انتخاب مسکن براساس رابطۀ جایگزینی بین ویژگی‌های مکان (موقعیت) مسکونی و کیفیت مسکن با‌ استفاده از روش انتخاب ‌تجربی از دیدگاه خانوار‌‌ مالک‌نشین در‌ شهر اصفهان

نویسندگان

1 دانشجوی دکترا، گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایران

2 استادیار، گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایران

3 ستاد دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایران

چکیده

برنامه‌ریزی مناسب مدیران شهری، شرکت‌های ساخت‌وساز مسکن و سازمان‌های مربوط به املاک و اراضی شهری برای انتخاب مکان احداث واحدهای مسکونی مستلزم شناخت ترجیحات خانوارهای مالک‌نشین در این حوزه است. در این پژوهش، هدف˚ بررسی عوامل مؤثر بر انتخاب کیفیت مسکن و مکان مسکونی و میزان اثرگذاری هر کدام از این عوامل بر احتمال انتخاب است. بدین منظور از روش ارزشگذاری انتخاب تجربی (CEM) استفاده شد و برای ارزش‌های مدنظر بر پایۀ نظریۀ مطلوبیت تصادفی  (RUT)از مدل انتخاب گسستۀ لاجیت چندجمله‌ای (MNL)، استفاده و به‌صورت تصادفی از 300 خانوار در شهر اصفهان، نمونه‌گیری شد. داده‌ها با استفاده از پرسشنامه‌های انتخاب تجربی و مصاحبه رودر‌رو، جمع‌آوری و با استفاده از نرم‌افزار EXCEL  و  STATA تجزیه‌وتحلیل شدند. نتایج نشان دادند اثر نهایی متغیر افزایش امکانات و تسهیلات محیطی و خارج از فضای داخلی مسکن، بیشترین تأثیر را در احتمال انتخاب مسکن دارد و بعد از آن، متغیر اندازه در انتخاب مسکن بسیار تأثیرگذار است. براساس یافته‌های این تحقیق، مشخص شد رفتار و ترجیحات خانوارهای مختلف، عمدتاً با اولویت‌دادن به شاخص‌های مکان (موقعیت) مسکونی در مقابل کیفیت مسکن بود که در برنامه‌ریزی‌های شهری بسیار حائز اهمیت است.

کلیدواژه‌ها

موضوعات


عنوان مقاله [English]

Housing choice based on the trade-off between residential location characteristics and housing quality using choice experiment method from homeowner’s household viewpoint in Isfahan

نویسندگان [English]

  • Sayed Mohamadreza Miralaei 1
  • Mahmood Mohamadi 2
  • Morteza Sameti 3
1 Ph.D Student, Faculty of Architecture and Urban Planning, Art University of Isfahan, Isfahan, Iran
2 Assistant professor, Faculty of Architecture and Urban Planning, Art University of Isfahan, Isfahan, Iran
3 Professor, Faculty of Administrative Science and Economics, University of Isfahan, Isfahan, Iran
چکیده [English]

Appropriate planning for choosing the location of residential units by urban managers, housing construction companies, and urban and rural property organizations involves understanding the preferences of the homeowner's households in this area. The purpose of this paper is to investigate the factors affecting the choice of house quality and residential location and the extent of the impact of each of these factors on the probability of choice. Choice Experiment Method (CEM) was used to determine the factors influencing housing choice and valuation of housing features. To this end, the desired values were used based on Random Utility Theory (RUT) of a discrete Multinomial Logit Model (MNL) and randomly selected from 300 households in Isfahan city. The data were collected using questionnaires of empirical and face-to-face interviews and analyzed using EXCEL and STATA software. The results showed that the final effect of the variable of increasing the facilities and facilities outside the interior of the home has the greatest impact on the choice of housing, and then the size variable in the choice of housing is very influential. Based on the findings of this study, it was found that the preferences of different households, mainly by prioritizing residential location indicators, could be very important in urban planning.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Migration
  • Urban Poverty
  • Marginalization
  • Mashhad Metropolis

مقدمه

در دستیابی به اهداف کلان از پیش تعیین شدۀ یک شهر، شاخص‌هایی وجود دارد که «شاخص رفاه شهری»[1] نامیده می‌شود. در این میان، یکی از مهم‌ترین‌ شاخص‌های شایان توجه، شاخص‌های‌‌کیفی موقعیت ‌مسکونی است که دسترسی به این اهداف را تضمین می‌کند (بونایتو[2] و همکاران، 2015 : 59).

مکان (موقعیت مسکونی) دارای ویژگی‌های خاص و منحصربه‌فردی است که خاطرات، داستان‌های زندگی و پیشینه‌مان را با آن می‌سازیم؛ بنابراین، جابجایی و وابستگی مکانی، بیشتر در مقابل هم قرار دارند. در نظر گرفتن گذر عمر روزانه و منابع محدود درآمدی خانواده‌ها، رابطۀ بین مکان و مردم را به یک رابطۀ دوگانه بسیار مطلوب یا متقابلاً نامطلوب بدل می‌کند و بحث دربارۀ جابجایی و انتخاب مسکن را مشکل می‌سازد (چوی[3]، 2014 : 11).

موقعیت سکونتی خانوارها یکی از عوامل پیش‌برندۀ پویایی شهری است که بر اشتغال، ساختار اجتماعی اقتصادی، تفکیک فضایی و سیستم حمل‌و‌نقل اثر می‌گذارد. درک و مدل‌کردن رفتار انتخاب مکان مسکونی[4] یکی از مقدم‌ترین علایق برنامه‌ریزان شهری، سیاست‌گذاران و محققان است. پیشینۀ مطالعات «انتخاب مسکن» به ‌دانشمند نامدار، ونتونن[5] (1826) در مدل‌کردن «کاربری زمین» بر می‌گردد؛ او این‌چنین توضیح می‌دهد که هزینه‌های حمل‌ونقل بر محل فعالیت و زمین، اثر می‌گذارد (اسکیریمر[6]، 2014: 15).

طیف گسترده‌ای از فرضیه‌ها و ‌ویژگی‌ها در‌ انواع مدل‌های «انتخاب ‌مکان ‌مسکونی» سنجش‌ شده است که اهمیت ویژه‌ای دارند. بررسی ترجیحات‌ مکان مسکونی در میان مطالعات مختلف، نشان می‌دهد نتایج حاصل‌شده بسیار پیچیده و متفاوت است.

مطالعه دربارۀ انتخاب مسکن و مکان ‌مسکونی توجه بسیاری از محققان در رشته‌های مختلف را جلب‌ کرده است.‌‌ اقتصاددانان، جغرافی‌دانان، جامعه‌شناسان،‌ برنامه‌ریزان، روانشناسان ‌سرشناس، نظریه‌ای دربارۀ مسکن و انتخاب مکان مسکونی، مطرح و در جنبه‌های مختلف آن تحقیق کرده‌اند که کمک شایانی به گسترش و رشد ادبیات این موضوع کرده است.

 

رشد سریع جمعیت و تحول در نظام سکونتی و به دنبال آن رشد سرسام‌آور شهرها باعث می‌شود شهرها بیمارگونه گرفتار مسائلی ازقبیل گسترش بی‌رویة افقی، قیمت بالای زمین و مسکن، بورس بازی، احتکار زمین و برخوردارنبودن بسیاری از مناطق شهری از خدمات شهری )نبود دسترسی‌های مناسب(، رعایت‌نکردن عدالت اجتماعی ) دسترسی‌نداشتن طبقات پایین و متوسط جامعة شهری به مسکن مناسب( و تبعیت‌نکردن توسعة شهری از طرح‌های توسعه خود ‌‌شود (خاکپور، 1393 : 8). این ویژگی‌ها وقتی در مقابل تقاضای روزافزون جمعیت شهری قرار می‌گیرد، انتخاب مسکن متناسب با نیاز، توان اقتصادی، سلیقه و فرهنگ اجتماعی را برای مصرف‌کنندگان مسکن شهری، مشکل می‌سازد (زنگنه، 1388: 22).

تدوین یک برنامۀ جامع مسکن نیازمند شناسایی کامل و تجزیه‌وتحلیل عمیق ابعاد گستردۀ مسکن و عوامل مؤثر بر برنامۀ جامع مسکن است. شاخص‌های کمی و کیفی اجزای مسکن کلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی و شالودۀ اصلی آن و حساس‌ترین مرحلۀ برنامه‌ریزی است. تحقیقات لازم در زمینۀ شناخت و تجزیه و شاخص‌های مختلف مسکن میزان کارایی برنامه‌های مسکن را تا حد چشم‌گیری افزایش می‌دهد (عزیزی، 1383: 32).

موفقیت اجرای سیاست‌های تولید مسکن و برنامه‌ریزی شهری، مستلزم شناسایی معیارهای مؤثر در انتخاب یا ارزشگذاری مسکن است که بر تصمیم‌گیری خانوار برای انتخاب مسکن اثر می‌گذارد؛ بنابراین، شناخت معیارهای مؤثر در انتخاب یا ارزشگذاری مسکن و شناخت دقیق ترجیحات مصرف‌کنندگان و تمایلات آنها، نسبت به ویژگی‌های خاص مسکن از درجه ‌اهمیت خاصی برخوردار است. هر یک از این ویژگی‌ها، در‌ بردارندۀ معیارهای مؤثری در انتخاب مسکن است که دو جنبۀ کمی و کیفی را نیز شامل می‌شود و برنامه‌ریزان و تصمیم‌گیران بر سنجش تأکید کرده‌اند (عزیزی، 1383 : 40؛ خلیلی عراقی، 1390: 114). به‌منظور سنجش و ارزیابی این معیارها، شاخص‌های مسکن در ابعاد کمی و کیفی و سپس سنجه‌های )متغیرهای( ‌اندازه‌گیری‌شدۀ متناسب با هر یک از آنها مطرح می‌شوند.

