کمتر شایان توجه قرار گرفته است. ارائة مفهومی مشخص برای هزینة مبادله و پیگیری روشی کاربردی برای سنجش آن، گامی مهم در راستای به‌کارگیری این مفهوم برای تحلیل و بازطراحی نهادها در راستای کمینه‌سازی هزینه و حداکثرسازی کارایی است. پژوهش حاضر به همین منظور تعریف شد و با موانعی مانند نبود اطلاعات دقیق در ارتباط با هزینة مبادله و ابهامات مفهوم مبادله، دشواری تفکیک هزینه‌ها و عدم امکان دسترسی به تمامی مصادیق هزینة مبادله و یافتن شیوه‌ای مناسب برای سنجش هزینه مواجه بوده است؛ با وجود این، هزینة مبادلة نهاد طرح تفصیلی سنجش شد.

طرح تفصیلی - که قراردادی بر سر مبادلة هزاران مورد حق توسعه است – در چارچوب یک ساختار حکمرانی طرف سوم با نقش‌آفرینی بخش عمومی تنظیم و اجرا می‌شود. شخص سوم این قرارداد، در همه جای مراحل حاضر است؛ در صورتی که صاحبان عمدة زمین شهری که شهروندان‌اند، در مرحلة تدوین حضور ندارند و بسیاری از آنان ممکن است در مرحلة اجرا نیز نقشی نداشته باشند. درنتیجه، با توجه به حجم انبوه مبادلاتی که به‌طور بالقوه در ارتباط با حق توسعة زمین وجود دارد، هزینة مبادلة ناشی از مذاکرات و تدوین طرح به شدت کاهش می‌یابد؛ اما در مرحلة اجرای طرح و در زمان اخذ پروانه، شهروندانی که به دنبال تغییر کاربری، تراکم مازاد و سایر موارد مغایر با طرح‌اند، هزینة مبادله مرتبط با اجرای طرح را متحمل می‌شوند. بخشی از این هزینه ناشی از زمان صرف‌شده در روال‌های اداری است که با توجه به کاربرد سیستم‌های متکی بر فناوری اطلاعات روز‌به‌روز کمتر می‌شوند؛ اما بخش مرتبط با ارجاع پرونده به کمیسیون مادة ۱۰۰، در قیاس با هزینة مبادلة قبلی، بسیار درخور توجه است و سهم اصلی هزینة مبادلة شهروندان را تشکیل می‌دهد؛ البته سرانة این هزینه در هر دورة طرح تفصیلی به نسبت شهروندان مراجعه‌کننده، عدد چشمگیری نخواهد شد.

شهرداری اصلی‌ترین بازیگر فرایند طرح تفصیلی در بخش عمومی است که در ظاهر بیشترین هزینة مبادله را از ناحیة هزینه‌های نیروهای انسانی اجرا و نظارت بر اجرای طرح متحمل می‌شود؛ اما این هزینه نیز در عمل از منافع و منابع متعلق به همه شهروندان یا به‌طور عامیانه‌تر از جیب ایشان پرداخت می‌شود. به بیان دیگر، شهروندان باید به‌دلیل استفاده از نهاد شهرداری به‌عنوان شخص ثالث، هزینة مبادله‌ای پرداخت کنند و در واقعیت نیز به‌طور غیرمستقیم همین اتفاق رخ می‌دهد؛ از طرفی، شهرداری در قبال این هزینة مبادله، درآمد سرشاری دارد. بیش از ۴۰ درصد از درآمدهای این نهاد از محل انواع هزینه‌هایی است که به‌واسطة صدور پروانه از شهروندان دریافت می‌کند؛ درحالی‌که این هزینه‌ها کمتر از 5/0 درصد از هزینه‌های بودجة سال ۹۸ شهرداری بوده است.

