تعیین قدرت خرید مسکن خانوارهای شهری با استفاده از سیستم مخارج خطی بسط‌یافته (ELES) (نمونه‌پژوهی: مناطق شهری ایران در سال 1393)

نویسنده

استادیار، گروه اقتصاد، دانشکده اقتصاد، مدیریت و علوم اجتماعی دانشگاه شیراز، شیراز، ایران

چکیده

برای ارزیابی سیاست‌های حمایتی از مسکن، باید قدرت خرید خانوارها تعیین شود. قدرت مالی خرید مسکن هر خانوار تابعی از درآمد خانوار نیست؛ بلکه با مخارج خانوار رابطه معکوس دارد. در این مقاله با استفاده از سیستم مخارخ خطی بسط‌یافته (ELES) و داده‌های درآمد و هزﻳﻨﮥ تعداد 18هزار و 885 خانوار نمونه شهری ایران در سال 1393، متوسط مخارج یک خانوار نمونه تعیین شده است. با استفاده از مخارج متوسط یک خانوار نمونه، درآمد متوسط هر خانوار نمونه در هر دهک درآمدی، قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی و سیاست‌های مختلف اقتصادی مرتبط با وام‌های بانکی در بخش مسکن، قدرت مالی خرید مسکن در دهک‌های مختلف درآمدی اندازه‌گیری شده است. یافته‌‏های پژوهش نشان می‌دهد در هفت دهک پایین درآمدی، متوسط حداقل مخارج مصرفی بیشتر از متوسط درآمد است. این دهک‌ها برای پوشش حداقل مخارج، کسری درآمد دارند. به عبارت دیگر، برای پرداخت اقساط ماهیاﻧﮥ خرید مسکن، درآمد مازاد ندارند. مازاد درآمد سه دهک اول درآمد نیز چندان درخور توجه نیست و نشان‌دهندﮤ کم‌بودن درآمد سرانه کشور است. این پژوهش ایستا نشان داده است افزایش در دورﮤ بازپرداخت یا کاهش نرخ سود تسهیلات یا کاهش قیمت مسکن، چگونه قدرت مالی خانوارها را افزایش می‌دهد و برای خانوارها امکان خرید مساحت بیشتری از مسکن فراهم می‌شود.

کلیدواژه‌ها

موضوعات


عنوان مقاله [English]

Determining the Housing Affordability of Households Using Extended Linear Expenditure system (case study: Iran urban areas in 1393)

نویسنده [English]

  • Jafar Ghaderi
Shiraz
چکیده [English]

Abstract:To assess support housing policies, there is a need to determine the purchasing power of households. The housing affordability of each household is not only a function of household income, but is inversely related to household spending. In this paper, by using the extended linear expenditure system (ELES) and data revenue and expenditure of 18885 Iranian urban households in 2014, the average cost of a typical household has been set. By using the average cost of a typical household, the average income of households in each income decile, the average price per square meter of residential units and economic policies related to bank loans in the housing sector, the housing affordability in different income deciles is measured.
Research findings show that in seven low-income deciles, the average minimum consumption expenditure is more than the average income. To cover the minimum expenses, these deciles have income deficit. In other words, these deciles have no surplus income to pay monthly installments for the purchase of housing. Surplus earnings of upper 3 deciles of income is not very noticeable and represents the country's low per capita income. This static research, shows how the reduce in the loan interest rate or increase the repayment period or reduce housing prices, the housing affordability of households increases and for households, the possibility of buying more area of housing provided.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Key words: housing affordability
  • Iranian urban households
  • household income and expenditure
  • ELES model

مقدمه

 

مسکن یکی از نیازهای ضروری زندگی است. برای بسیاری از مردم خانه یک ساختمان نیست، بلکه پناهگاهی گرم است که ایجاد امنیت می‌کند. در طول سال‌های گذشته، در جریان رشد شهرنشینی، بخش درخور توجهی از جمعیت ایران، در جایگاه یکی از کشورهای پرجمعیت دنیا، به شهرها روی آورده‌اند. افزایش درصد شهرنشینی باعث افزایش تقاضا برای مسکن شهری شده است. علاوه‌برآن افزایش درآمد و به‌دنبال‌آن نیاز به ارتقاء در سکونت‏گاه‌ها، تقاضا برای مسکن شهری را افزایش داده است.

ممکن است در شهرها تعداد واحدهای مسکونی عرضه‌شده فراوان باشد؛ ولی بسیاری از شهروندان توانایی مالی تهیه مسکن ملکی یا استیجاری را ندارند. باوجود خانه‌های عرضه‌شده، نداشتن قدرت مالی تهیه مسکن باعث شده است شاهد پدیده‌ای به نام واحدهای مسکونی خالی از سکنه باشیم. چنین اشکالی ناشی از چیست؟ آیا قیمت واحدهای مسکونی بسیار گزاف است یا درآمد خانوارها بسیار کم است یا دلایل دیگری وجود دارد؟ پاسخ روشن است. شاید در کنار این دو علت، علت‌های دیگری برای مشکل مسکن وجود داشته باشد. ممکن است مشکل مسکن با ثبات در جامعه یا ساختار مخارج خانوارها ارتباط داشته باشد. یافتن علت‌های ناتوانی مالی مردم در شهرها و روستاها برای دسترسی به مسکن مناسب، یکی از وظایف پژوهشگران است.

ﺗﺄثیرپذیریِ قدرت مالی از قیمت مسکن ایجاب می‌کند به هر دو مفهوم توجه شود. قدرت مالی خرید یا اجاره تابعی از قیمت یا اجارﮤ مسکن است؛ ولی فقط با آن تعیین نمی‌شود و درآمد و مخارج خانوارها نیز در قدرت مالی مسکن نقش دارد. اگر قیمت مسکن ارزان باشد، ولی درآمد مازاد خانوار برای خرید یا اجارﮤ مسکن کافی نباشد، قدرت مالی برای دسترسی به مسکن وجود ندارد.