مطالعات انجام‌شده در پژوهش‌های داخل و خارج کشور نیز مانند شربت ‌اوغلی، 1388؛ محمدزاده، 1394، استانداردهای بین‌المللی فرآیند ارزشگذاری مسکن (IVS)[7]، 2013 نشان می‌دهند معیارهای شناسایی و بررسی‌شده در راستای ترجیحات خانوار )مانند انگیزه و دلیل خانوار از انتخاب محل مسکونی( برای تصمیم‌گیری ذی‌نفعان در انتخاب مسکن، عمدتا ًدر قالب ویژگی‌های کالبدی، اقتصادی، فرهنگی، محیطی، اجتماعی و موقعیتی مسکن است؛ اما در پژوهش‌های مذکور به همۀ این ابعاد و ویژگی‌ها (کالبدی، اقتصادی، محیطی، موقعیتی، فرهنگی و اجتماعی) و نیز به اثر هم‌زمان این ویژگی‌ها برای تصمیم‌گیری ذی‌نفعان در انتخاب مسکن پرداخته نشده یا به‌صورت ناقص انجام شده است که مسئلۀ اصلی پژوهش حاضر را در بر می‌گیرد.

 

اهمیتوضرورتتحقیق

انتخاب مسکن، مهم‌ترین تصمیم اقتصادی است که بخش عمده‌ای از بودجۀ‌ خانوار را به شکل هزینه‌های مصرفی‌ و سرمایه‌ای، به ‌خود‌ اختصاص‌ می‌دهد (مکلنان,[8]1977؛ به نقل از ایزدی و همکاران، 61:1392).

انتخاب محیط ‌مسکونی از عملکرد ‌پیچیده‌ای از ویژگی‌های مسکن و محیط مسکونی تأثیر می‌گیرد که هر یک از این ویژگی‌ها برای خانوارهای مختلف اهمیت متفاوتی دارند. همچنین محیط مسکونی مهم‌ترین فضای عمومی در شهر است که با امکانات و خدمات خود، زمینه‌های رضایت‌ یا‌ نارضایتی ساکنان را فراهم‌ می‌کند (مونتگومری و کورتیس[9]، 2006؛ به نقل از ایزدی و همکاران، 62:1392) و بر شاخص‌های مهم برنامه‌ریزی همچون کیفیت‌ زندگی، نرخ جابجایی، پیش‌بینی تقاضای‌ مسکن تأثیر‌ می‌گذارد (دجبارنی‌ و ‌العابد[10]،2000؛ به نقل از ایزدی و همکاران، 62:1392).

در سال 1948، سازمان ملل در بیانیۀ جهانی حقوق بشر شرح داد هر کسی برای دستیابی به یک سطح استاندارد مناسب زندگی برای سلامتی و بهزیستی خود و خانواده‌اش شامل غذا، لباس، مسکن و مراقبت‌های بهداشتی و خدمات ‌اجتماعی لازم حقی دارد (چوگوییلی[11]، 2007: 145).

علاوه بر این، در قانون اساسی ایران، بر دسترسی به مسکن مناسب برای هر ایرانی تأکید شده است؛ برای مثال، در اصل 31 و بند 1 اصل 43 قانون اساسی ذکر شده که داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است. قانون اساسی بر تأمین نیازهای اساسی نظیر مسکن برای تأمین استقلال اقتصادی و ریشه‌کن‌کردن ‌محرومیت درکشور تأکیدکرده است (رفیعی، 1383 : 39).

همچنین در دومین اجلاس اسکان بشر در استانبول، مسکن مناسب چنین تعریف شده است: مسکن مناسب به معنای دسترسی به فضا و آسایش مناسب، امنیت کافی، تأمین مالکیت، پایداری و دوام سازه‌ای، سیستم روشنایی تهویه و گرمایش مناسب، زیرساخت‌های مناسب اعم از آبرسانی، بهداشت وآموزش، دفع زباله، کیفیت زیست محیطی پذیرفتنی، مکان مناسب و دردسترس ازنظر کار و تسهیلات اولیه است (نصیری، 1385: 11).

ضرورت مبحث انتخاب مسکن براساس نیازها و اولویت‌های مصرف‌کنندگان )ساکنان (نه‌تنها بر پایه ارزش‌های )اقتصادی، اجتماعی، محیطی و فرهنگی( خانوارهای مالک‌نشین است، برای سرمایه‌گذاران غیرساکن ازنظر تأمین منافع اقتصادی و ایجاد ارزش افزوده، اهمیت بسزایی دارد. با توجه به  اینکه جلب سرمایه‌گذاران مسکن )مالکان ساکن و غیرساکن( موجب ارتقا و بهبود وضعیت اجتماعی محیط مسکونی می‌شود، تأکید بر انتخاب ‌مسکن براساس نیازها، اولویت‌ها، ترجیحات و ارزش‌های ساکنان، لازم و ضروری است.

همچنین کیفیت مسکن و به‌طورکلی فضای مسکونی نه‌تنها به حوزۀ برآورده‌سازی نیازهای مادی انسانی توجه دارد، به تأمین و ارتقای ظرفیت‌های اجتماعی و توسعه‌ای اجتماعات نیز توجه دارد که بر الگوهای رفتار اجتماعی آنها نیز تأثیرگذار است؛ بنابراین، بهبود و ارتقای انتخاب مسکن (فضای مسکونی( هم ازنظر کمی و هم کیفی، به یکی از اهداف اصلی سیاستگذاران و برنامه‌ریزان شهری تبدیل شده است و بر ضرورت شناخت عناصر و اجزا، تعیین رویکردها، روش‌ها و مدل‌های سنجش، تصمیم‌گیری و انتخاب مسکن تأکید دارد.

بنابراین، سؤالات در نظر گرفته شده برای این پژوهش به شرح ذیل‌‌اند:

- مهم‌ترین ویژگی‌های تأثیرگذار بر انتخاب مسکن و مکان مسکونی از دیدگاه غالب‌ خانوار مالک‌نشین کدام‌اند؟

- اولویت‌بندی ویژگی‌های تأثیرگذار با ارجحیت ویژه برای زندگی از طرف خانوارها به چه ترتیب است؟

که برای رسیدن به اهداف زیر بود:

  • شناسایی ویژگی‌های مؤثر بر ‌انتخاب مکان مسکونی و مسکن از دیدگاه خانوار مالک‌نشین‌
  •  تعیین و اولویت‌بندی ترجیحات خانوار مالک‌نشین در انتخاب کیفیت ‌مسکن ‌و‌ مکان‌‌ مسکونی

 

چارچوب نظری

به‌طورکلی انتخاب و ارزشگذاری هر کالا یا خدمات براساس ترجیحات از دو رهیافت کلی انجام می‌شود: روش ترجیحات اظهارشده و روش ترجیحات آشکارشده (هلدت، 2016: 128)[12]. روش ترجیحات آشکارشده، به مشاهدۀ ترجیحات بروز داده شده از رفتار حقیقی اشاره می‌کند. پیش‌نیاز به‌کارگیری رویکرد ترجیحات آشکارشده وجود منحنی تقاضای بازار برای کالای مدنظر است؛ اما در بسیاری از موارد،یا بازاری برای کالا وجود ندارد یا بازار ناقص است؛ بنابراین، ترجیحات آشکارشده، به تحلیل ساختار ترجیحات افراد برای یک کالای مشخص، مبتنی بر ترجیحات افراد نسبت به کالای بسیار نزدیک (مکمل) موجود در بازار می‌پردازد؛ ازاین‌روست که به ‌این روش، ارزیابی غیرمستقیم ترجیحات آشکارشده گفته می‌شود (هال و همکاران، 28:2002)[13]. درواقع، قیمت کالای ‌بازاری به‌منزلۀ شاخصی از ارزش کالای غیربازاری استفاده می‌شود. درمقابل در روش ترجیحات اظهارشده، از مصرف‌کنندگان خواسته می‌شود ترجیحات خود را برای یک کالا یا سیاست مدنظر اظهار کنند که می‌تواند فرضی باشد و وجود خارجی نداشته باشد. در قیاس با روش‌های ترجیحات اظهارشده که به در نظر گرفتن ارزش اقتصادی‌کل قادرند، روش ترجیحات‌آشکارشده به‌ندرت ارزش غیراستفاده‌ای را در بر می‌گیرند (کیجار، 2005‌؛ به نقل از سبحانیان، 15:1393)[14].

اندازۀ رفاه بین رویکردهای ترجیحات آشکارشده و ترجیحات اظهارشده، متفاوت است. به‌علاوه درحالی‌که رویکرد ترجیحات آشکارشده مبتنی بر منحنی تقاضای بازار است، داده‌های برآمده از ترجیحات اظهارشده بر منحنی تقاضای جبرانی درآمد استوارند. معیار رفاه در مطالعات ترجیحات آشکارشده، مازاد مصرف‌کننده است؛ درحالی‌که مطالعات ترجیحات اظهارشده، معیارهای ‌واقعی رفاه یعنی تغییرات جبرانی ‌‌و تغییرات معادل ‌را تخمین می‌زند (کیجار، 2005‌؛ به نقل از سبحانیان، 16:1393). روش‌های ترجیحات اظهار‌شده، روش ارزش‌گذاری ‌مشروط ‌و آزمایش انتخاب‌ گسسته ‌را در بر می‌گیرند. روش‌های ترجیحات ‌اظهار‌شده، تنها ‌روش‌هایی‌اند ‌‌که انتخاب ‌نهایی (ارزش‌ اقتصادی ‌کل) را با ترکیب ارزش ‌غیراستفاده‌ای و ارزش انتخاب، اندازه‌گیری می‌کنند و بنابراین، ارزشگذاری کالاها و مداخلات فرضی را امکان‌پذیر سازند (به نقل از سبحانیان، 17:1393). این ویژگی دارای پتانسیل گسترده‌ای است؛ به‌طوری‌که ترجیحات ‌اظهار‌شده در ارزشگذاری کالاها و مداخلات آتی بالقوه به‌ کار می‌رود و درنتیجه، به‌عنوان ابزاری برای هدایت ‌تحقیق و توسعه در ‌جهتی سودمند برای جامعه استفاده می‌شود.