باوجود هزینه‌های مبادلة اندک طرح در قیاس با آورده‌های مالی آن برای مالکان و شهرداری، طرح تفصیلی مانند سایر طرح‌های شهری در ایران با عدم تحقق‌پذیری اهداف توسعة شهری که در راستای آن تدوین و اجرا می‌شود، مواجه است (زنگی‌آبادی و همکاران، 1393: 43-42؛ شوقی، 1397: 3-2) و آخرین بررسی‌ها از وضعیت شهر اصفهان بیان‌کنندة مشکلات عدیده‌ای است که این شهر با آن مواجه است که نشان‌دهندة ناکارآمدی نهاد برنامه‌ریزی شهری است (شورای راهبری برنامة جامع شهر اصفهان، ۱۳۹۹). همان‌گونه که ذکر شد قربانی اصلی این مسئله، خدمات عمومی همچون فضای سبز، آموزشی، بهداشتی و ... هستند که در فرایندهای تغییر کاربری از دست می‌روند. همچنین، پیامدهای ناشی از تراکم‌های غیرمجاز همچون ترافیک، آلودگی هوا و فشار به زیرساخت‌های شهری نیز از تبعات منفی عدم تحقق طرح‌ تفصیلی است (همان). درکل گفتنی است فرایند تدوین و اجرای طرح تفصیلی هزینة مبادلة چندانی به شهروندان تحمیل نمی‌کند؛ اما این سازوکار کم‌هزینه، با توجه به اینکه به‌ویژه در مرحلة تدوین طرح، مشارکتی و غیرمحلی بوده است، درک درستی از منافع شهروندان و حقوق توسعة آنها چه در مقیاس تک‌بنا و چه مقیاس کل شهر ایجاد نمی‌کند و پیامدهای منفی برای ایشان دارد.

مدیریت کاربری زمین در ایران بدون ابزار طرح تفصیلی، به‌دلایل فنی و نهادی، ناممکن و اصلاح فرایند آن منطقی‌تر به نظر می‌رسد. پیشنهاد می‌شود برای تنظیم روابط مرتبط با کاربری زمین میان بازیگران مختلف، پژوهش‌هایی در ارتباط با فرایند طرح تفصیلی در مراحل مختلف تدوین و تصویب، اجرا و نظارت بر اجرا انجام شود. این پژوهش‌ها باید به دنبال طراحی سازوکارها و اعمال اصلاحاتی در فرایند طرح باشند تا ضمن دربرداشتن حد معقولی از هزینة مبادله، تحقق‌پذیری طرح را نیز بیشتر کنند تا منافع کل شهر تأمین شود. بدیهی است انجام مطالعاتی در ارتباط با ابعاد هزینة مبادله که در این مقاله بررسی نشده است -به‌ویژه با در نظرگرفتن مفاهیمی همچون هزینة فرصت و خواب سرمایه برای مالکان، شهروندان و بخش عمومی درگیر در فرایند طرح - پشتیبان اصلاح سازوکارهای طرح تفصیلی خواهد بود.


[1] discriminating alignment

[2] alternative governance structures

[3] exchange

[4] Collins and Frank

[5] Cheung

[6] Buy-Sell Price Margin Method

[7] حقوق توسعه، حقوق استفاده‌نشده‌ای هستند که به توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهند در ملک خود در چارچوب محدودیت‌های تحمیل‌شده توسط قوانین محلی یا ملی، دست به تغییر بزنند.

[8] تعداد زیاد موارد مبادلة حق توسعه و هزینه‌های مرتبط با آن، چه در مرحلة توافق و چه اجرای آن، صرفه‌جویی‌های ناشی از تجمع و مقیاس را به دنبال دارد و این موضوع، شکل‌گیری یک نهاد متمرکز را توجیه‌پذیرتر می‌کند که متولی فرایند طرح تفصیلی باشد.

[9] ممکن است فلسفة وجودی اولیة برنامه‌های کاربری زمین و ازجمله طرح‌های تفصیلی، از مدیریت مبادلات حق توسعه متفاوت باشد؛ اما آنچه مسلم است، یکی از کارکردهای اصلی این برنامه‌ها در زمان حاضر چنین است.

[10] Positive externality

[11] اقدام شهرداری برای صدور پروانه همراه با تراکم مازاد، خلاف طرح تفصیلی است و اگر کسی از این موضوع شکایت کند، شهرداری مورد پیگرد قرار می‌گیرد؛ اما چنین شکایتی به ندرت رخ می‌دهد که بیان‌کنندة هزینة پایین تخلف برای شهرداری است.