قدرت مالی برای دسترسی به مسکن مفهومی اقتصادی نیست؛ بلکه مفهومی سیاست‌گذاری است. قیمت مسکن از متغیرهای خُرد و کلان متعددی ﺗﺄثیر می‌پذیرد؛ ولی در تمام حالات، برخلاف قدرت مالی، قیمت مسکن مفهومی اقتصادی است.

هدف این مطالعه اندازه‌گیری قدرت خرید مسکن خانوارهای شهری با استفاده از اطلاعات مربوط به درآمد و مخارج آنها و تعیین مساحت‌های خریدنی مسکن توسط آنها در هر دهک درآمدی، باتوجه به قیمت هر متر مربع واحد مسکونی است. اندازه‌گیری قدرت خرید، امکان ارزیابی سیاست‌های مختلف را برای ﺗﺄثیرگذاری بر آن فراهم می‌کند. در کشور، غنی‌کردن مطالعات نظری در این حوزه به مسئولان کشوری کمک می‌کند برای حمایت از بخش مسکن و افزایش قدرت خرید مسکن، سیاست‌های منطقی‌تری در پیش گیرند.

این مقاله متشکل از چند بخش است: پس از مقدمه، در بخش دوم، پژوهش‌های گذشته بررسی شده است. در بخش سوم مبانی نظری و ساختار سیستم مخارج خطی بسط‌یافته تشریح شده است. در بخش چهارم مقاله، داده‌های استفاده‌شده تشریح شده است. در بخش پنجم، نتایج تجربی پژوهش بیان شده است. در بخش پایانی نیز جمع‌بندی صورت گرفته است.

 

پیشینه پژوهش

پژوهشگران داخلی و خارجی از توانایی مالی دسترسی به مسکن مفاهیم مختلفی ارائه کرده‌اند (استون،[1] 2006؛ هالچانسکی،[2] 1995). با در نظر گرفتن این مفاهیم، توانایی مالی دسترسی به مسکن به توانایی پرداخت پول توسط خانوار برای خرید یا اجارﮤ مسکن از بازار املاک تعبیر می‌شود. برای مطالعه توانایی مالی مسکن، شیوه‌های متعددی همچون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار (لی و لیو،[3] 2009؛ وانگ و زانگ،[4] 2013)، شاخص اندازه‌گیری وُسع مالی مسکن (زانگ،[5] 2012؛ کیم،[6] 2006) و... وجود دارد. مزیت این شیوه‌ها در راحتی اندازه‌گیری آنهاست؛ ولی مشکل این شیوه‌ها در نداشتن دقت اندازه‌گیری توان مالی است. یکی دیگر از روش‌های استفاده‌شده برای اندازه‌گیری وُسع مالی، بر سیستم مخارج خطی بسط‌یافته مبتنی است. سیستم مخارج خطی بسط‌یافته مدلی پیچیده است. در خارج،  با استفاده از این سیستم پژوهش‌های وسیعی انجام شده است (لی،[7] 2011؛ لی و مو،[8] 2015). در ایران نیز از این مدل برای تعیین حداقل معاش در کشور و تعدادی از استان‌ها استفاده شده است (جواهری و دیگران، 1391؛ سعادت و دیگران، 1391؛ مکیان و دیگران، 1390؛ حیدری و دیگران، 1391؛ گودرزی و دیگران، 1391؛ محمدی و دیگران، 1386). باوجود استفاده از این الگو برای تعیین حداقل معاش، از این الگو برای اندازه‌گیری قدرت خرید مسکن در کشور استفاده نشده است. لی[9] (2010) از این الگو برای محاسبه توان مالی مسکن در مناطق شهری پکن در سال 2004 استفاده کرده و کاربرد آن را در محاﺳﺒﮥ توان مالی دسترسی به مسکن اثبات کرد. لی و مو[10] (2015) با استفاده از مطالعه‌ای در دو سال 2004 و 2013 و نیز لی و دیگران[11] (2015) در مطالعه دیگری برای دو سال 2004 و 2014، توان مالی مسکن در شهر پکن را محاسبه کرده و در این سال‌ها با هم مقایسه کردند.

 

مبانی نظری

باتوجه به اینکه قدرت خرید خانوارها تنها تابعی از درآمد آنها نیست و مخارج آنها نیز در باقی‌ماندﮤ درآمد اختصاص‌یافته به مسکن نقش دارد، استفاده از نسبت درآمد به قیمت مسکن یا سایر نسبت‌ها برای تعیین قدرت خرید مسکن خانوارها مناسب نیست. به همین علت در این مقاله از سیستم مخارج خطی بسط‌یافته استفاده شده است. در این بخش از مطالعه با استفاده از داده‌های مقطع عرضی خانوارهای نمونه شهری در سال 1393، آخرین سالی که اطلاعات آن در دسترس است، به مبانی نظری و نحوﮤ برآورد پارامترهای این الگو اشاره می‌شود.

 

ساختار سیستم مخارج خطی بسط‌یافته (ELES)[12]

به‌منظور استخراج تابع تقاضای یک خانوار، از روش حداکثرسازی مطلوبیت مصرف‌کننده باتوجه به قید بودجه استفاده می‌شود. دراین‌خصوص، اندیشمندان اقتصادی توابع مطلوبیت متعددی ارائه کرده‌اند که تابع مطلوبیت استون و گری برای ﺗﺄمین منظور ما در این پژوهش تناسب بیشتری دارد. در مقایسه با سایر توابع مطلوبیت، این تابع مناسب‏تر به‌نظر می‌رسد؛ زیرا نتایج حاصل از برآورد این تابع تقاضا به‌شکل بهتری تابع تقاضا را از بُعد نظری توجیه می‌کند، با رفتار واقعی مصرف‌کننده انطباق بیشتری دارد، تخمین حداقل هزینه زندگی را امکان‌پذیر می‌کند و امکان تخمین شرایط تقاضای حاصل با استفاده از روش‌های معمول در اقتصادسنجی، به‌خصوص روش حداقل مربعات معمولی را فراهم می‌کند (ادیب‌پور و شیرآشیانی، 1393).