بنابراین، براساس استدلال‌ها، این پژوهش بر پایه رویکرد ترجیحات اظهاری[15](رفتار فرضی) شکل گرفت که با‌ توجه به ماهیت ویژگی‌محور‌آن، از مصرف‌کنندگان خواسته ‌شد ترجیحات خود را برای یک کالا یا سیاست، سناریوها یا آلترناتیوهای فرضی اظهار کنند که وجود خارجی ندارند؛ هر سناریو یا آلترناتیو از مجموعه‌ای از مؤلفه‌ها و سطوح مختلفی از این مؤلفه‌ها تشکیل شده است.

از دیگر مزایای استفاده از روش انتخاب ‌تجربی شناسایی و رتبه‌بندی ارزش‌ها، سنجش میزان تمایل به پرداخت افراد، ارزیابی سیاست‌ها، ارائۀ پیشنهادهایی برای بهبود وضع موجود است .بنیاد اولیۀ نظری انتخاب تجربی ریشه در نظریۀ  لنکستر[16] (1966) دربارۀ انتخاب مصرف‌کننده، نظریۀ مطلوبیت ‌تصادفی[17] مانسکی[18] (230:1977) ‌و مکفادن[19] (1974 : 107) دارد و این نظریه‌ها بر ساختار نظری روش انتخاب تجربی تأثیرگذار بوده‌اند (موریسون[20] و همکاران، 25:1998، بلامی[21] و همکاران، 273:2000، کولومبو[22] و هانلی، 136:2008).

نظریات اثرگذار بر مبانی نظریِ روش انتخاب تجربی در شکل (1)، در قالب یک دیاگرام نشان داده شده است.

 

نظریه لنکستر

(1966)

مبانی نظری روش انتخاب تجربی

نظریه ماتسکی

(1977)

نظریه لوس   (1959)

نظریه تورسکی

(1979)

نظریه انتخاب احتمالی

مطلوبیت تصادفی

تصمیم گیری تصادفی

نظریهترستون

(1927)

شکل 1- نظریه‌هایاثرگذاربرمبانینظریروشانتخابتجربی مأخذ: (کیجار[23]، 2005 بهنقلازایزدیوهمکاران، 1392:64).

نظریۀ مطلوبیت تصادفی، ازطریق مدل‌های لوجیت ازجمله لوجیت تو‌در‌تو[24] عمل می‌کند.

این مدل تصمیمات انتخاب مکان مسکونی خانوار را فرآیند‌ انتخاب ‌احتمالی در میان جایگزین‌های‌ گسسته و مجزا در نظر می‌گیرد.

مدل لوجیت تو‌درتو، خصیصه‌ها و ویژگی‌های گوناگون مرتبط با مسکن و محیط اجتماعی پیرامون را شامل می‌شود و این متغیرها توضیحی برای گزینه‌های ترجیحی و رابطۀ‌ جایگزینی)[25]سبک و‌سنگین‌ کردن( محتمل بین ویژگی‌های مکان و کیفیت مسکن‌اند. بر پایۀ مدل لوجیت تودرتو، فرآیند تصمیم‌گیری انتخاب، سلسله‌مراتبی خواهد بود: هر خانوار در ابتدا یک محیط اجتماعی برای مسکن خود انتخاب می‌کند و سپس یک مسکن را گزینش می‌کند که بیشترین فایده و کارآمدی را برایش داشته باشد. در این چارچوب نظری سلسله‌مراتبی، یک محیط اجتماعی پیرامونی براساس ویژگی‌های اجتماعی ازقبیل کیفیت مدارس، نرخ املاک و دیگر فاکتورهای اقتصادی - اجتماعی [26]انتخاب می‌شود. سپس مسکن در یک محیط ‌مسکونی مشخص‌شده، انتخاب می‌شود. ویژگی‌های جمعیت‌شناختی خانوارها در مدل لوجیت تودرتو به‌عنوان ترم‌های دارای اثر ‌متقابل، لحاظ می‌شود و این کار باعث می‌شود ناهمگنی و غیریکنواختی تصمیمات انتخاب مسکن خانوارها براساس ویژگی‌های مختلف خانوارها توضیح‌پذیر باشد (کیم[27]،26:2010).

 

پیشینۀ پژوهش

مرور ادبیات ‌تحقیق نشان‌ می‌دهد تصمیم‌گیری محل خانوار، وقتی خانواده، محلی را برای زندگی انتخاب می‌کنند، نه‌تنها به دسترسی به محل‌ کار و خدمات محلی، به طیف وسیعی از عوامل دیگر بستگی دارد.

مولینر و القرناس[28] (161:2018) در مقاله‌ای ترجیحات مصرف‌کننده را برای ویژگی‌های مسکن در عربستان سعودی بررسی کردند و درمقابل، این ترجیحات را با دیدگاه متخصصان املاک مقایسه کردند. نتایج حاصل از تحقیق، اهمیت خصوصیات مسکونی را نشان می‌داد و شباهت‌ها و تفاوت‌ها در نظرات را برجسته می‌کرد. نتایج، تفاوت‌های چشمگیر بین نظرات مصرف‌کنندگان و متخصصان املاک را دربارۀ باور مصرف‌کنندگان نشان می‌داد. با توجه به این نبود هماهنگی در یافته‌های به‌دست‌آمده، ارائه‌دهندگان مسکن را به درک بهتر از ترجیحات مصرف‌کننده ملزم دانستند.

ژونگواگو[29] و همکارانش (219:2018) چگونگی رضایت محیطی مسکونی را بررسی و محدودۀ محیط مسکونی، به‌ویژه جنبۀ فیزیکی مسکن، جنبه‌های تأثیرگذار مکان و حریم خصوصیِ بیشتر آسیب‌پذیر را مطالعه کردند.آنها دریافتند گروههای کم‌درآمد، بیشتر برای شرایط فیزیکی محل سکونت شامل دسترسی به امکانات و حفظ حریم خصوصی (برای زندگی شخصی) اولویت دارند؛ درحالی‌که برای افراد با درآمد متوسط ‌‌و بالا، توجه به کیفیت معماری مسکنِ خود شامل ‌تهویۀ طبیعی ‌و نور روز و فرم مطلوب و زیبایی، بیشتر بود.

همچنین، صابری‌فر و جنگی (153:1396)، در پژوهش خود به بررسی شاخص‌های الگوی مسکن مناسب از منظر ساکنین پرداخته‌اند و متغیرهایی نظیر نحوۀ تملک، تحصیلات، سال خرید واحد مسکونی و سن را ازجمله عوامل مؤثر بر نوع الگوی مسکن مورد تمایل خانوارها دانستند.

هلدت[30] و همکارانش (132:2016)، در مطالعه‌ای بر تأثیر ساختار خانوارها در انتخاب مسکن، دریافتند خانواده‌هایی دارای یک کودک و چند نفر بالغ، دسترسی عمومی و دسترسی به نزدیک‌ترین سوپر مارکتِ مناسب برایشان مهم است که در سایر خانوارها این اولویت دیده نشد. به نظر آنها خوشه‌بندی به بهترشدن تعریف‌ انواع خانواده، کمک و همبستگی بین خصوصیات خانوار و انتخاب مسکن را تبیین می‌کند.

مطالعات مختلف نشان می‌دهد قیمت، دارای اثر متقابل و متأثر با درآمد خانوار است (حبیب و میلر[31]، 97:2009، ذوالفقاری و همکاران[32]، 89:2012).

پینجاری و همکارانش (2009، 2011) گزارش کردند تراکم امکانات تفریحی و ورزشی برای انتخاب مکان‌های مسکونی متغیرهایی‌اند و نیز دریافتند تعداد مراکز تفریحی طبیعی به‌طور چشمگیری مطلوبیت مکان مسکونی را بالا می‌برد.

بورگل[33] (2006)، منطقه‌ای تجاری و مرکزی را در شهر زوریخ، نقطۀ مرجع فضایی تعریف کردند و تمایل همه خانوارها به فاصله‌گرفتن از این نقطۀ فضایی گزارش کردند.

لی و وادل[34] ( a،b،591:2010) نتیجه گرفتند ویژگی‌های متقابل خانوار با ویژگی‌های واحد مسکونی، به‌طور مثال، سایز خانوار در ارتباط با سایز آپارتمان، تعامل دارد. همچنین نشان دادند خانواده‌ها دوست دارند نزدیک خانوارهای دارای فرزند باشند. آنها از درصدی از خانوارهای همسان در محدوده 600 متر به‌عنوان متغیر مستقل در مدل‌ انتخاب ‌مکان خود استفاده کردند.

الیاسون[35] (162:2010) روشی شبیه به رگرسیون دو مرحله‌ای برای اندازه‌گیری تعداد اتاق برای فضای هر طبقه ارائه کرد. این فرمول اجازه می‌دهد متغیرها به کار برده شوند و نیز از هم‌خطی بین متغیرهای مستقل در فضای طبقه و تعداد اتاق خواب جلوگیری می‌کند. برآوردهای مدل آنها نشان داد خانوارهای تک‌نفره تعداد اتاق کمتر با فضای بیشتر را برای هر اتاق ترجیح می‌دهند؛ درحالی‌که ازنظر خانوارهای پرجمعیت‌تر، در یک خانۀ مطلوب، داشتن اتاق‌های بیشتر درمقابل فضای بزرگ‌تر خانه دارای ارجحیت بیشتر است.

پینجاری[36] و همکارانش (2009) متغیرهای ساختمانی را براساس شکل ساختمان و فرم شهری و نیز طول شبکه‌ها و تعداد بلوک‌ها در هر مایل ‌مربع معرفی کردند. همه خانوارها اختصاص یک خط دوچرخه‌سواری را ترجیح می‌دهند. همچنین آنها اشاره کردند تراکم مکان‌های آموزشی در یک منطقه، عامل مثبت تلقی می‌شود. گزارش‌ها حاکی از عکس‌العمل منفی نسبت به فواصل دورتر مکان‌های آموزشی است.

حبیب و میلر (97:2009) دریافتند فضاهای سبز درصدی از محله اندازه‌گیری می‌شود و برای خانوارهای ساکن در تورنتو نقش مثبتی دارد و نیز اثر مثبت اتاق‌های بیشتر را در مدل‌های خود مشاهده کردند.