References

زنگی‌آبادی، علی و همکاران (1393). «ارزیابی عوامل اثر‌گذار بر عدم تحقق‌پذیری طرح‌های جامع شهری در ایران و چالش‌های مربوط به آن (مطالعه موردی: محور تاریخی - فرهنگی منطقه 6 شهر تبریز)». فصل‌نامه پژوهش و برنامه‌ریزی شهری، دوره 5، شماره 18، 41-58.
سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان اصفهان (۱۳۹۷). ارزیابی میزان رضایت ارباب رجوع از دستگاه‌های اداری استان اصفهان.
سازمان نظام مهندسی ساختمان استان اصفهان (۱۳۸۵).«ویژه‌نامه طرح بازنگری در طرح تفصیلی شهر اصفهان»، ماهنامه فنی - تخصصی دانش نما، دوره 3، شماره ۱۳۴-۱۳۳، 55-1.
شریف‌زادگان، محمدحسین و ابوطالبی‌پور، علی (1387). «کاهش هزینة مبادله توسط برنامه‌ریزی فضایی برای بهینه‌سازی مراکز خدمات شهری (نمونه موردی میادین میوه و تره‌بار منطقه 5 تهران)». فصلنامه تحقیقات اقتصادی، تابستان 1387، شماره 83، 57-87.
شورای راهبری برنامه جامع شهر اصفهان (۱۳۹۹). گزارش تشخیص برنامه جامع شهر اصفهان.
شوقی، ابراهیم (1397). «بررسی دلایل عدم اجرایی طرح‌های جامع شهری در ایران»، دومین کنفرانس بین‌المللی افق‌های نو در علوم مهندسی.
شهرداری اصفهان (۱۳۹۹). آمارنامه ۱۳۹۸، اصفهان: انتشارات سازمان فرهنگی شهرداری اصفهان.
عسگری، نقی (1391). «هزینه‌های مبادله در فرایند ساخت انبوه مسکن در ایران». فصل‌‌نامه راهبرد، دوره 21، شماره 64، 107-123.
Alexander, E. R. (1992). A Transaction Cost Theory of Planning. Journal of the American Planning Association, 58(2), 190-200.
Alexander, E. (2007). Institutionalist Perspective on Planning: Why? Where? When? In N. Verma, Institutions and Planning, 37-60.
Alexander, E. R. (2001). Governance and Transaction Costs in Planning Systems: A Conceptual Framework for Institutional Analysis of Land-Use Planning and Development Control—The Case of Israel. Environment and Planning B: Planning and Design, 28(5), 755-776.
Buitelaar, E. (2004). A Transaction-cost Analysis of the Land Development Process. Urban Studies, 41(13), 2539-2553.
Buitelaar, E. (2008). The Cost of Land Use Decisions. Applying Transaction Cost Economics to Planning and Development: Wiley Online Books.
Collins, B. M., & Frank J. F. (1991). A methodology for measuring transaction costs. Financial Analysts Journal, 47(2), 27-36.
Dahlman, C. J. (1979). The Problem of Externality. Journal of Law and Economics, 22(1), 141–162.
Genio, E., & Salamanca, A. (2008). Measuring Transaction Costs of Fisheries Co-Management.  Coastal Management, 36(3), 225-240.
Hodgson, G. M. (2006). What Are Institutions?. Journal of Economic Issues, 40(1), 1-25.
Harrison, A. J. (1977). Economics and Land-use Planning. London: Croom Helm.
Heikkila, E. J. (2000). The Economics of Planning. New Brunswick, NJ: Center for Urban Policy Research.
Lv, Z et al. (2012). Literatures Review on Transaction Costs Measurement Advances, Asian Social Science, 8(12), 127-132.
Liu, Z., & Shen, J. (2006). Measuring Transaction Costs: Theoretic Development and Application. Finance & Trade Economic, 10, 77-82.
Matthews, R. C. O. (1986). The Economics of Institutions and the Sources of Growth. The Economic Journal, 96(384), 903-918.
Mundula, L. (September 2019). The hidden costs of urban and territorial planning. In IOP Conference Series: Materials Science and Engineering, 603(5), 052041.
North, D. C. (1990). Institutions, Institutional Change and Economic Performance. Cambridge University Press.
Hall, P.A. (1986). Governing the economy: The politics of the state intervention in Britain and France.
Cheung, S. N. (1998). The Transaction Cost Paradigm: 1998 Presidential Address Western Economic Association. Economic Inquiry, 36(4), 514–21.
Teitz, M. B. (2007). Planning and the New Institutionalisms. Institutions and Planning, 17-36.
Webster, C. J. (1998). Public choice, Pigouvian and Coasian planning theory. Urban Studies, 35(1), 53–75.
Webster, C., & Lai, L. W. C. (2003). Property rights, planning and markets: managing spontaneous cities. Cheltenham: Edward Elgar.
Williamson, O. E. (1981). The Modern Corporation: Origins, Evolution, Attributes. Journal of Economic Literature, 19(4), 1537-1568.
Williamson, O. E. (1997). Transaction Cost Economics: How it Works. Where it is Headed: Institute of Management, Innovation & Organization, University of California, Berkeley.
https://www.cbi.ir/Inflation/Inflation_fa.aspx
بانک مرکزی آخرین دسترسی 28/05/99
https://new.isfahan.ir/
سایت شهرداری اصفهان
Urban Economics
Volume 5, Issue 1
May 2020
Pages 65-80

Files

History

  • Receive Date: 04 November 2020
  • Revise Date: 07 March 2021
  • Accept Date: 10 March 2021

Share

How to cite

Statistics