برای برآورد مخارج متوسط یک خانوار نمونه در هر دهک درآمدی با داشتن اطلاعات مخارج خانوارها، به استفاده از سیستم‌های تخمین مخارج خانوار نیاز است. برای این کار، استفاده از سیستم مخارج خطی از سایر سیستم‌ها راحت‌تر است. سیستم مخارج خطی (LES) را برای اولین‌بار استون[13] (1954) مطرح کرد. پس‌ازآن للوچ[14] (1973) با اضافه‌کردن تغییراتی، سیستم مخارج خطی بسط‌یافته (ELES) را مطرح کرد. در این مقاله برای تعیین توان خرید مسکن در بین گروه‌های مختلف درآمدی مناطق شهری ایران، از سیستم مخارج خطی بسط‌یافته استفاده می‌شود. برای رسیدن به این سیستم، از تابع مطلوبیت استون‌گری شروع می‌کنیم (للوچ، [15] 1973)

   

 

دراینجا  سهم نهایی کالای ام از بودجه خانوار،  مقدار تقاضا برای کالای ام،  تقاضای پایه برای کالای ام که در حکم حداقل معاش از آن یاد می‌شود،  تقاضای مازاد بر حداقل معاش برای کالای ام وقتی‌که  است و  تقاضای مازاد بر معاش برای کالای ام وقتــــی‌که است. واردکردن دو گروه 1تاm وm+1 تاn کالاها در تابع مطلوبیت، دسته‌بندی کالاها را در گروه‌های مختلف ممکن می‌کند.

محدودیت بودجه عبارت است از:     

   

 

 

 آنجاکه  کل مخارج و  قیمت کالای ام است، با استفاده از معادله‌های 1و2 تابع لاگرانژ را تشکیل می‌دهیم.  

   

 

در ادامه، شروط  مطلوبیت را داریم

   

 

 

با حل معادلات 3و4 کل مخارج صرف‌شده برای کالای  ام به دست می‌آید.

 

 (i=1, 2, …, n)                                    (5)

معادله 5 سیستم مخارج خطی (LES) است. با جایگزینی درآمد I به‌جای مخارج M  و میل نهایی به مصرف  به‌جای سهم نهایی مخارج بودجه ، به سیستم مخارج خطی بسط‌یافته (ELES) می‌رسیم:

 

 

در این رابطه،  مخارج صرف‌شده سالیانه خانوار بر روی کالای  ام است؛ آنجاکه    و V کل مخارج خانوار و   مانده درآمد پس از مصرف حداقل معیشت است. در اینجا  کل مخارج سالیانه خانوار است که برای مقادیر پایه کالای ام مصرف می‌شود.

 

برآورد وضعیت سیستم مخارج خطی بسط‌یافته

 با تعریفی که از    برای  در حکم میل نهایی به مصرف و I در حکم درآمد داشتیم، ممکن است    را در جایگاه میل نهایی به پس‌انداز در نظر گرفت؛ دراین‌صورت   و   با تعریف  در رابطه 7 خواهیم داشت:

 

با جای‌گذاری معادل  در معادله 7، در معادله 6 به رابطه خطی بین مخارج خانوار برای کالای  ام و درآمد خانوار می‌رسیم.

 

با استفاده از داده‌های درآمد و مخارج خانوار بر روی کالای ام،  و  مربوط به گروه ام را از کالاها به دست می‌آوریم. در مرحله بعد به محاسبه مخارج پایه سالیانه خانوار بر روی کالای ام و نیز محاسبه کل مخارج پایه سالیانه خانوار برای کل کالاها نیاز داریم. با تعیین مخارج پایه سالیانه برای هر گروه و برای کل کالاها، برآورد توانایی خرید مسکن هر خانوار در هر گروه درآمدی ممکن می‌شود.

اگر بخواهیم از «طبقه‌بندی مصرف اشخاص با در نظر گرفتن مقاصد مصرفی (COICOP)»[16]  استفاده کنیم که از سال 1383 به بعد مرکز آمار ایران استفاده می‌کند، با دوازده گروه از کالاها سروکار داریم. براساس آخرین سرشماری گزارش‌شده از مناطق شهری کشور، کل کالاهای مصرفی خانوارها در دوازده گروه دسته‌بندی شده‌اند. با استفاده از فرمول 7 و برای 12 گروه از کالاها خواهیم داشت:

   

 

با حل این عبارت ماتریسی داریم:

(10)

 

 

به‌جای استفاده از روابط ماتریسی رابطه 10، از عبارت ساده‌تر زیر که با جای‌گذاری در روابط بالا به‌دست آمده است، مخارج پایه را برای کالای ام به دست می‌آوریم:

   

 

اگر  معرف متوسط درآمد سالیانه خانوار در گروه درآمدی ام باشد، اقساط پرداخت‌کردنی ماهیانه برای هر خانوار در گروه درآمدی ام به‌صورت زیر به دست می‌آید:

   

 

که در اینجا،  اشاره به درآمد تصرف‌شدنی ماهیانه خانوار در گروه درآمدی ام اشاره می‌کند و  بخشی از درآمد تصرف‌شدنی خانوار است که برای پرداخت اقساط مسکن صرف می‌شود. فرمول 12 اقساط ماهیانه پرداخت‌کردنی برای مسکن را نشان می‌دهد.