چن و همکارانش[37] (77:2008) نیز نتایج مشابهی در سیاتل و برای فضای باز اندازه‌گیری‌شده به‌عنوان متغیر مستقل در میان یک ناحیه به دست آوردند.

زو و کوکلمن[38] (110:2008) مکان مربوط به مالکان خانه‌های ویلایی تک‌خانواری را با چندین ‌مکان و چندین اندازه مدل کردند. همچنین نسبت آنها را به اندازۀ خانوار متغیر مستقل توضیحی در نظر گرفتند.

دیپالما و همکارانش (2005، 2007) نشان دادند بیشتر‌ خانواده‌ها در پاریس تمایل به جستجو در‌ مناطق نزدیک به خانوارهای هم‌اندازه خود دارند. تنها خانوارهای دونفره اگرچه با درجۀ اهمیت کم، این تمایل را ندارند.

آندره و مین[39] (417:2006) دریافتند ارتباط بین چرخه‌های زندگی در مطالعاتشان در شهر لندن وجود دارد و نشان دادند خانوارها وقتی‌ جوان‌ترند، تمایل به جابجایی به سمت هسته‌های شهری دارند و بعد از آن، از هسته‌های شهری فاصله می‌گیرند.

در‌ مطالعات مرورشده، گائو وبات[40] (43:2006) تنها نویسندگانی بودند که سهم خانه‌های مالک‌نشین را برای مدل‌های انتخاب مکان‌ مسکونی در نظر گرفتند و دریافتند این متغیر برای مطلوبیت مکانی مالکان تأثیر مثبت دارد.

وادل (2003) دریافت اثرات مشابهی برای خانوارهای اقلیت و خانوارهای سفیدپوست وجود ندارد.

درحالی‌که خانوارهای اقلیت تمایل زیاد به همسایگی در کنار هم دارند، خانوارهای سفیدپوست به‌شدت از این همسایگی دوری می‌کنند.

زونداگ و پیترس[41] (68:2005) دریافتند تراکم خدمات در یک ناحیه، مطلوبیت سکونتی را برای همه نوع خانوار افزایش می‌دهد. تنها خانوارهای غیرتک نفره و شاغل، این موضوع برایشان تفاوتی ندارد؛ با این حال این گروه نسبت به دسترسی برای همه طرق سفر واکنش نشان می‌دهند که تا حدی همبستگی بین آنها فرض می‌شود.

دیپالما و همکارانش[42] (78:2005) گزارش‌کردند مجاورت با مترو در‌ شهر‌ پاریس‌ دارای ‌ارزش است؛ درحالی‌که خانوارها مجاورت با‌ ایستگاههای‌ راه‌آهن ‌را نامطلوب می‌پندارند که این مسئله با‌ سروصدای ‌محیطی و خدمات‌ خرده‌فروشی ‌اطراف ‌ایستگاههای‌ راه‌آهن‌ مرتبط ‌است.

آکسهازن و همکارانش[43] (227:2004) مشاهده کردند خانوارها نوعی از خانه را ترجیح می‌دهند که شبیه به خانه‌های قبلیشان است و پیشنهاد انواع مکان‌های مسکونی قبلی، متغیر در نظر گرفته می‌شود.

 

روش تحقیق

قلمرو تحقیق

الف. قلمرو مکانی تحقیق: قلمرو مکانی این پژوهش، منطقۀ شهری اصفهان بوده است.

ب. قلمرو زمانی پژوهش: قلمرو زمانی جمع‌آوری داده‌های پژوهش از مردادماه تا دی‌ماه ‌1396 بوده و پرسشنامه‌ها به‌تدریج در این فاصله زمانی تکمیل شده ‌است.

 

جامعۀ آماری

جامعۀ آماری پژوهش حاضر متقاضیانی است که مصرف‌کنندۀ ‌نهایی مسکن بودند و در مراجعه به مشاوران املاک در سطح شهر اصفهان، دلیل خود را برای خرید مسکن، سکونت در آن و نه برای مقاصد دیگر ازقبیل سرمایه‌گذاری و غیره ذکر کردند که ممکن است در حال حاضر، ساکن اصفهان باشند یا قصد مهاجرت به اصفهان را در آیندۀ نزدیک پس از تهیۀ مسکن داشته باشند.

 

حجم نمونه و روش محاسبۀ آن

معمولا‌ً در ‌مطالعات ‌مربوط ‌به انتخاب ‌تجربی، حجم‌ مطلوب نمونه از رابطۀ زیر به دست می‌آید: (میشل و کارسون[44]، 1989)

رابطه 1

 

=N اندازۀ نمونه لازم

=d

      درصد اختلاف بین تمایل به پرداخت ‌صحیح و واقعی در جامعه با تمایل به پرداخت تخمین زده شده

=z مقادیر بحرانی آماره t برابر (برای 95 درصد=96/1) و ( برای 90 درصد = 69/1)

=V ضریب تغییرات جامعۀ مورد مطالعه

d

همچنین مقادیر منطقی بین 05/0 تا 3/0 قرار دارند (میشل و کارسون، 1989).

براساس جدول میشل و کارسون که از رابطۀ بالا به دست آمده و با‌توجه به اینکه در روش انتخاب‌ تجربی تعداد مشاهدات به‌دست‌آمده برای ‌هر متغیر از هر پرسشنامه چندین برابر می‌شود، حجم نمونه 300‌ در نظر ‌گرفته ‌شده است.

 

روش نمونه‌برداری

در مطالعۀ حاضر، از روش نمونه‌برداری تصادفی استفاده شد و با مصاحبۀ حضوری با 300 نفر از شهروندانی که به مشاوران املاک سطح شهر اصفهان برای خرید مسکن مراجعه کرده بودند، پرسش‌نامه توضیح داده می‌شد و سپس در صورت آمادگی پرسش‌شونده، در همان لحظه به‌وسیلۀ دستگاه الکترونیک برخط (تبلت متصل به اینترنت)، پرسش‌نامه تکمیل می‌شد؛ در غیر این‌صورت، لینک مجازی آن برای فرد، ارسال می‌شد تا هر موقع برای او مقدور است، پاسخ را ارسال کند. نتایج به‌طور پیوسته در قالب یک فایل اکسل، در سامانۀ مربوطه بارگذاری می‌شد. درمجموع، 1200 مشاهده جمع‌آوری شده است. با توجه به اینکه در مطالعات انتخاب تجربی، هر پاسخ‌دهنده بیش از یک انتخاب انجام می‌دهد، (در مطالعۀ حاضر هر پاسخ‌دهنده 4 انتخاب انجام داده است) تعداد مشاهدات حاصل به‌مراتب بیشتر خواهد بود.

 

ابزار گردآوری داده‌ها

در مطالعۀ ‌حاضر، برای جمع‌آوری‌ داده‌ها از روش مراجعه به اسناد و مدارک، استفاده از داده‌های موجود در اسناد پژوهش‌های قبلی شامل آمارهای ‌رسمی و مدارک و اسناد‌ سازمانی و نیز از ‌مصاحبه و پرسش‌نامه‌های محقق‌ساخته استفاده شده است.

 

فرآیند طراحی‌ مجموعه‌های‌ انتخاب

(پرسشنامه‌های انتخاب تجربی)

مهم‌ترین اختلاف ‌طراحی ‌پرسشنامۀ انتخاب ‌تجربی با سایر روش‌ها، در نوع سؤالات‌ ارزش‌گذاری است؛ به‌ گونه‌ای که روش انتخاب تجربی شامل تعدادی مجموعه‌های‌ انتخاب است که پاسخ‌دهنده باید در هر مجموعه انتخاب، گزینه‌ای را انتخاب کند؛ اما روش‌های دیگر شامل سؤالات مستقیم از افراد دربارۀ ارجحیت‌شان است. طراحی پرسشنامه‌های انتخاب‌ تجربی، بسیار دشوار و در عین حال مهم‌ است. مجموعه‌های ‌انتخاب ‌طراحی‌شده،‌ تعیین‌ می‌کنند‌ چه ‌اطلاعاتی و به چه میزان از تحلیل پاسخ‌ها در مراحل بعدی به دست می‌آید.

اصطلاح طراحی به علمِ برنامه‌ریزی اشاره دارد که از پیش مشخص می‌کند کدام‌یک از مشاهدات باید در آزمایش ‌انتخاب گنجانده شوند تا امکان بهترین استنتاج ممکن ‌از داده‌ها وجود ‌داشته ‌باشد‌ (لوویر و همکاران[45]، 2000).

جداسازی فرایند طراحی به مراحل مختلف، کاری متداول بوده و هست. این جداسازی، مدیریت فرآیند طراحی را ساده‌تر می‌کند. محققان متعددی از رشته‌های مختلف، مدل‌های‌ طراحی‌ را‌ توسعه ‌و ‌انتشار ‌داده‌اند (رایان[46]، 1996).

یکی از مناسب‌ترین مدل‌های ارائه‌شده در این رابطه، متعلق به رایان است که شایان توجه قرار گرفته است.

با توجه به شکل (2)، این طراحی به پنج مرحله تقسیم می‌شود.

 

شکل2- فرآیندطراحیمجموعه‌هایانتخاب

 

مرحلۀ اول و دوم، انتخاب ویژگی‌هایی از کالای بررسی‌شده و در نظر گرفتن سطوح ارزشی متفاوت برای آنهاست. این کار با مطالعۀ متغیرهای مهم و سطوح آنها در مطالعات ‌قبلی صورت می‌گیرد‌. از ‌این‌ طریق تعدادی متغیرهای مهم انتخاب می‌شود که انتظار می‌رود بر موضوع بررسی‌شده اثرگذار باشند. همچنین محقق باید اطمینان حاصل کند ویژگی‌ها و سطوح انتخاب‌شدۀ آنها را به روشی منطقی ترکیب کند؛ ازاین‌رو گاهی لازم است محدودیت‌هایی برای متغیرها و سطوحشان‌ اعمال شود (لایتون و براون[47]، 2:1998). سطوح در نظر گرفته شده برای متغیرها باید با شرایط واقعی و موجود جامعه مطابقت داشته باشد؛ به‌طوری‌که برای پاسخ‌دهندگان درک‌پذیر باشد (برادلی[48]، 130:1988). یکی از مسائل مهم در رابطه با به‌کارگیری مدل انتخاب تجربی، تعداد ویژگی‌های به کار ‌گرفته شده در ساختن گزینه‌های مختلف است؛ به‌طوری‌که این مسئله تأثیر زیادی بر کیفیت پاسخ‌ها خواهد داشت. نیز با افزایش ‌تعداد ویژگی‌های کالا یا موضوع بررسی‌شده، کیفیت پاسخ‌های به‌دست‌آمده و قابلیت اعتبار افزایش می‌یابد و نتایج دقیق‌تری حاصل می‌شود.

