دانشگاه اصفهاناقتصاد شهری2588-48671120161221Studying the Economic Causes of Marginalization Using Treatment Effect (Case Study: Isfahan City)بررسی علل اقتصادی حاشیهنشینی با استفاده از اثر درمان(مطالعه موردی شهر اصفهان)1162210110.22108/ue.2016.22101FAرضانصراصفهانیگروه آموزشی اقتصاد شهری، دانشکده پژوهش های عالی هنر و کارآفرینی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایرانبابکصفاریگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانساراغفاریانگروه آموزشی اقتصاد شهری، دانشکده پژوهش های عالی هنر و کارآفرینی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایرانJournal Article20151217Chaotic and disorganized development of the cities with a fast and unplanned process can lead to urban marginalization. This is one of the problems of urbanism in the third world countries. So this paper is trying to explore economic causes of marginalization in Isfahan, using four indicators and their welfare effects on the households. For this purpose, different regions of the city are divided into two groups: marginalized & other. Then four economic indicators of unemployment rate, illiteracy rate, land prices and migration rate are included as variables in treatment effects model. For studying welfare effects, 9 sub-indexes are used with different weights. Finally models are estimated by raw data of census questionnaires in 1390. According to the results, land prices and unemployment rate are negatively related with marginalization, and illiteracy rate and migration have a positive relationship with marginalization. For estimating the marginalized group's treatment effects model, this group is considered as the treatment and the non-marginalized is considered as the control group. Welfare is considered as the outcome variable in the model. According to the results, migration rate, illiteracy rate and marginalization have a reverse relationship with welfare whereas the price of land and unemployment rate is directly related to it.
حاشیهنشینی شهری در اثر گسترش نا به سامان و بیرویه شهرها با روندی سریع و بیبرنامه به وجود میآید. این موضوع یکی از مشکلات شهرنشینی جهان سوم در دوران معاصر است. در این مقاله برای بررسی پدیده حاشیهنشینی از بعد اقتصادی چهار شاخص در نظر گرفتهشده و تأثیر آن بر رفاه خانوارهای ساکن در شهر اصفهان بررسیشده است. برای این منظور با استفاده از مدل اثر درمان، محلات شهر به دو گروه حاشیهنشین و سایر تفکیک و برای بررسی عوامل اقتصادی، متغیرهای نرخ بیکاری، نرخ بیسوادی، قیمت زمین و نرخ مهاجرت در نظر گرفتهشده است. برای بررسی شاخص رفاه خانوارهای ساکن، از 9 زیر شاخص با اوزان متفاوت استفاده شد. با استفاده از دادههای خام پرسشنامههای سرشماری 1390 متغیرهای موردنظر برآورد گردیده است. طبق نتایج بهدستآمده، قیمت زمین و نرخ بیکاری با حاشیهنشینی رابطهای منفی و نرخ بیسوادی و نرخ مهاجرت با حاشیهنشینی رابطهای مثبت پیداکردهاند. برای برآورد مدل اثر درمان گروه حاشیهنشین، گروه درمان و گروه غیر حاشیهنشین، گروه کنترل در نظر گرفتهشده و متغیر رفاه بهعنوان متغیر نتیجه در مدل واردشده است. بر این اساس حاشیهنشینی، نرخ مهاجرت و نرخ بیسوادی رابطهای معکوس و قیمت زمین و نرخ بیکاری رابطهای مستقیم با رفاه پیدا کردند.https://ue.ui.ac.ir/article_22101_18e937e5e13d9f160fc6d78fc3e9d465.pdfدانشگاه اصفهاناقتصاد شهری2588-48671120161221Studying the Components of Integrated Urban Management in Isfahanمطالعه و بررسی مؤلفههای مدیریت یکپارچه در شهر اصفهان17362210210.22108/ue.2016.22102FAمهنازباباییدانشکده حسابداری و مدیریت، دانشگاه تهران، قم، ایرانسعیدابراهیمیگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانJournal Article20151129The multiplicity and uncoordinated management in public and private organizations responsible for urban issues is one of the critical problems in urban management. Without an integrated urban management, effective administration of cities is impossible. So the present paper is trying to study the feasibility of achieving an integrated urban management in Isfahan. For this purpose, components of integrated urban management are identified and measured using self-made questionnaire. Our statistical population includes urban management executive agencies, involving in similar and overlapping activities in the field of management such as: municipality, local government, Telecommunication Company, Water and Sewage Company, and Gas and Electricity Distribution Company. For data analysis, descriptive and inferential statistics were used. The results show that the most important factor for achieving integration is to have one single urban management unit. The most effective ways to make this happen include: cohesion, Equifinality, coordination, systematic approach, interaction between executive agencies in charge of urban affairs and realization of good governance in the city of Isfahan.