اجازه دهید  را تعریف کنیم: آنجاکه 1 معرف نوع واحد مسکونی است و انواع مختلفی مثل نوساز و دست‌دوم دارد؛ ولی در اینجا تفکیک نشده است؛ همچنین   را تعریف می‌کنیم آنجاکه 1تا10 به ده دهک درآمدی اشاره می‌کند. با تعریف n در قالب دوره بازپرداخت وام خرید مسکن، r نرخ بهره سالیانه وام خرید مسکن، P قیمت واحد مسکونی و d درصد پیش‌پرداخت خرید مسکن را نشان می‌دهد. با استفاده از فرمول 12، این امکان وجود دارد که ارتباط بین اقساط پرداخت‌کردنی در هر ماه و قیمت مسکن را به‌صورت زیر بنویسیم: 

   

 

با منظم‌کردن فرمول 13، به توانایی خرید خانوار واقع در گروه درآمدی ام برای خرید واحدهای مسکونی می‌رسیم:

   

 

 قیمت (مبلغی) است که هر خانوار در گروه ام درآمدی، برای خرید یک واحد مسکونی قادر است در طول دوره وام پرداخت کند. اگر قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را  مشخص کند، متر مربع مَسکنی که یک خانوار در هر گروه درآمدی به قیمت امروز قادر به خرید است به‌صورت زیر به دست می‌آید:

   

 

روش پژوهش

داده‌های استفاده‌شده به دو بخش تقسیم می‌شود. بخشی از داده‌ها اطلاعات مربوط به هزینه و درآمد خانوارهای شهری است و از داده‌هایی استفاده شده که مرکز آمار ایران جمع‌آوری کرده است. مرکز آمار ایران این داده‌ها را به تفکیک شهر و روستا هر ساله در قالب یک سرشماری نمونه‌ای جمع‌آوری می‌کند و به تفکیک گروه‌های کالایی و نیز دهک‌های مختلف درآمدی گزارش می‌کند.

در این پژوهش از داده‌های 18هزار و 885 خانوار نمونه شهری با جمعیتی معادل 65هزار و 342 نفر در سال 1393 استفاده شده است که آخرین سال دارای اطلاعات درآمد و هزینه خانوار است. تغییر تقسیم‌بندی کالاها از 8 گروه به 12 گروه باعث شد تا اطلاعات مربوط به مخارج 8 گروه در دوره‌ای مناسب و در سال‌های اخیر در دسترس نباشد.

براین‌اساس از اطلاعات مربوط به 12 گروه کالایی در سال 1393 استفاده شده است. این دوازده گروه از کالاها عبارت‌اند از: 1. هزینه‌های خوراکی (داخل منزل)؛ 2. دخانی‌ها؛ 3. پوشاک و کفش؛ 4. مسکن، آب و فاضلاب و نیز سوخت و روشنایی؛ 5. مبلمان، لوازم خانگی و نگهداری معمول آنها؛ 6. بهداشت و درمان؛ 7. حمل‌ونقل؛ 8. ارتباطات؛ 9. خدمات فرهنگی و تفریحات؛ 10. آموزش و تحصیل؛ 11. غذاهای آماده، هتل و رستوران؛ 12. کالاها و خدمات متفرقه.

بخش دیگری از داده‌ها به قیمت یک متر مربع از واحدهای مسکونی در سال 93 مربوط است که این اطلاعات نیز از سایت دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گرفته شده است.

 

یافته‌های پژوهش

مسیر جاری تعیین وُسع مالی در نمودار ضمیمه ترسیم شده است.

با استفاده از نتایج آمارگیری از هزینه و درآمد خانوارهای شهری به تفکیک دوازده گروه کالایی و در دهک‌های مختلف درآمدی در سال 1393، این اطلاعات در دوازده گروه کالایی و ده دهک درآمدی به شرح جدول ضمیمه منعکس شده است.

با استفاده از روش حداقل مربعات معمولی (OLS)، مقادیر ضرایب معادله 8 در هریک از گروه‌های کالاها به دست آمده است. نتایج حاصل در جدول1 منعکس شده است.

با استفاده از ضرایب به‌دست‌آمده برای شرایط معادله 8 و جای‌گذاری این مقادیر در فرمول 11، مخارج پایه در هر گروه از کالاها و در مجموع متوسط مخارج پایه یک خانوار به دست می‌آید. نتایج حاصل در جدول2 گزارش شده است.


جدول1- برآورد ضرایب با استفاده از الگوی سیستم مخارج خطی بسط‌یافته.

ضرایب

   

ضرایب

   

گروه

گروه

گروه 1

37657547

082/0

گروه 7

4511407

056/0

گروه 2

5124884

006/0

گروه 8

236208

016/0

گروه 3

9022822

049/0

گروه 9

1201533

018/0

گروه 4

21476897

163/0

گروه10

1645358

026/0

گروه 5

2808423

031/0

گروه11

1919199-

039/0

گروه 6

5832907

062/0

گروه 12

3514879

099/0

منبع: یافته‌های پژوهش.

جدول2- متوسط مخارج پایه هر خانوار در گروه‌های مختلف کالاها در مناطق شهری- هزار ریال.

گروه کالا

مخارج پایه

گروه کالا

مخارج پایه

گروه 1

59318

گروه 7

19303

گروه 2

6709

گروه 8

6594

گروه 3

21996

گروه 9

5956

گروه 4

64533

گروه 10

8513

گروه 5

10997

گروه 11

8382

گروه 6

22210

گروه 12

29665

جمع کل مخارج پایه                                                                                     264152

منبع: یافته‌های پژوهش.

 

 

درصورتی‌که اطلاعات مربوط به خانوارهای شهری برای 10یا5 سال پیش در دسترس بود، امکان مقایسه تغییرات وُسع مالی خانوارهای شهری در خرید مسکن  در دوره‌ای 10یا5 ساله وجود داشت. دسترسی‌نداشتن به آمار سال‌های گذشته ما را به استفاده از آمارهای موجود، یعنی آمار سال 1393، ناچار می‌کند. آنچه مسلم است در طول سال‌های گذشته به‌علت فشار تحریم‌ها و تحقق‌نیافتن رشد مثبت اقتصادی و پیشی‌گرفتن هزینه‌های خانوارها بر درآمد آنها، وُسع مالی خانوارها برای خرید یا اجارﮤ مسکن کاهش یافته است.