هدف این پژوهش، تعیین و اولویت‌بندی مهم‌ترین عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن از دیدگاه خانوار مالک‌نشین است؛ درنتیجه، باید ابتدا تعدادی از متغیرهای مهم و تأثیرگذار انتخاب شوند. این کار با استفاده از مرور ادبیات موضوع و تمرکز بر نظرات کارشناسان انجام گرفته است. بدین ترتیب که با بررسی و در نظر گرفتن موارد متعدد در مطالعات انجام‌شده، طیف تقریباً کاملی از متغیرهای کلیدی و لمس‌شدنی برای خانوارها انتخاب شده است.

 

معرفیمتغیرهایمدل

 

جدول 1- متغیرهای تعریف‌شده در سناریوهای پرسش و سطوح آن

ردیف

متغیرها (ویژگی‌ها)

تعداد

سطوح

مشخصات

سطوح

1

هزینه‌ها

3

کم

متوسط

زیاد

2

اندازۀ واحد مسکونی و تسهیلات آن

3

کوچک

معمولی

بزرگ

3

نوع مسکن

3

ویلایی

آپارتمان

برج

4

امکانات و تسهیلات محیطی و خارج از فضای داخلی مسکن

3

ضعیف

معمولی

عالی

5

وضعیت داخلی واحد مسکونی

3

ضعیف

معمولی

عالی

6

محیط اطراف مجموعه مسکونی

3

ضعیف

معمولی

عالی

7

محیط‌های اجتماعی - اقتصادی

3

ضعیف

معمولی

عالی

8

نقاط مورد علاقه

2

نا موجود

موجود

9

دستیابی و دسترسی‌پذیری

3

ضعیف

معمولی

عالی

10

موقعیت مکانی مسکن مدنظر نسبت به محل‌های سکونت قبلی خود

2

دور

نزدیک

11

امنیت و ایمنی

3

ضعیف

معمولی

عالی

12

قیمت

3

فعلی

10درصد بیشتر

30درصد بیشتر

منبع: یافته‌های پژوهش.

خلاصۀ آنچه دربارۀ سطوح ‌متغیرها برای متغیرهای مدل‌ نظری - مفهومی ‌بیان‌ شد، در ‌جدول (1) آورده شده‌ است.

برای‌‌ درک ‌بهتر ‌و جامع‌تر مطالب بیان‌شده، همۀ ‌ویژگی‌ها (متغیرها) ‌همراه با‌ سنجه‌های آنها در یک مدل ‌تجربی ترسیم‌ شده ‌است که در شکل (3) ملاحظه می‌شود.

 

کارت‌های انتخاب

با توجه به تعداد ویژگی‌ها (متغیرها) و سطوح آنها (ارائه‌شده در جدول 1)، مطابق گام سوم فرایند طراحی یک آزمایش انتخاب گسسته (شکل 2) باید تعداد سناریوهای محتمل از ترکیب این 12 متغیر را برآورد کرد که با استفاده از روش فاکتوریل کامل بسیار زیاد خواهد بود ( 236196= 22*310)؛ بنابراین، به‌منظور کاهش تعداد سناریوها از روش فاکتوریل‌ جزئی اورتوگونال دیزاین[49]در نرم‌افزار SPSS استفاده‌ شد و بدین‌ ترتیب 24 سناریو به دست آمد.

با استفاده از این سناریوها در 3 مجموعه انتخاب، کارت‌ها طراحی شدند که در ‌هر کارت، 2 سناریوی «الف» و «ب» و خانه‌های پیشنهادی و یک گزینه «ج» «هیچ‌کدام» قرار داده شد. این گزینه (هیچ‌کدام) از اجبار پاسخ‌دهنده به انتخاب گزینه‌ها جلوگیری می‌کند و احتمال برآورد اغراق‌شده از ترجیحات افراد را کاهش می‌دهد. بدین ترتیب با این کارت‌ها یا مجموعه‌های انتخاب، پرسشنامه‌های پژوهش در ‌‌3 نسخه تهیه شد و در هر نسخه، هر پرسش‌شونده 3 انتخاب انجام داد. برای درک بهتر از ویژگی‌های موجود در هر سناریو، دیاگرام کاملی از همه‌ ویژگی‌ها (متغیرها) ضمیمۀ پرسشنامه شده است (شکل 3).

روش‌های مختلفی در تخمین مدل‌های دارای متغیر وابستۀ موهومی به کار می‌روند. مهم‌ترین روش‌های اشاره‌شده به آنها عبارت‌اند از: مدل احتمالی خطی(LPM)[50]، مدل لا‌جیت، مدل پروبیت [51]و مدل توبیت[52]. بنابر سوابق علمی، توابع توزیع تجمعی[53] (CDF)هایی که عموماً برای ارائۀ مدل‌های دارای متغیر وابستۀ دو مقداری استفاده می‌شوند، عبارت‌اند از: لجستیک و نرمال که اولی مدل لاجیت و دومی مدل پروبیت یا توبیت را فراهم می‌کند.

 در تابع مطلوبیت غیرمستقیم چنین فرض می‌شود جزو اندازه‌گیری‌شدۀ آن  و جزو تصادفی آن ( ) جداکردنی است و رابطه (2) به‌صورت زیر نوشته می‌شود:

رابطه3

 

رابطه 2

 

 

تابع مطلوبیت تصادفی ، میزان وابستگی مطلوبیت صریح و آشکار را در ویژگی‌های بازار جزئی و ویژگی‌های مسکن می‌سنجد.[54]

در مدل مطلوبیت تصادفی استاندارد، خانوار iام مسکن kام را در بازار جزئی jام انتخاب می‌کند؛ به‌طوری‌که مطلوبیت انتخابی (j, k) باشد، درحقیقت یعنی  از همه آلترناتیوهای دیگر در مطلوبیت، ارجح‌تر است.

احتمالی که مشخص کند خانوار iام چه انتخابی (j, k) خواهد داشت، با رابطۀ زیر به دست می‌آید:

که  تابع احتمال انتخاب برای آلترناتیوهای‌مختلف  است.

در مؤلفه‌های معادله، مطلوبیت تصادفی برای هر متغیر فرض شده است که نوع توزیع از نوع توزیع همسان و مستقل مطابق با توزیع ارزش نهایی است (توزیع Weibull)؛ با این توضیح، مدل انتخاب احتمالی به‌صورت زیر نوشته می‌شود:

رابطه 4

 

، σ انحراف معیار استاندارد توزیع هر آلترناتیو است (آناس، 1982: 251؛ مکفادن، 1978: 81).

رابطه (4) ساختار فرمولی ‌لوجیت ‌شرطی ‌را ‌نمایش‌ می‌دهد.‌ پارامتر ‌λ‌ ، یک ‌ضریب‌ تبدیل برای‌ مطلوبیت ‌سیستماتیک  است و در تعریف این مطلوبیت، جذب می‌شود. پارامترها با روش حداکثر درست‌نمایی تخمین زده می‌شوند. مدل لوجیت شرطی برای کشف تأثیر سطح خدمات عمومی محلی در انتخاب‌های بافت‌های اجتماعی مجزا به کار برده می‌شود (بایون و همکاران[55]، 114:2006).

یکی از ضرورت‌های مهم تصریح الگوی‌لاجیت شرطی در روش انتخاب تجربی این است که انتخاب‌ها از درون یک مجموعه انتخاب باید از ویژگی استقلال گزینه‌های نامرتبط[56]‌تبعیت کنند. بر اساس این ویژگی، حضور‌ یا ‌غیبت یک گزینه بر نسبت احتمال مرتبط با سایر گزینه‌های مجموعه انتخاب تأثیر نمی‌گذارد (لوویر و همکاران، 2000: 37). چنانچه فرضیه IIAپذیرفته نشود، الگوهای آماری پیچیده‌تری مورد نیاز است تا این فرض را برآورده کنند؛ این الگوها شامل الگوی پروبیت چندجمله‌ای، الگوی لاجیت متداخل، الگوی لاجیت با پارامترهای تصادفی و الگوی لاجیت با ارزش نامحدود و ناهمگن‌اند. آزمون‌های آماری مختلفی برای آزمون این فرضیه وجود دارد. از این میان به آزمون هاسمن و مکفادن (Hausman-Mc Fadden's test) (1984) و آزمون ضریب لاگرانژ اشاره می‌شود.

 

 

شکل 3- مدل مفهومی تجربی

منبع:یافته‌های پژوهش

 


یافته‌های تحقیق

آزمون تشخیصی هاسمن - مکفادن

پیش از استفاده از مدل‌های لاجیت، برای اطمینان از نقض‌نشدن فرض IIA ، آزمون هاسمن - مکفادن انجام شد که با حذف گزینه «هیچ‌کدام»که با استفاده از نرم‌افزار STATA14 شد، در جدول (2)خلاصه شده است. نتیجۀ آزمون حاکی از معنادارنبودن آماره X2محاسباتی در سطح 1 درصد است و فرضیۀ صفر مبنی بر نبود اختلاف سیستماتیک بین ضرایب پذیرفته است و نیازی به استفاده از مدل‌های لاجیت پیچیده‌تر مثل آشیانه‌ای‌ نیست.

جدول 2- نتایج آزمون هاسمن

گزینۀ حذف‌شده

آماره X2محاسباتی

احتمال

گزینۀ هیچ‌کدام

05/3

99/0

 

نتایج برآورد مدل انتخاب گسسته

اقتصاددانان و نیز سیاست‌گذاران حوزۀ شهری، بیشتر به دنبال چرایی انتخاب‌های خاص صورت‌گرفته و عوامل مؤثر در فرآیند تصمیم‌گیری‌اند. این وضعیت در اصطلاح انتخاب چندگزینه یا چندجمله‌ای نامیده می‌شود که ما با انتخاب بین چندین گزینه روبه‌رو هستیم.