تعدد مدیریت و ناهماهنگی سازمانها و نهادهای دولتی و خصوصی متولی امور شهری از مسائل اساسی در حوزه مدیریت شهری، است؛ امروزه اداره مطلوب شهرها، بدون مدیریت یکپارچه شهری امکانپذیر نیست، هدف پژوهش، مطالعه و بررسی مؤلفههای مدیریت یکپارچه در شهر اصفهان است؛ بدین منظور، مؤلفههای مدیریت یکپارچه شهری شناسایی و تبیین شده است؛ در ادامه با بهرهگیری از ابزار پرسشنامه محقق ساخته این مؤلفهها در شهر اصفهان بررسیشده است، جامعه آماری تحقیق، مهمترین دستگاههای اجرایی حوزه مدیریت شهری که فعالیتهای مشابه و متداخل در حیطه مدیریت شهری انجام میدهند، ازجمله: شهرداری، استانداری، شرکت مخابرات، آب و فاضلاب، گاز و شرکت توزیع برق منطقهای است. برای تحلیل دادهها آزمونهای آمار توصیفی و استنباطی استفادهشده است. نتایج حاصل از تحقیق نشان میدهد مهمترین عامل دستیابی به یکپارچگی، ایجاد مدیریت واحد شهری است. راهکارهای اصلی برای رسیدن به این امر شامل ایجاد انسجام، همپایانی، هماهنگی، دیدگاه سیستمی، تعامل در دستگاههای اجرایی متولی امور شهری و تحقق حکمرانی خوب در سطح شهر اصفهان است.https://ue.ui.ac.ir/article_22102_94fbc4845d92078eee4ed00a64e319c1.pdfدانشگاه اصفهاناقتصاد شهری2588-48671120161221An Estimation of Housing Supply Function for Urban and Rural areas in Isfahan province (1991-2011)برآورد تابع عرضه مسکن در شهرها و روستاهای استان اصفهان(1390- 1370)37532210310.22108/ue.2016.22103FAرحمانخوش اخلاقگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانشکوفهفرهمندگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانسلمانقاراخانیگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانساسانقاراخانی دهسرخیگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانJournal Article20151027In the housing market, the supply of residential units is affected by factors such as workforce wages, building materials’ prices, financial credits and etc. Besides these factors, unique features of housing such as durablity, being heterogenous and being immovable can influence the supply. Moreover, residential units can be considered to have the quality of investment as well as the quality of consumption. In this paper, besides considering a production function which includes investment, the effects of opportunity costs on deciding for investment is captured by the model according to the modern theories in the housing market and using Locus supply approach and adjustment costs. In order to be able to capture the effect of unique features of housing, this function has been estimated for different region of the province. The result obtained from the estimation of the supply function in different areas, reveals that the housing supply in these regions is mostly influenced by the supply of land, and the elasticities of the supply of wages, financial credit supplies and housing prices are slow.در بازار مسکن، عواملی نظیر دستمزد نیروی کار، قیمت مصالح ساختمانی، اعتبارات مالی و … بر عرضه واحدهای مسکونی اثر میگذارند. ویژگیهای منحصربهفرد مسکن نظیر بادوام بودن، ناهمگن بودن و غیرمنقول بودن بر روند عرضه مسکن اثر میگذارند. همچنین این کالا در کنار خاصیت مصرفی دارای خاصیت سرمایهای نیز است. در این پژوهش نیز با توجّه به نظریات جدید مطرحشده در بازار مسکن و با استفاده از رهیافت عرضهی لوکاس و با بهکارگیری هزینههای تعدیل، نهتنها در تابع تولید سرمایهگذاری در نظر گرفتهشده است بلکه با آوردن سرمایهگذاری در مدل، هزینه فرصت سرمایه نیز در تصمیمگیری برای سرمایهگذاری مؤثر است. همچنین جهت مدنظر قرار دادن ویژگیهای منحصربهفرد مسکن، این تابع برای نواحی مختلف استان برآورد شده است. نتایج این پژوهش که حاصل از برآورد تابع عرضه در نواحی مختلف استان اصفهان میباشد، حاکی از آن است که عرضه مسکن در این نواحی بیشتر تحت تأثیر عرضه زمین