براساس یافته‌های پژوهش، درآمد متوسط هفت دهک پایین درآمدی جامعه کمتر از مخارج پایه‌ای مصرفی، یعنی 264هزار و 152 ریال (حداقل معاش)، است؛ بنابراین این دهک‎ها برای حفظ حداقل معیشت نیازمند یارانه دولت‎اند و اگر بنا باشد در هر گروه از کالاها مخارج پایه را پرداخت کنند، برای پرداخت اقساط و خرید مسکن مبالغ اضافی ندارند. سه دهکی که درآمد متوسط آنها بیش از مخارج پایه‌ای مصرفی است نیز درآمد اضافی چندان درخور توجهی ندارند. با استفاده از فرمول12، حداقل پولی که یک خانوار شهری قادر است در سال 93 در هر ماه برای اقساط مسکن بپردازد در جدول3 گزارش شده است.

 

 

جدول3- متوسط مبلغ پرداخت‌کردنی هر خانوار برای مسکن در هر ماه در هر گروه درآمدی- هزار ریال.

دهک درآمدی

متوسط مبلغ

دهک درآمدی

متوسط مبلغ

دهک اول

16562-

دهک ششم

4103-

دهک دوم

12661-

دهک هفتم

1267-

دهک سوم

10360-

دهک هشتم

2461

دهک چهارم

8377-

دهک نهم

8747

دهک پنجم

6301-

دهک دهم

29417

منبع: یافته‌های پژوهش.

 

 

چون مبلغ پرداخت‌کردنی برای مسکن در هر ماه از تفاوت درآمد متوسط و حداقل مخارج پایه در آن ماه به دست می‌آید، این تفاوت برای 7 دهک پایین درآمدی منفی شده است. مبالغ منفی به این مفهوم نیست که خانوارهای واقع در 7 دهک پایین درآمدی هزینه‌ای برای اجاره یا خرید مسکن نمی‌کنند. اگر به جدول شماره1 ضمیمه توجه شود این دهک‌ها مانند سه دهک بالای درآمدی برای مسکن هزینه می‌کنند. مبالغ منفی به این مفهوم است که با درآمدهای موجود، هر خانوار در آن دهک درآمدی اگر بنا باشد حداقل مخارج را داشته باشد قادر به پرداخت مبلغی برای خرید مسکن نیست و معادل قدر مطلق آن عدد منفی برای جبران حداقل معیشت کسری درآمد دارد. به عبارت دیگر، اگر دولت معادل قدر مطلق این مبالغ منفی به خانوارهای هر دهک در هر ماه یارانه پرداخت کند مبلغی برای پرداخت هزینه‌های مسکن باقی نمی‌ماند و فقط کسری درآمد این خانوارها برای پوشش حداقل مخارج جبران می‌شود. اگر دولت بخواهد نظام مالیاتی منفی (یارانه) بر درآمد را برای کمک به حداقل معیشت و مسکن دهک‌های مختلف درآمدی در نظر بگیرد باید دست‌کم به اندازﮤ قدر مطلق اعداد گزارش‌شده در جدول3 به هرکدام از 7 دهک پایین درآمدی کمک‌یارانه‏ پرداخت کند.

طبق نمودار1 پیوست، توان خرید مسکن یک خانوار تابعی از درآمد و مخارج آن خانوار و شرایط تسهیلات اعطایی به خرید مسکن است؛ بنابراین برای به دست آوردن توان خرید مسکن خانوارهای شهری در هر گروه درآمدی در سال 93 به مشخص‌شدن نرخ سود تسهیلات، درصدی از قیمت مسکن که باید در قالب پیش‌پرداخت خرید مسکن توسط خانوار ﺗﺄمین شود و دوره بازپرداخت وام نیاز است.

بانک مسکن در جایگاه بانک تخصصی ارائه‌دهنده تسهیلات مسکن است. اگر براساس آخرین اعلام مدیرعامل این بانک در سال 1395 نرخ سود تسهیلات مسکن را 11درصد (r= %11) و دورﮤ بازپرداخت را 12ساله(n=12) در نظر بگیریم و به‌صورت فرضی، درصد پیش‌پرداخت را 30درصد (d=%30) بدانیم و در اداﻣﮥ کار، نرخ سود تسهیلات را از 11درصد به 5.5درصد تغییر دهیم، مبلغ پرداخت‌کردنی برای خرید مسکن مشخص می‌شود. نتایج حاصل در جدول4 منعکس شده است.

 

جدول4- توان خرید مسکن خانوارهای شهری - میلیون ریال.

دهک درآمدی

r=%11

r=%5.5

دهک اول

1894-

2512-

دهک دوم

1447-

1921-

دهک سوم

1184-

1571-

دهک چهارم

958-

1270-

دهک پنجم

721-

956-

دهک ششم

469-

622-

دهک هفتم

144-

192-

دهک هشتم

281

373

دهک نهم

1000

1327

دهک دهم

3364

4463

منبع: یافته‌های پژوهش.

 

 

در این جدول باز هم توان خرید مسکن برای 7 دهک پایین درآمدی منفی شده است. این بدان مفهوم است که حتی اگر خانوارهای نموﻧﮥ ما در هر دهک درآمدی به پرداخت 30درصد پیش‌پرداخت مسکن از محلی غیر از درآمد جاری خود، برای مثال با نقدکردن ثروت، قادر باشند و مبالغ کسری درآمد پرداخت‌شدﮤ دولت، یارانه کسری حداقل معیشت، در جدول3 را برای پوشش حداقل مخارج هزینه نکنند و برای پرداخت اقساط مسکن به کار گیرند، ارزش حال مجموع 70 درصد پرداخت‌های آنها در طول 12 سال با دو نرخ بهره 11درصد و 5/5درصدی معادل قدر مطلق اعداد منفی جدول خواهد شد.