مدل لاجیت چندجمله‌ای، یکی از مدل‌های انتخاب غیرپیوسته است که به‌طور وسیعی در آنالیز تقاضای مسکن، استفاده شده است. مهم‌ترین ویژگی مدل لاجیت چندجمله‌ای این است که مفروضات مربوط به توزیع احتمال جملات خطا، فرضیۀ استقلال‌ گزینه‌های ‌نامرتبط را مطرح ‌می‌کند؛ به این ‌معنی که در مدل لاجیت چندجمله‌ای، احتمال ‌نسبی انتخاب دو‌گزینه‌، فقط به مطلوبیت حاصل از آنها (شامل مؤلفۀ قابل اندازه‌گیری و غیرقابل اندازه‌گیری) بستگی دارد. زمان همبستگی زیاد جملات پسماند، فرض‌می‌شود معرفی گزینۀ ‌جدید که با دیگر گزینه‌ها همبستگی بالا دارد، تأثیر‌کمتری بر احتمال‌های انتخاب تمامی گزینه‌های دیگر داشته باشد.

 

یافته‌های به‌دست‌آمده از برآورد مدل‌

براساس اطلاعات جمع‌آوری‌شده از بیش از 300 خانوار در شهر اصفهان به روش تصادفی در سال 1396، معادلۀ مربوط به عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن براساسرابطۀ جایگزینی بین ویژگی‌های مکان مسکونی و مسکن مسکونی، با روش لاجیت چندجمله‌ای، مطابق رابطه (2)، تشکیل و متغیر وابسته (انتخاب مسکن) با تابعی از 12 متغیر اصلی‌ (جدول 1) در آن جایگذاری شد و نتایج آن در جدول (3) گزارش شده‌اند.

 

جدول 3- عواملمؤثربرانتخاب‌شدن و نشدن مسکن بااستفادهازمدلرگرسیونیلاجیتچندگانه

متغیر

ضریب

انحراف معیار

آمارهZ

سطح معناداری

(P-Value)

هزینه‌ها ‌

96928/0-

33418/0

9/2-

*004/0

اندازۀ واحد

07817/1

26805/0

89/2

*004/0

فضای خارجی

165435/1

35532/0

28/3

*001/0

وضعیت داخلی واحد

78715/0

31236/0

52/2

*012/0

محیط اطراف محله

58542/0

23797/0

46/2

*014/0

 

ادامۀ جدول 3- عواملمؤثربرانتخاب‌کردن و نکردن مسکن...

متغیر

ضریب

انحراف معیار

آمارهZ

سطح معناداری

(P-Value)

محیط اجتماعی -اقتصادی

4756/0

21917/0

17/2

**03/0

نقاط مورد علاقه همسایگی

7433/0

29497/0

52/2

*012/0

دسترسی

43900/0

22284/0

97/1

**05/0

موقعیت مکانی مسکن

1573/0

07560/0

08/2

**04/0

امنیت

18706/0

07094/0

64/2

*01/0

قیمت پیشنهادی

64806/0-

28803/0

25/2-

*006/0

Pseudo R2

1727/0

LR chi2 (prob)

06/40

00/0

Log likelihood =  923/95-

**معنی‌داری در سطح 5 درصد   * معنی‌داری در سطح 1 درصد

تعداد پاسخ‌دهندگان =300     تعداد مشاهدات =3600

منبع:یافته‌های پژوهش.

در رگرسیون لاجیت، معیارهای مختلفی برای بررسی نکویی برازش استفاده می‌شود که مهم‌ترین آنها نسبت درستنمایی (LR)(likelihood- ratio) و  Log like lihood است که در جدول (3) نمایش داده شده‌اند. آمارۀ نسبت درست‌نمایی (LR) نشان‌دهندۀ معنی‌داری کل رگرسیون است. معیار دیگر به‌کاررفته برای ارزیابی، Log like lihood است. مقدار این آماره هم منفی است و هرچقدر به صفر نزدیک‌تر باشد، نشانۀ مناسب‌بودن مدل است که در این مدل، عدد 95- بوده که قابل اعتماد و معنادار برای مدل است.

باتوجه به آماره LR  در مدل‌های لوجستیک که همان F-stattistic در رگرسیون‌های خطی بوده، مقادیر بالای آن حاکی از معنی‌داری کلی مدل و اتکاپذیر بودن تابع به‌دست‌آمده است. همچنین براساس جدول (3) احتمال آماره LR، صفر است که بر اساس آن معنی‌داری کلی رگرسیون به دست می‌آید. آمارهPseudoR2 نیز همان شاخص برازش (ضریب خوبی‌ برازش) است؛ این آماره معادل آماره R2 مکفادن است و قدرت برازش مدل را نشان می‌دهد که معمولاً مقدار آن در مدل‌های رگرسیونی لوجستیک بسیار ناچیز است.

با توجه به نتایج به‌دست‌آمده در جدول (3) و نیز آماره‌های Z (Z>96/1و 96/1-> Z پذیرفتنی است) برای متغیرها، از بین متغیرهای اصلی دوازده‌گانه در نظر گرفته شده، به‌جز متغیر نوع مسکن که به علت ایجاد هم‌خطی[57] (VIF>10) براساس نتایج محاسبۀ ماتریس ضرایب همبستگی و استفاده از شاخص عامل تورم واریانس ([58]VIF)، در نرم‌افزار STATA حذف شد، سایر متغیرها، معنادار و مؤثر در انتخاب‌شدن یا نشدن مسکن‌اند. به عبارت دیگر، تغییرات ویژگی‌های اصلی مسکن و مکان مسکونی در انتخاب افراد تأثیرگذار بوده و دارای اهمیت است. بیشتر متغیرها در سطح اطمینان 99 درصد معنی‌دارند و این بدین معنی است که وجود این ویژگی‌ها در هر سناریویی بر احتمال انتخاب سناریوی مدنظر تأثیر دارد. سایر متغیرها نیز در سطح اطمینان 95 درصد معنی‌دارند که به معنی تأثیرگذاری زیاد در احتمال انتخاب سناریوهای محتمل است. این نتایج با استناد به مرور پیشینۀ تحقیق در کارهایی مثل اسکریمر (2014) در متغیرهای مربوط به «مکان»، ذوالفقاری (2012) در متغیر «قیمت»، الیسون (2010) در متغیر «بُعد و اندازه»، آکسهازن (2004) در متغیر «محل ‌قبلی سکونت»، حبیب و میلر (2009) در متغیر «فضای اطراف خانه»، زونداگ (2005) در متغیر «دسترسی» نیز ‌تأیید می‌شود. توضیحات بالا به سؤال اول این پژوهش «ویژگی‌های تأثیرگذار بر انتخاب واحد مسکونی و مکان سکونت از دیدگاه غالب خانوار مالک‌نشین» پاسخ داده است.

حال برای ‌پاسخگویی ‌به ‌آخرین‌ سؤال ‌این ‌پژوهش‌ «اولویت‌بندی ویژگی‌های تأثیرگذار با ارجحیت ویژه برای زندگی از طرف خانوارها به چه ترتیب است؟» با استفاده از رابطه (3) و رابطه (4) با ساختار مدل ‌لوجیت ‌شرطی، برای متغیرهای تأیید‌شده در جدول (3) که دارای Z پذیرفته‌شده‌اند، با استفاده از نرم‌افزار STATA، میزان احتمال تأثیر (آثار نهایی) متغیرهای مستقل بر انتخاب مسکن برآورده شده‌ است؛ نتایج به‌دست‌آمده در جدول (4) با استفاده از داده‌های ستون‌ دوم (dy/dx) نشان از میزان تأثیرگذاری هر یک ‌از متغیرها بر انتخاب ‌احتمالی افراد دارد. با توجه به جدول (4)، اثر نهایی (dy/dx) متغیر «هزینه» و «قیمت» برخلاف سایر متغیرها دارای علامت منفی بوده که نتیجه‌ای مشابه مطالعات‌ پیشین و در‌ تأیید آن است (ذوالفقاری، 2012؛ کیم، 2010). به‌عبارتی، با افزایش قیمت و هزینه‌های مسکن، احتمال انتخاب مسکن کاهش می‌یابد؛ بدین نحو که در متغیر هزینه‌ها به‌ازای هر یک سطح افزایش هزینه‌ها، 13 درصد احتمال انتخاب مسکن کاهش می‌یابد. درخصوص متغیر قیمت به‌ازای هر یک سطح افزایش، 5/8 درصد احتمال انتخاب مسکن کاهش می‌یابد. توضیح کمتربودن تأثیر قیمت در کاهش انتخاب مسکن در مقابل متغیر هزینه‌ها به این صورت است که براساس نظریه‌های اقتصادی، اثر جانشینی متغیرها باعث این مسئله می‌شود؛ چون معمولاً افزایش قیمت مسکن با افزایش کیفیت متغیرهای اصلی مطرح‌شده در سناریوها همراه است؛ بنابراین، بخشی از اثر منفی قیمت با تأثیر مثبت سایر متغیرها در نظر پرسش‌شونده حین انتخاب، تعدیل و درمجموع تأثیر افزایش قیمت بر کاهش احتمال انتخاب مسکن، متعادل می‌شود. درخور ذکر است در بازار کالاهای ‌غیرهمگن مانند مسکن، بالابودن قیمت می‌تواند به‌عنوان کیفیت کالا تفسیر شود. بالابودن قیمت مسکن در بازار واحدهای مسکونی، نشان‌دهندۀ کیفیت واحد مسکونی ازجمله استحکام، زیبایی ظاهری، طراحی مناسب، چشم‌انداز خوب و موقعیت مناسب مکانی است؛ بنابراین، تاحدودی تمایل خانوارها به منازلی با قیمت بالا بیشتر می‌شود (محمدزاده و همکاران، 94:1394). همچنین در بین متغیرهای پنج‌گانه نسبت داده شده به شاخص واحد مسکونی در مدل مفهومی (شکل3)، متغیر «ویژگی‌های فضای خارجی مسکن» با 21 درصد افزایش احتمال انتخاب در ازای یک سطح افزایش امکانات و تسهیلات محیطی و خارج از فضای داخلی مسکن، نشان از اهمیت ویژۀ این متغیر در موقع انتخاب مسکن توسط خانوارهای مالک‌نشین دارد. این نتیجه با نتیجۀ داده‌های توصیفی پرسش‌شده در پرسشنامۀ این پژوهش که در سؤالی توصیفی، از افراد خواسته شده بود در بین 5 متغیر ویژۀ واحد مسکونی، اولویت انتخاب خود را با شماره‌گذاری ترتیبی اعلام کنند و نیز مطالعات قبلی (الیسون، 2010؛ حبیب و میلر، 2009) تطابق ‌دارد. نتایج تحلیل ‌توصیفی‌‌ متغیرهای‌ مسکن در ‌شکل (4)‌ آورده‌ شده‌اند.