میباشد و کشش پایینی نسبت به دستمزد، عرضه اعتبارات و قیمت مسکن دارد.https://ue.ui.ac.ir/article_22103_f4ba98871cd973a3be88bc3d2b914ca7.pdfدانشگاه اصفهاناقتصاد شهری2588-48671120161221Studying the Effects of Social and Economic Factors on the Housing Prices in Iran (1972-2013)بررسی تأثیر عوامل اقتصادی و اجتماعی بر قیمت مسکن در ایران (1391-1350)55752210410.22108/ue.2016.22104FAجعفرقادریگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده اقتصاد، مدیریت و علوم اجتماعی، دانشگاه شیراز، شیراز، ایرانبهنامایزدیگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده اقتصاد، مدیریت و علوم اجتماعی، دانشگاه شیراز، شیراز، ایرانJournal Article20151102In this research, the effect of macroeconomic variables on the housing prices in Iran during 1972-2013 is studied using the ordinary least square (OLS) method. To do this, the effects of following variables on the housing prices are taken into account: urbanization rate, rental rate, per capita income, Maskan bank granted credits to housing sector, property tax, unemployment rate, GDP, government expenditures on housing provision, construction materials’ price index, and the number of issued building permits. As the results show, the urbanization rate, per capita income, Maskan bank granted credits to housing sector, property tax, unemployment rate and the construction materials’ price index have positive effects on the housing prices, while GDP Fluctuations, government expenditures on housing provision and the number of issued building permits, have negative effects on the housing prices.
The housing prices are affected by urbanization rate, per capita income, rental rate and GDP in the first place, and secondly by construction costs. Finally government fiscal and monetary policies have insignificant effects on housing prices.در این مطالعه، اثر متغیرهای اقتصاد کلان از قبیل نرخ شهرنشینی، نرخ اجارهبها، درآمد سرانه، اعتبارات اعطایی بانک مسکن به بخش مسکن، مالیات بر مسکن، نرخ بیکاری، تولید ناخالص ملی، مخارج دولت در فصل تأمین مسکن، شاخص قیمت نهادههای ساختمانی و تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده بر قیمت مسکن با استفاده از روش برآورد حداقل مربعات معمولی در فاصله زمانی 91-1350 در ایران موردبررسی قرارگرفته است. نتایج این تحقیق نشان میدهد که نرخ شهرنشینی، نرخ اجارهبها، درآمد سرانه، اعتبارات اعطایی بانک مسکن به بخش مسکن، مالیات بر مسکن، نرخ بیکاری، شاخص قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن تأثیر مثبت داشته و اثر تغییرات تولید ناخالص ملی و مخارج دولت در فصل تأمین مسکن و تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده بر قیمت مسکن معکوس برآورد گردیده است. قیمت مسکن در درجه اول تحت تأثیر نرخ شهرنشینی، درآمد سرانه، نرخ اجارهبها و تولید ناخالص ملی و در درجه دوم تحت تأثیر هزینه ساخت است و درنهایت سیاستهای پولی و مالی دولت نقش ناچیزی بر قیمت مسکن داشته است.https://ue.ui.ac.ir/article_22104_bdc4b044e5128607eab08c3fd218ba97.pdfدانشگاه اصفهاناقتصاد شهری2588-48671120161221Financing's Optimization Techniques for Ilam Municipality: MCDM And Linear Programming Approachبهینهسازی روشهای تأمین مالی شهرداری ایلام: رهیافت MCDM و برنامهریزی خطی77982210510.22108/ue.2016.22105FAنسرینکریمیگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانرزیتامؤیدفرگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانJournal Article20151117One of the main problems of municipalities in financing the projects and covering their costs is their too much dependency on property and excess density taxes that results in instability of financial and income resources and makes planning a difficult task. Therefore, an appropriate financing plan to reduce the reliance on these incomes and replacing them with continuous stable ones would be of crucial importance for the urban economy and local finance. So, this paper is designed to study the status of municipal revenues in Ilam and to present an appropriate financing plan using six criteria of fairness, transparency, efficiency, sustainability, adequacy, and being operational. The research is conducted using analytical-documentary method. After investigating the flow of municipal revenues in Ilam, and filling the questionnaires by experts of Ilam municipality, weighting coefficients of objective functions were obtained and then the study plan was examined using programming method under two scenarios. Results of the study suggest that over 40% of Ilam municipality incomes rely on resources from construction, and criteria of fairness and transparency in taxation are in top priority. Moreover, results suggest the importance of reviewing the tax rates especially duties on cars by the municipality.