به تعبیر دیگر اگر دولت بخواهد این دهک‌ها را شامل مالیات بر درآمد منفی، در قالب یارانه حداقل معیشت، کند و خانوارها این یارانه را برای جبران حداقل مخارج سایر کالاها هزینه نکنند و برای پردخت اقساط مسکن به کار گیرند، ارزش روز یارانه‌ای که دولت براساس جدول3 به خانوارها پرداخت می‌کند، با فرضیات منظورشده، قدر مطلق اعداد جدول4 است.

همان‌طورکه در این جدول نشان داده شده است، اگر نرخ بهره از 11درصد به 5/5درصد کاهش یابد، همچنان‌که قدرت خرید مسکن سه دهک بالای درآمدی افزایش می‌یابد، قدرت خرید 7 دهک پایین درآمدی نیز با فرض دریافت یارانه حداقل معیشت از دولت افزایش می‌یابد.

با استفاده از آمار منتشرشدﮤ دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در سال 93 برای شهرهای منتخب، مراکز استان‌ها، 28هزار و 415 هزار ریال بوده است؛ اما آمارهای مربوط به خانوارهای شهری تنها به خانوارهای ساکن در شهرهای مراکز استان‌ها مربوط نمی‌شود و دربرگیرندﮤ حدود هزار و 100 شهر موجود در کشور است و متوسط قیمت مسکن در سایر شهرها، از متوسط قیمت مسکن در شهرهای مراکز استان‌ها به‌طور قطع کمتر است؛ بنابراین ممکن است هم از متوسط قیمت در این 31 شهر مرکز استان و هم از حداقل قیمت در این 31 شهر که مربوط به بیرجند است و با نه هزار و 943  ریال برابر است در حکم متوسط قیمت یک متر مربع در کل حدود هزار و 100 شهر کشور استفاده کرد. محاسبات مساحت خریداری‌شده براساس فرضیات مختلف، برای سه دهک بالای درآمدی در جدول5 منعکس شده است.

 

 

جدول5- مساحت مسکن در توان خرید هر خانوار شهری در گروه‌های مختلف درآمدی به متر مربع.

دهک درآمدی

P=28415 r=%11 N=12 d=%30

P=9943 r=%11 N=12 d=%30

P=28415 r=%5.5 N=30 d=%30

P=9943 r=%5.5 N=30 d=%30

اول

66-

189-

119-

334-

دوم

51-

144-

91-

255-

سوم

42-

118-

75-

209-

چهارم

34-

95-

60-

169-

پنجم

26-

72-

45-

127-

ششم

17-

47-

30-

82-

هفتم

5-

14-

9-

25-

هشتم

10

28

17

49

نهم

35

101

62

176

دهم

118

338

211

593

توضیح: 1. قدر مطلق اعداد منفی معادل مساحت در توان خرید با استفاده از یارانه جبران حداقل معیشت توسط دولت، به استفاده در خرید مسکن مشروط است؛ 2. در جدل قیمت‌ها به هزار ریال درج شده است.

منبع: یافته‌های پژوهش.

 

 

سه دهک بالای درآمدی برای خرید مسکن وُسع مالی دارند؛ ولی با نرخ سود تسهیلات 11درصدی و دوره بازپرداخت 12ساله که اکنون مبنای عمل بانک‌ها در پرداخت وام مسکن است، مساحت مسکن در توان خرید این خانوارها جالب توجه نیست.

درصورتی‌که با کاهش نرخ تورم، نرخ سود تسهیلات کاهش یابد و دورﮤ بازپرداخت وام‌ها نیز به حدود 30 سال برسد، به افزایش وُسع مالی خانوارهای واقع در سه دهک بالای درآمدی برای خرید مسکن کمک می‌کند. هرچند این اقدام به خانوارهای واقع در هفت دهک پایین درآمدی کمک مستقیمی نمی‌کند و این خانوارها برای پرداخت اقساط ماهیانه درآمد مازادی ندارند. کمک غیرمستقیم این اقدام به خانوارهای واقع در هفت دهک پایین درآمدی، عرضه بیشتر واحدهای دست‌دوم توسط خانوارهای واقع در سه دهک بالای درآمدی برای اجاره یا فروش است و با کاهش هزینه‌های اجاره، خانوارهای کم‌درآمد هم برای پرداخت اقساط خرید مسکن درآمد مازاد خواهند داشت.

نبود توازنِ درآمد و هزﻳﻨﮥ خانوارهای شهری باعث شده است با وضع فعلی، مساحت در توان خرید حتی در بهترین موقعیت برای دهک هشتم نیز کمتر از مساحت الگوی مسکن باشد. محاسبات به‌دست‌آمده نشان می‌دهد با افزایش دورﮤ بازپرداخت و کاهش نرخ سود تسهیلات و کاهش قیمت واحدهای مسکونی، مساحت در توان خرید برای دهک‌های دارای درآمد مازاد افزایش می‌یابد و هر سیاستی در این راستا باشد به افزایش وُسع مالی کل خانوارها، به‌ویژه خانوارهای دارای درآمد مازاد، برای خرید مسکن منجر می‌شود.

 

نتیجه‌گیری

این مقاله با هدف اندازه‌گیری وُسع مالی خرید مسکن در شهرهای ایران تهیه شد و با کمک داده‌های مقطع عرضی 18هزار و 885 خانوار نمونه شهری کشور در سال 1393 و با استفاده از الگوی سیستم مخارج خطی بسط‌یافته، توان مالی این خانوارها در قالب ده دهک درآمدی محاسبه شد.