 

 

شکل 4- اولویت متغیرهای مربوط به واحد مسکونی هنگام انتخاب مسکن

منبع: یافته‌های پژوهش.

 

شکل 5- اولویت متغیرهای مربوط به ویژگی‌های‌ مکان هنگام انتخاب مسکن

منبع:یافته‌های پژوهش.

 

 

در ادامه، با بررسی (dy/dx) متغیرهای شش‌گانۀ مربوط به ویژگی‌های مکان مطابق مدل مفهومی (شکل3) مشخص شد بیشترین تأثیر در احتمال انتخاب به‌ترتیب در متغیرهای «محیط اطراف محله»، «نقاط مورد علاقه در همسایگی»، «محیط اجتماعی - اقتصادی» با 5/9، 2/9 و 7 درصد مطابق جدول (4) است و کمترین تأثیر از متغیر «موقعیت مکان‌ مسکونی نسبت به مکان قبلی سکونت» با 6 درصد است که با نتایج تحلیل توصیفی (شکل 5) سؤال « اولویت ترتیبی متغیرهای مکان هنگام انتخاب مسکن» در پرسش‌نامۀ پژوهش و نیز نتایج مطالعات پیشین (اسکیریمر، 2014؛کیم، 2010) همپوشانی دارد. نتایج مربوط به اولویت متغیرهای ویژگی‌های مکان در حین انتخاب مسکن از داده‌های توصیفی در شکل (5) آورده شده‌‌اند.

با توجه به شکل (5)، تقریباً تمام اولویت‌های به‌دست‌آمده از پرسش مستقیم با نتایج حاصل‌شده از کارت های انتخاب (جدول 4) تطابق دارد که این نشان از کارآمدی «روش انتخاب تجربی» در این پژوهش دارد.

 

جدول 4- آثار نهایی متغیرهای مستقل بر انتخاب مسکن

متغیر

dy/dx

انحراف معیار

آمارهZ

سطح معناداری

(P-Value)

هزینه‌ها ‌

1333/0-

0540/0

47/2-

*014/0

اندازۀ واحد

1714/0

0553/0

10/3

*002/0

فضای خارجی

2186/0

0731/0

99/2

*003/0

وضعیت داخلی واحد

1040/0

0452/0

3/2

*021/0

محیط اطراف محله

0956/0

03501/0

73/2

*006/0

محیط اجتماعی -اقتصادی

0699/0

0329/0

13/2

**03/0

نقاط مورد علاقه همسایگی

0924/0

0399/0

31/2

*021/0

دسترسی

0621/0

0437/0

42/1

**15/0

موقعیت مکانی مسکن

0612/0

0398/0

54/1

**12/0

امنیت

0657/0

0343/0

98/1

04/0

قیمت پیشنهادی

0859/0-

0326/0

63/2-

*008/0

 

با توجه به پرسش توصیفی دیگر لحاظ‌شده در پرسشنامه (با توجه به همۀ ویژگی‌های کیفیتی مسکن و مشخصات مکانی و منطقه‌ای آن، اولویت اول و اصلی شما در خرید خانه کدام است؟)، نتایج تحلیل توصیفی آن، مطابق شکل(6) است. به‌طورکلی 5/77 درصد پرسش‌شوندگان، مکان و ویژگی‌های آن را اولویت اول خود در انتخاب مسکن اعلام کرده‌اند که اهمیت ویژۀ نقش مکان را در انتخاب نهایی مسکن توسط خانوارها بیان می‌دارد. از جمع‌بندی نتایج ذکرشده، سؤال دوم پژوهش با استناد به یافته‌های اشکال (4، 5، 6) و جدول (4) پاسخ داده می‌شود.

 

شکل 6- نمودار تحلیل توصیفی اولویت بین مکان و کیفیت‌ مسکن

منبع: یافته‌های پژوهش.

نتیجه‌گیری

پرسش‌های مطرح‌شده در این پژوهش، در دو بخش، تحلیل ‌نظری با بهره‌گیری از مبانی نظری و تئوری‌های مرتبط و سپس بخش تحلیل ‌علّی با ‌استفاده از روش ‌آزمون انتخاب ‌تجربی ‌و ‌برآورد‌ مدل ‌لاجیت با‌ تئوری مطلوبیت‌ تصادفی و نیز تحلیل‌ توصیفی در ‌قسمت «یافته‌ها» با ‌استفاده ‌از یافته‌های‌ حاصل از جداول و اشکال پاسخ داده شد. هدف پژوهش حاضر، بررسی و اولویت‌بندی ویژگی‌های تأثیرگذار بر تصمیم‌گیری خانوارها برای انتخاب محل سکونت در شهر اصفهان بود تا با شناخت ویژگی‌های مؤثر در انتخاب محل سکونت به شناخت جامعی از مکان‌ مسکونی قابل قبول برای خانواده‌ها رسید تا کیفیت مکان مسکونی و به‌واسطۀ آن، کیفیت زندگی خانواده‌ها بیشتر شود و درنهایت، این امر باعث ‌افزایش‌ کارایی ‌برنامه‌های ‌مسکن شود. تهیۀ برنامۀ جامع مسکن، مستلزم شناخت بررسی همۀ ابعاد مسکن و عوامل مؤثر بر آن و تحلیل چگونگی رتبه‌بندی ‌‌عناصر ‌‌مختلف ‌‌یک ‌واحد ‌‌مسکونی ‌‌توسط‌‌ مصرف‌کنندگان ‌‌است که‌ کلیدی‌ترین ‌ابزار ‌برنامه‌ریزی است. در میان عوامل زیادی که در انتخاب مسکن نقش دارند، چند عامل مهم و کلیدی وجود دارد که عبارت‌اند از: ویژگی‌های کیفیتی مسکن و ویژگی‌های مکان که در تحقیق حاضر، عوامل تأثیرگذار یادشده در انتخاب مسکن در شهر اصفهان بررسی شده‌اند. بدین منظور از میان روش‌های‌ مختلف، ‌از‌ روش ‌انتخاب ‌تجربی ‌استفاده شد و درجۀ ‌‌اهمیت ویژگی‌ها و خصوصیات تأثیرگذار بر انتخاب ‌مسکن مشخص شد. نتایج حاکی از آن بود که تقریباً تمامی ویژگی‌های مطالعه‌شده در این پژوهش بر انتخاب مسکن خانوارها تأثیرگذار بوده است؛ به‌طوری‌که با بهبود در این ویژگی‌ها احتمال انتخاب مسکن خانوارها و مطلوبیت حاصل از مسکن افزایش‌خواهد یافت.

در راستای‌ تکمیل این ‌پژوهش پیشنهاد ‌می‌شود این ‌تحقیق به‌صورت مجزا روی مناطق پانزده‌گانۀ اصفهان انجام‌ شود و به‌طور دقیق‌تر برای هر ‌منطقه این متغیرها همراه با سنجه‌های آنها سنجیده‌ شود تا برنامه‌ریزی جزئی‌نگرتری‌ صورت ‌یابد. ‌به‌طور‌کلی، ‌با ‌اولویت‌بندی‌های ‌انجام‌شده مکان‌ مسکونی دلخواه برای خانواده‌ها بهتر شناخته می‌شود تا متناسب‌ نیاز ‌شهروندان، مسکن‌ رضایت‌بخشی به‌ آنها عرضه شود.



[1] City Prosperity Index

[2] Bonaiuto

[3] Youngeun Choi

[4] residential location choice behavior

[5] vonthunen

[6] Schirmer

[7] IVS: International Valuation Standards

[8] Maclennan

[9] Montgomery&Curtis

[10]  Djebuarni, R., & Al-Abed

5  Mohit

[11] Choguill

[12] Heldet

[13] Hall and et al

[14]Kjaer

[15] Stated Preferences

[16] Lancaster

[17] Random Utility Theory

[18] Manski

[19] McFadden

[20] Morrison

[21] Blamey

[22] Colombo

[23] Kjær

[24] nested logit

[25] tradeoff

[26] Socio-economic

[27] Kim

[29] Zhonghua Gou

[30] Heldt

[31] Habib and Miller

[32] Zolfaghari et al

[33] Bürgle

[34] Lee and Waddell

[35] Eliasson

[36] Pinjari et all

[37] Chen  et all

[38] Zhou and Kockelman

[39] Andrew and Meen

[40] Guo & Bhat

[41] Zondag and Pieters

[42] de Palma et all

[43] Axhausen et all

[44] Mitchell and Carson

[45] Louviere and et al

[46] Ryan

[47] Layton and Brown

[48] Bradley

[49] Orthogonal Design

[50] Linear Probability Model

[51] Probit Model

[52] Tobit Model

[53] Cumulative distribution function

[54]. مؤلفۀ غیرتصادفی تابع مطلوبیت، مطلوبیت صریح و آشکار نامیده می‌شود که به‌عنوان جزو سنجش‌پذیر و سیستماتیک و شناسایی‌شده یا مطلوبیت عادی استفاده می‌شود (1982، Anas).