یکی از مشکلات اساسی شهرداریها در تأمین مالی پروژهها و پوشش هزینههای خود، اتکا بیشازحد به عوارض ساختمانی و مازاد تراکم است که موجب ناپایداری منابع مالی و درآمدی شده و برنامهریزیهای آتی را با مشکل مواجه میسازد. لذا الگوی تأمین مالی مناسبی که اتکا به این درآمدها را کاهش و درآمدهای مستمر و پایدار را جایگزین نماید از نیازهای اساسی اقتصاد شهری و مالیه محلی است. در این مقاله سعی شده است ضمن بررسی وضعیت درآمدهای شهرداری ایلام، به ارائه الگوی تأمین مالی مناسب با استفاده از 6 معیار عدالت، شفافیت، کارایی، پایداری، کفایت و عملیاتی بودن پرداخته شود. روش پژوهش حاضر تحلیلی ـ اسنادی است و پس از بررسی روند درآمدها و تکمیل پرسشنامه توسط کارشناسان شهرداری ایلام، اوزان ضرایب تابع هدف بهدستآمده و پسازآن با استفاده از روش برنامهریزی و تحت دو سناریو، الگوی پژوهش مورد آزمون قرارگرفته است. نتایج حاصل از پژوهش نشاندهنده اتکا بیش از 40 درصدی درآمدهای شهرداری ایلام به منابع ناشی از ساختوساز و اولویت معیارهای عدالت و شفافیت در اخذ عوارض است. همچنین نتایج نشاندهنده اهمیت بازنگری شهرداری در اصلاح نرخ عوارض بهخصوص عوارض بر خودرو است.https://ue.ui.ac.ir/article_22105_9629d00f068cbb5840dacdfa8656b744.pdfدانشگاه اصفهاناقتصاد شهری2588-48671120161221An Analysis of Citizen’s Needs and Satisfaction Level to Be Applied in Urban Development Planning
(Case Study: Citizens of Joozdan)تحلیلی بر نیازسنجی و رضایت سنجی شهروندان جهت کاربرد در برنامهریزی توسعه شهری - مطالعه موردی شهروندان شهر جوزدان991172210610.22108/ue.2016.22106FAداریوشمرادیگروه آموزشی شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایرانمولودصالحی نجف آبادیگروه آموزشی شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایرانJournal Article20160724Needs have been introduced as important motivations of individual and collective behavior, so behaviors are reflections of the needs, and sustainability and continuity of human life depend on their satisfaction. Satisfaction can be defined as the level of actual performance of an organization to respond to the expectations of its clients. The lack of needs and satisfaction' assessment processes in urban planning and management system will lead to shortcomings such as: the absence of complete knowledge about citizens’ requests and needs, the lack of mutual relationship between decision-makers and the community, and the absence of applicable theoretical foundations in urban planning and governance. These problems were essential motivations to conduct a retrospective descriptive analysis and a prescriptive-analytical study, based on inductive research strategy in Joozdan, using methods such as social survey according to behavior measurements, Likert scaling, statistical tests and also document analysis. Our findings suggest that fixing the problems in the roads, heavy vehicles traffic, and bus services are in greater priority for citizens. On the other hand the greatest satisfaction is obtained from management of garbage collection, cleanliness of the neighborhood and urban infrastructures. The urge of the need and the level of satisfaction are inversely related and a simultaneous assessment of them in a community will help urban planners to be more confident in recognizing citizen’s priorities.