کمتربودن متوسط درآمد از متوسط مخارج پایه، حداقل معیشت، در هفت دهک اول درآمدی باعث شده است این دهک‌ها اگر هم توان تنظیم مخارج خود را در سطح حداقل معیشت داشته باشند، درآمد اضافی برای پرداخت اقساط ماهیانه خرید مسکن نداشته باشند؛ حتی نیازمند کمک یارانه دولت برای پوشش مخارج پایه نیز باشند. در عمل اگر خانوارهای واقع در 7 دهک پایینی، امکانی برای پرداخت اقساط ماهیانه خرید مسکن پیدا می‌کنند به‌علت اختصاص‌نیافتن بخشی از درآمد آنها برای ﺗﺄمین دست‌کم معاش در سایر گروه‌های کالایی است.

وُْسع مالی خرید مسکن تابعی از درآمد خانوار نیست؛ بلکه تابع مخارج خانوار و قیمت واحدهای مسکونی و شرایط تسهیلات اعطایی است. اگر مخارج افزایش یا درآمد کاهش داشته باشد، وُسع مالی خانوار کاهش می‌یابد. مساحت مسکن در توان خرید خانوار نیز تابعی از وُسع مالی و قیمت مسکن است. هرچه قیمت مسکن افزایش بیشتری داشته باشد، برای خانوار امکان خرید مساحت کمتری وجود دارد.

باتوجه به توازن‌نداشتن درآمدها و مخارج هفت دهک پایین درآمدی جامعه و ممکن‌نبودن ﺗﺄمین هزینه‌های خرید مسکن، ضرورت دارد دولت با سرعت‌دادن به رشد اقتصادی و به‌دنبال‌آن افزایش درآمد سرانه خانوارها و ترویج تکنولوژی‌های کاهش‌دهندﮤ هزینه ساخت مسکن و بر عهده گرفتن بخشی از هزﻳﻨﮥ تسهیلات خرید مسکن، در راستای افزایش وُسع مالی خانوارها اقدام کند و امکان خرید مساحت مسکن لازم را برای آنها فراهم کند.

نتایج این مطالعه نشان می‌دهد اگر بناست دولت یارانه‌ای برای کمک به حل مشکل مسکن خانوارها اختصاص دهد باید این یارانه‌ها جهت‌دار و در قالب جبران سود تسهیلات مسکن، افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن یا کمک به کاهش هزینه تمام‌شده مسکن باشد. در غیر این صورت ممکن است کمک‌های نقدی برای پوشش حداقل مخارج سایر کالاها به کار گرفته شود.

این مطالعه با هدف بررسی وُسع مالی، در سطحی ایستا و خُرد و با بهره‌گیری از الگوی سیستم‌های مخارج خطی بسط‌یافته انجام شد و از داده‌های نشان‌دهندﮤ ساختار هزﻳﻨﮥ خانوارها و نیز درآمد آنها و قیمت مسکن استفاده شد؛ همچنین وُسع مالی خرید مسکن بین دهک‌های مختلف درآمدی مقایسه شد. برای اندازه‌گیری عوامل کلان اقتصادی مؤثر بر توان مالی خرید مسکن، به استفاه از الگوهای پویا و بهره‌گیری از داده‌های سری زمانی نیاز است که در مطالعات بعدی باید این موضوع مدنظر قرار گیرد.

 

 

نمودار ضمیمه. مسیر جاری مدلELES   برای تعیین وُسع مالی مسکن

 

جدول ضمیمه - متوسط مخارج مصرفی و درآمد تصرف‌شدنی خانوارهای شهری ایران در سال 1393- هزار ریال.

دهک درآمدی

دهک  اول

دهک  دوم

دهک  سوم

دهک چهارم

دهک پنجم

دهک ششم

دهک هفتم

دهک هشتم

دهک  نهم

دهک  دهم

گروه کالاها

گروه 1

29440

39903

44083

47699

52325

55524

60904

64609

71090

82241

گروه 2

982

1141

1165

1166

1125

1213

863

1382

1147

1387

گروه 3

3945

5774

6551

8842

8811

9731

11602

12679

15804

23302

گروه 4

31241

42372

47162

53378

60517

66952

74443

89813

113862

201123

گروه 5

2992

4201

6655

6393

7948

7199

10017

10167

10649

18947

گروه 6

7242

9651

9862

11292

11814

15350

15081

20949

22794

36779

گروه 7

4437

7776

10551

12380

13995

17020

20249

23295

27940

37655

گروه 8

2368

3467

4184

4781

5214

5844

6706

7686

9385

12959

گروه 9

1019

1901

2324

2673

3699

3831

4650

5674

7474

10455

گروه 10

671

1176

1597

2076

2860

3491

4571

5302

7288

13995

گروه 11

535

1501

1086

1648

1507

1959

1970

5687

5954

12041

گروه 12

4294

8716

13250

17305

20927

24878

29933

33817

43666

60315

مخارج واقعی خانوار

89166

127579

148470

169597

190742

212992

240989

281060

337053

511199

درآمد تصرف‌شدنی

65402

112225

139837

163630

188546

214919

248946

293682

369115

617155

منبع: نشریات هزینه و درآمد خانوار، سال1393.

 

 



[1] .Stone

[2]. Hulchanski

[3]. Li and Liu

[4]. Wang and Zhang

[5]. Zhang

[6]. Kim

[7]. Li

[8]. Li  & Mo

[9]. Li

[10].  Li and Mo

[11].  Li et al

[12]. Extended Linear Expenditure system

[13]..Eston

[14] .Lluch

[15]. Lluch

[16]. classification of the individual consumption by purpose

. ادیب‌پور، مهدی و شیرآشیانی، رحیمه (1393). "برآورد تقاضای آب خانگی استان گلستان"، فصلنامه مدلسازی اقتصادی، س8، 2 «پیاپی26»، 91تا106.

. بت‌شکن (1395). "مصاحبه"، روزنامه دنیای اقتصاد، ش3796، DEN- 1057479.  