[55] Bayoh et al

[56] independence of irrelevant alternatives (IIA)

[57] colinearity

[58] VIF:variance inflation factor

ایزدی، حسن، برزگر، سپیده، حاجی‌پور، خلیل و عبدالرضا پاکشیر (1392). «کاربرد روش انتخاب تجربی در مطالعۀ انتخاب محیط مسکونی شهری»، فصلنامۀ علمیپژوهشی پژوهش و برنامهریزیشهری، (14)4، 61-82.
خاکپور، براتعلی و رضا صمدی (1393). «تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقۀ سه شهر مشهد»، فصلنامۀ جغرافیا و آمایش شهری، (13)4، 21-38
خلیلی عراقی، منصور و الهام نوبهار (1390). «پیش‌بینی قیمت مسکن  در شهر تبریز: کاربرد مدل‌های قیمت هدانیک و شبکۀ عصبی مصنوعی»، پژوهش‌ها و سیاست‌های اقتصادی، دوره 19، شماره 60، 138-113.
شربت‌ اوغلی، ‌احمد و ایمان نادری (۱۳۸۸). «‌طراحی ‌مدل ‌جامع ارزشگذاری ‌مسکن به‌منظور ارتقای مدیریت بازاریابی و فروش منازل مسکونی در ایران»، هفتمین کنفرانس بین‌المللی مدیریت، تهران.
رفیعی، مینو(1383). «حق مسکن در ایران: سیاست‌های تأمین مسکن برای گروههای خاص»، فصلنامۀ اقتصاد مسکن، شماره 35 و 36 ، 36 - 45.
زنگنه، یعقوب (1388). درآمدی بر اقتصاد شهری، سبزوار: انتشارات دانشگاه تربیت معلم.
سبحانیان، سید محمدهادی، عبادی، جعفر، مهرآرا، محسن، علی اخوان بهبهانی (1393). «آزمایش انتخاب گسسته، رویکردی کارا در ارزشگذاری اقتصادی منافع پروژهش‌ها و سیاست‌های سلامت»، مجلس و راهبرد، (21)80، 5-37.
صابری‌فر، رستم و حسین جنگی (1396). «بررسی شاخص‌های الگوی مسکن مناسب از منظر ساکنین گروههای حاشیه‌نشین شهر مشهد»، نشریۀ تحقیقاتکاربردیعلومجغرافیایی، سال هفدهم، شماره46 ، 139.
 عزیزی، محمدمهدی (1383). «جایگاه شاخص‌های مسکن در فرآیند برنامه‌ریزی مسکن»،  نشریۀ هنرهای زیبا، دوره 17، شماره 17، 31-43.
محمدزاده، پرویز و همکاران (1394). «تعیین عوامل مؤثر بر انتخاب مکان واحدهای مسکونی با استفاده از مدل انتخاب گسسته (مطالعۀ موردی: شهر تبریز)»، اقتصاد و مدیریت شهری، دوره 3، شماره 10، 95-110.
نصیری، م (1385). شهرهای ایران، مشهد: نشر نیکان.
Anas, A. (1982). Residential Location Markets and Urban Transportation. New York: Academic Press.
Andrew, M. and G. Meen. 2006. Population structure and location choice: A study of London and south east England*. Papers in Regional Science, 85(3):401–419.
Axhausen, K. W., König, A., Scott, D. M., & Jürgens,‌C. (2004). Locations, commitments and activity spaces. In Human Behaviour and Traffic Networks (pp. 205-230). Springer, Berlin, Heidelberg
Bayoh, I., Irwin, E. G., & Haab, T. (2006). Determinants of residential location choice: How important are local public goods in attractinghomeowners to central city locations. Journal of Regional Science, 46(1), 97-120
Blamey, R. K., Bennett, J. W., Louviere, J. J.,Morrison, M. D., & Rolfe, J. (2000). A Test of Policy Labels in Environmental Choice Modelling Studies. Ecological Economics , 32, 269-286.
Bonaiuto.M and et‌ al (2015). Perceived Residential Environment Quality‌ Indicators
Bradley, M. (1988). Realism and Adaptation in Designing Hypothetical Travel Choice Concepts. Journal of Transport Economics and Policy. 22, 121-137.
Bürgle, M. (2006). Residential location choice model of the Greater Zurich area, paper presented at the 6th Swiss Transport Research Conference, Ascona.
Chen, J., Chen, C., & Timmermans, H. (2008). Accessibility trade-offs in household residential‌location‌decisions.‌Transportation Research‌Record:‌Journal‌of‌the‌Transportation Research Board, (2077), 71-79.
Choguill, C. L. (2007). The search for policies to support sustainable housing. Habitat International, 31(1), 143-149.
Choi, Youngeun. (2014). Choice, mobility, and place attachment: Minnesota's public school choice.
Colombo, S., & Hanley, N. (2008). How Can We Reduce the Errors from “Benefits Transfer”? An Investigation Using the Choice Experiment Method. Land Economics, 84 (1), 128-147.
De Palma, A., K. Motamedi, N. Picard, and P. Waddell. (2005). A model of residential location choice with endogenous housing prices and traffic for the Paris region. European TransportTrasporti Europei, 31:67–82.
Djebuarni,‌R.,‌&‌Al-Abed,‌A. ‌(2000). Satisfaction level with Neighbourhood in Low-income Public Housing in Yemen. Property Management, 18 (4), 230–242.
Eliasson, J. (2010). The influence of accessibility on residential location. In Residential Location Choice (pp. 137-164). Springer, Berlin, Heidelberg.
Gou, Zhonghua; Xie, Xiaohuan; Lu, Yi; Khoshbakht, Maryam. 2018. "Quality of Life (QoL) Survey in Hong Kong: Understanding the Importance of Housing Environment and Needs of Residents from Different Housing Sectors." Int.J. Environ. Res. Public Health 15, no. 2: 219
Guo, JY & Bhat, CR. )2006(. 'Operationalizing the concept of neighborhood: Application to residential location choice analysis', Journal of Transport Geography.
Habib, M., & Miller, E. (2009). Reference-dependent residential location choice model within a relocation context. Transportation Research Record:‌Journal of the Transportation‌Research‌Board, ‌(2133),‌92-99.
Hausman, J.A., & McFadden, D.L. (1984). Specification tests for the multinomial logit model. Econometrica, 52(5), 1219–1240.International Valuation standards Guidance,2013.
Heldt, B., Gade, K., & Heinrichs, D. (2016). Determination of Attributes Reflecting Household Preferences in Location Choice Models. TransportationResearchProcedia19, 119-134.
International Valuation Guidance Note No. 13, (extracted from International Valuation Standards, 7th Edition, 2005).
Kim, M. J. (2010). Residential Location Decisions: Heterogeneity and the Trade-off between Location and Housing Quality (Doctoral dissertation, The Ohio State University).
Kjær, T. (2005). A Review of the Discrete Choice Experiment with Emphasis on Its Application in Health Care. Health Economics.
Lancaster, K. J. (1966). A new approach to consumer theory. Journal of political economy, 74(2), 132-157.
Layton, D., & Brown, G. (1998). Application of stated preference methods to a public good: Issues for discussion. In NOAA Workshop on the Application of Stated Preference Methods to Resource Compensation, Washington, DC.
Lee, B. H., & Waddell, P. (2010). Residential mobility and location choice: a nested logit model‌with‌sampling‌of‌alternatives. Transportation, 37(4), 587-601.
Lee, B. H., Waddell, P., Wang, L., & Pendyala, R. M. (2010). Reexamining the influence of work and nonwork accessibility on residential location choices with a microanalytic framework. Environment and Planning A, 42(4), 913-930.
Louviere, J. J., Hensher, D. A., & Swait, J. D. (2000). Stated choice methods: analysis and applications. Cambridge university press.
Maclennan, D. (1977). Information, Space and Measurement of Housing Preferences and Demand. Scottish Journal of Political Economy , 24, 97–115.
Manski, C. F. (1977). The structure of random utility models. Theory and decision, 8(3), 229-254.
McFadden, D. 1978. Modeling the choice of residential location. In A. Karlqvist, ed., Spatial Interaction theory and Residential Location, pp. 75–96. Amsterdam: North-Holland.
McFadden, D. L. (1974). Conditional Logit Analysis of Qualitative Choice Behavior. In P.‌ Zaremka‌(Ed.),‌ Frontiers in Econometrics. New York: Academic Press.
Mitchell, R. and R. Carson. (1989). Using Surveys to Value Public Goods:The Contingent Valuation Method. Johns‌Hopkins University Press for Resources for the Future, Washington DC.
Montgomery, M., & Curtis, C. (2006). Housing mobility and location choice: a review of the literature. Impacts of Transit Led Development in a New Rail Corridor, 4-17.
Morrison, M. D., Bennett, J. W., Blamey, R. K., & Louviere, J. (1998). Choice Modelling and Tests of Benefit Transfer. the World Congress of Environmental and Resource Economists. Venice, Italy.
Mulliner,E.,&Algrnas, M. (2018). Preferences for housing attributes in Saudi Arabia: A comparison between consumers' and property practitioners'views.Cities.152-164
Pinjari, A. R., Bhat, C. R., & Hensher, D. A. (2009). Residential self-selection effects in an activity time-use behavior model. Transportation Research Part B: Methodological, 43(7), 729-748.
Pinjari, A. R., R. M. Pendyala, C. R. Bhat, and P. A. Waddell. ( 2011). Modeling the choice continuum: an integrated model of residential location, auto ownership, bicycle ownership, and commute tour mode choice decisions. Transportation,
Schirmer, P. M., van Eggermond, M. A., & Axhausen, K. W. (2014). The role of location in residential location choice models: a review of literature. Journal of
Zhou, B., & Kockelman, K. (2008). Microsimulation of residential land development and household location choices: bidding for land in Austin, Texas. Transportation Research Record: Journal of the Transportation Research Board, (2077), 106-112.
Zolfaghari, A., A. Sivakumar, and J. W. Polak. (2012). Choice Set Pruning in Residential Location Choice Modelling: A Comparison of Sampling and Choice Set Generation Approaches in Greater London. Transportation Planning and Technology, 35(1):87–106.
Zondag, B., & Pieters, M. (2005). Influence of accessibility on residential locationchoice. Transportation Research Record: Journal of the Transportation Research Board, (1902), 63-70.