نیازها انگیزههای مهم رفتار فردی و جمعی معرفیشدهاند که تداوم و بقای زندگی انسانها در برآورده ساختن آنهاست و رفتارها بازتابی از نیازها هستند. رضایت درجهای از عملکرد واقعی سازمان است کـه انتظـارات ساکنین را برآورده میکند. در یک اجتماع محلی نبود سازوکار سنجش نیاز و رضایت در سیستم مدیریت و برنامهریزی شهری، کاستیهایی چون نبود شناخت کامل از خواستهها و نیازهای ساکنین، کاستی در ارتباطهای دوسویه بین تصمیمگیرندگان و جامعه و نبود پایههای نظری قابل بهکارگیری در برنامهریزی و حکمرانی شهری را ایجاد میکند. این مشکلات، انگیزههای اصلی برای تدبیر یک پژوهش پسنگر توصیفی- تحلیلی و پیشنگر تحلیلی- تجویزی بر پایهی راهبرد پژوهش استقرایی در شهر جوزدان شد که با بهکارگیری روشهایی چون ممیزی اجتماعی بر پایهی اندازهگیری رفتار، مقیاسگذاری لیکرت، انجام آزمونهای آماری و نیز تحلیل مستند متون مدون انجام شد. یافتههای پژوهش نشان از نیاز به رفع مشکلات معابر، تردد خودروهای سنگین، بهبود آمدوشد با اتوبوس دارند و بیشترین میزان رضایت، به ترتیب از مدیریت جمعآوری زباله، نظافت و پاکیزگی محلهها و شرایط زیرساختهای شهری حاصلشده است. شدت نیاز و رضایت با یکدیگر رابطهی معکوس دارند و سنجش توأمان آنان در یک اجتماع محلی اطمینان بیشتری برای اولویتبندی دستور کارهای مدیریت شهری فراهم میکند.https://ue.ui.ac.ir/article_22106_9ff6dfe5179c6f75f10e41679231e99a.pdfدانشگاه اصفهاناقتصاد شهری2588-48671120161221A Study Of Community-Based Sukuk’ Desing And Valuation For Urban Renewal(Case Study: Hemmatabad, Isfahan)طراحی و ارزشگذاری صکوک جامعه مدار برای احیای بافتهای فرسوده شهری (موردمطالعه: محله همتآباد اصفهان)1191432210710.22108/ue.2016.22107FAمیترانوع پرستدانشکده مدیریت و حسابداری، موسسه آموزش عالی غیرانتفاعی راغب اصفهانی، اصفهان، ایرانمهدیطغیانیگروه آموزشی اقتصاد، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایرانJournal Article20160410Urban tissues’ depreciation is a reflection of the deficiencies and shortcomings, such as the lack of urban services and infrastructures, the lack of access to appropriate networks and pathways, and environmental problems. Poverty of the residents, growing population, significant increases in land and housing prices, and speculations in the housing market has made financial issues regarding urban renewal projects to be one of the main concerns of the authorities. The experience of developed countries in using real estate funds for financing the worn out tissues renewal projects was applied to the Islamic securities (sukuk) issuance. In this paper, the profitability of an urban renewal project for Hemat-Abad neighborhood is analyzed. The results confirm the project’s profitability with a profit rate of 2.1 percent and 26.83 percent rate of return. In the next step, after an economic and technical review of different types of urban projects' financing plans including: Sukuk, participating bonds, hire-purchase agreements, Istisna, and Murabaha, they were ranked using multi criteria decision-making (MCDM) approach by considering the rate of return, the risk, bond issuance facilities, and public acceptance as criteria. According to the results, Sukuk was selected as the most appropriate bond type. The public acceptance for this kind of bond was analyzed and confirmed using statistical analysis on the data collected by distributing questionnaires among neighborhood residents and potential investors.فرسودگی بافتهای شهری بازتابی از کاستیها و نارسائیهایی مانند کمبود خدمات و زیرساختهای شهری، شبکهها و معابر ناموزون، مشکلات زیستمحیطی و... است. مسئله تأمین مالی احیای این بافتها با توجه به فقر و تنگدستی ساکنین، جمعیت رو به رشد و افزایش تصاعدی قیمت زمین و مسکن و سوداگری در بازار مسکن بهعنوان دغدغه اصلی دولتها مطرح بوده و هست. در این مقاله ضمن مرور تجربیات کشورهای توسعهیافته برای بهکارگیری صندوقهای املاک و مستغلات در تأمین مالی احیای بافتهای فرسوده، تأمین این صندوقها از طریق انتشار اوراق بهادار اسلامی (صکوک) موردبررسی و تحلیل قرار گرفت. سودآور بودن طرح احیا با دادههای موجود در مورد احیاء بافت فرسوده محله همتآباد اصفهان نشان داد سودآوری با 1/2 درصد و نرخ بازگشت سرمایه 83/26 مورد تائید بوده و از میان انواع صکوک، انتشار اوراق مشارکت، اجاره بهشرط تملیک، استصناع و مرابحه میتواند بهعنوان ابزار این تأمین مالی مورداستفاده قرار گیرد. بررسی فنی و اقتصادی و درنهایت رتبهبندی ابزارهای مذکور از طریق روش تصمیمگیری چند معیاره با شاخصهای چهارگانه بازده، ریسک، سهولت انتشار و استقبال مشتریان نیز نشان داد صکوک مشارکت بهعنوان مناسبترین گزینه میتواند انتخاب شود. ضمن اینکه مطالعات میدانی از طریق جمعآوری اطلاعات پرسشنامهای از دو نمونه منتخب از اهالی محله و سرمایهگذاران بالقوه و تحلیل آماری یافتهها، میزان استقبال از اوراق منتشره را اثبات نمود.https://ue.ui.ac.ir/article_22107_68ef253546766ab438ea865c08be95af.pdf