. سایت دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به آدرس:

http://maskan.mrud.ir/Portal/Home/Default.aspx?CategoryID=c20b74eb-d66d-4730-a59e-9bb4ca500794

. سایت مرکز آمار ایران به آدرس:

https://www.amar.org.ir/

. سعادت، ر و قاسمی، م (1391). "بررسی حداقل معاش مناطق شهری و روستایی استان کرمانشاه و مقایسه با کل کشور (1386-1374)"، فصلنامه پژوهش‌های اقتصادی، 12(2)،45تا 68.

. جواهری، ب، سحابی، ب، قاسمی، ع و حاجیان، م هـ. (1391). "برآورد حداقل معاش در مناطق شهری استان کردستان"، فصلنامه رفاه اجتماعی، 12(45)، 153تا177.

. حیدری، م و سامی، ا (1391). "تعیین حداقل معاش (خط فقر) خانوارهای شهری و روستایی استان خراسان رضوی با استفاده از سیستم مخارج خطی با شکل‌گیری عادت"، فصلنامه اقتصاد کاربردی، 3(10)، 57تا89.

. گودرزی فراهانی، ی و عبدلی، ق (1391). "تعیین حداقل معاش (خط فقر) با استفاده از سیستم مخارج خطی در ایران و تعیین نسبت خانوارهای زیر خط فقر"، فصلنامه رفاه اجتماعی، 12(45)، (فقر(1))، 127تا151.

. محمدی، ش، سایه میری، ع و گرجی، هـ. (1386). "اندازه‌گیری حداقل معاش با استفاده از سیستم مخارج خطی: مورد استان ایلام در طی دو برنامه"، پژوهش‌های اقتصادی ایران، 9(31)، 165تا188.

. مرکز آمار ایران (1394). "نتایج آمارگیری از هزینه و درآمد خانوارهای شهری سال 1393"، تهران: مرکز آمار ایران.

. مکیان، س ن و سعادت‌خواه، آ (1390). "اندازه‌گیری حداقل معاش با استفاده از سیستم مخارج خطی، مطالعه موردی: جامعه شهری استان یزد"، پژوهش‌های رشد و توسعه اقتصادی، 2(5)، 45تا68.

. Adibpour, M & Shirashiani, R. (2014). "Estimating household water demand in Golestan Province", Journal of Economic Modeling, eighth year, 2(no.26), 91-106

. Botshekan. (2016). “Interview”, Donya-e- eqtesad, Vol.3796, DEN-1057479.

. Site: Office of Planning and Economic Housing - Ministry of Roads and Urban Development, http://maskan.mrud.ir/Portal/Home/Default.aspx?CategoryID=c20b74eb-d66d-4730-a59e-9bb4ca500794

. Site: Statistical Center of Iran, https://www.amar.org.ir/

. Sadat, R. & Ghasemi. (2012). “Check minimum cost of living in urban and rural areas of Kermanshah province and comparison with the whole country (1995-2007) ", Economic Research Journal, 2(2), 45-68.

. Javaheri, B., Ghasemi, A., & Hajian, M. H. (2012). “The estimated minimum cost of living in urban areas of Kurdistan ", Journal of Social Welfare, 12(45), 153-177.

. Heidari, M. & Sami, A. (2012). "The minimum cost of living (the poverty line) Urban and rural households using LES with the formation of habit", Journal of Applied Economics, 3 (10), 57-89.

. Goudarzi Farahani, & Abdel Gh. (2012). "The minimum cost of living (the poverty line) using LES in Iran and determine the proportion of households below the poverty line", Journal of Social Welfare, 12 (45), (poverty (1)), 127-151.

. Mohammadi, Sh. Sayehmiri, A. & Georgi, H. (2007). "Measuring minimum cost of living using LES: Case of Ilam Province during the two program", Iranian Economic Research, 9 (31), 165-188.

. Statistical Center of Iran. (2015). "The results of surveys of expenditure and income of urban households in 2014", Tehran, Iran Statistics Center Press.

. Maccian, S. N., & Saadatkhah, A. (2011). "Measuring minimum cost of living using LES, Case Study: Yazd urban population", research, growth and economic development, 2 (5), 45-68.

. Halchanski, J, D. (1995). "The Concept of Housing affordability: Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure- to- Income Ratio"Housing studies, 10(4), 471-491.

. Kim J. (2006). "Housing Affordability Index in Korea", Housing Urban Aff Rev, 38, 37-53.

. Li, A. & Liu, J. (2009). "Computation and comparative Study of PIR and HAI with Demonstration Analysis in Beijing"IEEE Int Joint Conf Comput Sei Optim, 1:1012-1015.

. Li, A. & Mo, Q. (2015). "ELES- Model Based Housing Affordability Comparative Research of Urban Households in Beijing between 2004 and 2013"Procedia Computer Science, 55, 1079-1086.

. Li, A. Mo, Q. Li, W and Zhang Y. (2015). "ELES- Model Based Housing Affordability Comparative Research of Urban Households in Beijing between 2004 and 2014", Ann. Data. Sci, 2(2), 205-216.

. Li, A & Su, J. (2010). "Based on ELES Affordable Housing Prices", Twelfh Management symposium Chinese Academy of Sciences.

. Li, T. (2011). "Research on Consumption Structure of Rural Residents in Gansu Province based on ELES model"Asian Agric Res, 3(9).

. Lluch, C. (1973). "Factors Influencing Soybean Utilization in the Household Consumer Market"Technovation, 22(2), 129-133.

.Stone, M, E. (2006). "What is Housing Affordability? The case for residual Income Approach", Housing Policy Debate, 17(1), 151- 184.

. Stone, R. (1954). "Consumption Growth and Parallels Income Growth"National Saving and Economic Performance, 6, 305-343.

. Wang, Y & Zhang, Y. (2013). "Establishment of the Function of Housing Price- to- Income Ratio and Preliminary Application- Taking Shanghai City as an example", East China Econ Manag, 8:001.

. Zhang, Q. (2012). "Comparing the Ratio of Housing Price to Income with the Housing Affordability Index", China land Sci, 1:008.